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11月份的深圳楼市，交出了近半年来最漂亮的成绩单！

二手房住宅成交再次突破3000套，环比涨近13%，同比大幅攀升44.5%；新房成交2773套，环比涨4.5%、同比涨7%，二手房更是创下了7个月以来的新高。

仅上周，二手房网签超千套，豪宅市场占比明显增加。年末的翘尾行情，让人感受到楼市的微微回暖。

今年整体的行情比去年都要好，但大家却感觉市场更差了。其实今年无论是新房还是二手房都整体大幅好于去年同期。

但拉到近10年的行情，今年的二手房市场仍旧可以用惨淡来形容，成交量从3月份的3949套一路跌至7月份的2259套，再回到11月份的3133套，形成了一个不对称的微笑脸。

在楼市高歌猛进的时代，一定不会想到，3000套会成为深圳二手房市场一个新的分水岭。

今年1-11月份，深圳二手房住宅共成交套数为33461套。

近十年二手房
成交数据看深圳楼市

过去的深圳二手房市场，成交量8000套/月是深圳的分水岭，6000-8000套是较为平稳的市场，当成交量达到8000套以上，则意味着楼市热起来了。二手房市场的冷暖，更能代表深圳整个市场行情。

2023年还剩下不到1个月，年底行情小幅上扬的行情可能在政策的刺激下会持续，但今年二手房总成交依然难上4万套大关。

从乐有家统计数据看出，几个高峰年分别是2009年、2010年、2015年，这几年二手房成交均突破10万套以上，也是深圳房价坐上过山车的年份。

2015年深圳房价的上涨，其实在2014年9.30政策后已有端倪。在330开始楼市大行情（满2年免营业税，贷清3成首付），这一年深圳二手房共成交126899套，较2014年分别大涨121.7%。

7月份还创下了单月破17000套的新高……这一年，深圳的二手房成交量，仅次于上海、北京。

2016年是深圳楼市调控持续深化的一年。从年初的325新政到岁末的“深八条”，二套房首付到四成再到七成，非深户社保年限1改3再改5，频频收紧的调控政策，使得高亢的房价在第四季度终于低下了高涨的头，调控效力彰显！但2016年二手房成交仍接近10万套。

2019年在房住不炒的调控主基调下，深圳迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好，楼市在调整期回暖，全年二手房成交7.7万套。

2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。

新政前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，“打新”成为高频热词，而二手楼市成交量则腰斩。

2020年深圳住宅成交超14万套，创下交易量新纪录，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套。2020年也是深圳房价普涨的一年。

2021年上半年新房市场仍旧火爆，创下多个当日售罄新房；2月8日指导价出台后，二手房市场的活跃度快速下降，当年最终成交4.1万套；指导价的力度，加上疫情的影响，到2022年，二手房仅有2.2万套的成交量。

从过去近10年的走势来看，楼市经历一波波阶段性的上涨，政策放松则楼市活跃，政策收紧则楼市趋冷。

2009年那波救市，很快迎来了楼市量价的大增，然而在今年，深圳陆续放松了多项政策，但市场并没有持续性的回暖。

目前的市场，刚需暂时带不动，富人的投资也没像前些年那么旺盛了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉老师认为，深圳的造富产业下行，购买力减弱；其次深圳人口结构年轻，中产人群积淀不够，能够支撑高房价消费的持续性不足。

最关键是对深圳房价上涨的“预期”消逝了。

2023年上半年热度城市不同价位豪宅成交情况

挂牌量持续攀升
近13%挂盘价低于指导价

深圳的二手房挂牌量仍在上升，截至12月4日，已接近6万套。

数据来源：深圳市房地产中介协会

据深圳中原数据，11月份深圳二手挂牌楼盘中，有12.5%的挂盘价已经低于指导价；有部分小区，最新挂盘价低于指导价两成，实际成交价还会更低。

从片区来看，统计的150个挂牌低于指导价15%以上的房源中，罗湖区最多，其次是南山、龙岗、盐田三区，而龙华、光明两区则相对到较少。

罗湖挂牌跌幅房源最多的原因主要是因为罗湖小区老破旧小的小区较多，一些小区的建设在80-00年代，很多小区的在目前来看居住属性已比较差。

包括其它片区，挂牌低于指导价的盘，有一部分是学区房，如福田的百花片区和八卦岭片区的房源。

南山和宝安片区主要是此前上涨过猛的房子，在这一波回调中的影响会非常大。在2021年最高峰时，宝安很多房子炒到10万+每平米的价格，本身就是虚高。

龙岗和盐田现在的价格越来越同质化，两区离福田、南山区都有一定的距离，所以价格上已越来越没有优势。

光明和坪山目前主要是以新房为主，二手房本身就很难卖得动，而且基本以刚需为主，在房价倒挂的行情下，置业者在片区的首选是新房。

人才房抢占市场份额
6折大前海人才房岁末入市

二手挂牌量持续创新，新房库存也慢慢积压，除此之外，今年还遇到人才房大举入市。

截至目前，今年深圳共有19个人才房项目，合计超过1.5万套房源入市，有12个项目售罄。据乐居不完全统计，未来还有19个人才项目入市。

目前，光明中心区的纯人才房项目天健和瑞府正在申购中，2184套房源，收获了5870户合格家庭，平均2.7户家庭抢购一套。今年人才房申购的火爆与新房打新形成鲜明对比。

除此之外，宝安海乐华府人才房项目近日发布配售通告。本批次配售住房共270套，均为建筑面积约85㎡三房。配售均价为49200元/㎡（按建筑面积计算，毛坯价格）。

海乐华府项目位于深圳市宝安区新安街道翻身路与海乐路交汇处，前身是宝安39区海乐花园棚改项目。

该项目开发建设单位为深圳市宝安人才安居有限公司，已于2021年12月竣工验收并交付使用，认购家庭在购房手续办理完成后，即可交付所购住房，项目距离5号线翻身站约1.3公里，因地理位置优越，被成为“大前海”人才房。

低于指导价20%的二手房，和即买即住的6折人才房，哪个更吃香？

来源：深圳乐居