正文

  供货：“金九”成色足，“银十”有点马虎

  10月，共11个住宅项目获批，9个住宅项目开盘，环比9月份27个项目入市，少了不止一点点。据中原地产研究中心数据显示，深圳10月份住宅批售面积52.7万平，下滑53.6%；推售46.0万平，环比下滑57.8%。

  新房住宅成交量超4000套

  10月，深圳新房住宅成交4712套，环比上升41.0%；成交面积为48.6万平，环比上升48.1%。

  光明区成交面积居首

  从各区新房住宅成交面积来看，10月，光明区以14.87万平的成交量位居各区第一，占全市成交的30.6%；宝安区成交面积为12.97万平，占全市成交的26.7%，位居第二；龙岗区成交8.93万平，占比18.4%，位居第三。福田区连续4个月无成交。

  从成交面积环比变动的情况来看，10月光明、宝安、龙岗、坪山、深汕合作区五个区成交面积上升，龙华、南山、罗湖、盐田、大鹏成交面积下滑，福田区连续四个月无成交。其中，深汕合作区成交量增长最为显著，环比增长1170.3%，主要为九月末入市的半山润府、振业时代花园集中网签；龙岗区增长136.3%，主要为颐安都会中央、华侨城荷棠里、保利勤诚达誉都以及和昌拾里花都的大量网签。而罗湖、南山区域成交下滑较为明显，成交面积分别下滑84.1%和50.6%。

  星河天地成交量居首位

  星河天地以732套的成交量夺得深圳10月住宅销售冠军，联投东方世家花园位列第二，成交371套。成交前十的项目中，光明、龙岗各占3个，宝安、龙华、南山、深汕各1个。

  二 手 住 宅

  二手住宅过户套数持续下滑

  10月全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15.0万平，环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

  仅南山区二手住宅过户套数回升

  龙岗依然是全市成交量最大的区域，成交套数为444套，占全市成交的27.7%。从环比变动来看，仅南山区二手住宅过户套数出现回升，其他各区成交套数依然处于下滑状态。南山区二手住宅过户套数环比回升10.5%至242套。

  从样本房源的涨跌区间上来看，房源变动幅度在-10%到5%之间。有73%的样本房源价格上涨，27%的样本房源价格下跌。

  租 赁 市 场

  全市租金微升

  根据深圳中原研究中心监测显示，10全市住宅租金为71.8元/平·月，环比回升0.3%。租金回报率与上月持平，为1.10%。

  龙岗宝安租金水平下滑

  南山为全市租金最高的区域，为111.6元/平·月。本月龙岗和宝安区租金水平环比下滑，其他区域租金环比上升。南山区租金上升1.7%，上升幅度最大。

  中 原 研 判

  过户数据显示新房住宅全市过户为4712套，环比上升41.0%。二手住宅全市过户为1605套，环比下滑9.1%。一二手住宅合计成交6317套，环比上升23.7 %。

  从实时市场情况来看，10月有9个住宅项目开盘，整体开盘去化超过五成，9个入市的住宅项目中仅有万丰海岸城和深业中城两个楼盘为日光盘，新房整体市场氛围趋于理性。本月二手市场实时成交量继续下滑，但十月份下半个月成交量有回升迹象，预计后期成交量跌幅会有所收窄。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。深圳作为房地产改革最前沿城市，大概率会成为试点城市。房地产税试点的开展，主要是为了践行房住不炒原则，抑制房价上涨，打击炒房行为，支持刚需购房。手上持有多套或人均持有面积较大的家庭将可能需要缴纳高额的税费，刚需缴纳的税费较少，但部分持有多套房产的人群将会有抛售压力。短期内，无论是新房还是二手，无论是住宅还是公寓商办，都将受到冲击。中长期看，深圳城市价值依然存在，房价上涨速度将放慢，长期投资收益下降，市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场

  附：2021年11月潜在入市项目