正文

又一个重点城市扛不住了！

3月14日，杭州二手房全面取消限购，增值税征收年限调整为2年！阳春三月，全国重点城市吹响了去库存的号角。

近日克而瑞披露了一组数据，至今年2月末，全国30个重点城市，新建商品住宅的平均去化周期达到了27.79个月，远超过了18个月的警戒线。

其中，深圳新房的库存情况达到历史的高水位，去化周期高达37.7个月。也就是说，按照目前的新房成交，深圳房企要卖3年才可以消化完。

新房库存量与去年同期相比，增加了19%，去化压力明显加剧。

全国去化周期最长的三个城市，长春、珠海、东莞商品住宅去化周期均超过40个月，深圳排在第四。

深圳新房供应量暴增
“供过于求”

近年来，深圳加大了居住用地供应，新房供应也比以往都高，且供应逐年上升，受到这些年成交疲软影响，造成库存量进一步积压。

据克而瑞统计数据，截止2024年2月末，深圳的新建商品住宅库存量是922万平方米，是历史高水位。

而当前，包括深圳在内，楼市正表现出库存规模收缩，但消化周期在进一步拉长的现象。

2023年，深圳全年仅成功拍出14宗居住用地，不管是体量上、还是数量上皆比上一年大幅减少，2022年全能共拍出34宗。房子卖不出，即便是国央企，也没钱拿地。

但从侧面也说明，未来两年上市的全新盘不多，购房者势必从现有的库存中消耗，市面上的好房源买少见少，或者熬过这一个周期，等待下一个供应峰点。

从供求比的关系来看，深圳2月末供求比1.3，一改以往新房供应不足境况。而业内认为，深圳目前的“供过于求”，不过是“等等党”观望情绪浓厚，加上人才房、安居房等拦截，想要买房的需求还是在的。

克而瑞研究人员表示，短期的供求比可以反映出房企供货信心，大于1的话说明房企对市场还是比较有信心的。

备案降价，变相打8折
福田项目未拿证先冻资？

房企的日子不好过，众所周知。

深圳房子开盘折扣、优惠是肉眼可见的越打越低，赠送购物卡的金额是越来越高！

到目前为止，深圳共有12个项目获批预售，1个项目现售入市，这个供应量与去年同期相比较，盘数一样，而货量同比要增加约1900套。

库存压顶，为卖房项目使出浑身解数，在“85%”折扣高压线下另辟蹊径，下调备案价！

2024年深圳新建商品住宅预售情况

部分去年开盘的项目，今年加推时下调了备案价格。

如果备案下降了近10%的幅度，加上开盘打折的94%-88%，折算下来，折后的价格已经等于原价的85折，甚至低于8折。

龙华中心区的尚云花园，本批次加推共612套皆为三房，备案均价约6.22万/㎡，总价约459万起。相较于上一批产品，备案均价降约6000元/㎡，单价起价低了约8000元/㎡。

龙岗名居山河里加推1177套，比上一批备案均价降超6000元/㎡；另一个龙岗项目，创城云璞花园备案均价约3.3万/㎡，单价区间约2.7-3.8万/㎡，这个价格比首推的2栋均价低约5000元/㎡，降价幅度超过13%，甚至比去年坪山最低备案均价的3.58万/㎡还要低。

除了上述的操作，近日福田南新盘出现了“未拿证，先冻资”的提前锁客现象。

据该项目置业顾问介绍，为了获取开盘的VIP98折优惠，在拿证之前买家需冻结资金20万在自己银行卡内。等获批预售证后，再给客户解冻。

该项目去年初入市，备案均价约10.1万/㎡，近期这个月底加推二期高层住宅产品，在一期基础上下调价格，并且毛坯备案价格送装修。

乐居咨询了专业律师，开发商在没有取得预售许可证的情况下，先冻资再选房的方式，这样子是否违规呢？北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，这种行为实际上也是违法销售。尽管房款没有打到开发商的账户上，但是通过这种方式已经开始确定了销售对象，并锁定了一部分款项，实际上销售工作已经开始了。

《城市商品房预售管理办法》、《房地产广告发布规定》等相关规定，都明令禁止在预售许可证取得前就进行销售、进行宣传。“认筹”、“认购”、“意向书”等都是比较常见的一些开发商规避预售许可制度采用的方式，但是实际上还是违法的。这种销售实际上就是无证销售，本身期房风险就不小，现在风险更大了。