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前几日，看过侨香村现状后，“850万房源”的瓜就没消停过，有人说是中介套路，也有人跳出来说真的……众说纷纭。

有粉丝私聊，想了解龙悦居目前的情况，而咨询的是深圳人才房的准业主。许多人才房业主正在为十年后“转红本”补缴价款20%而忧心。

毕竟在人才房之前，深圳经济适用房也曾经风靡一时，后者踩中了时代政策红利，转红本只需要很少的成本，回报却是十几倍的翻。

经济适用房
保障房政策的“历史遗留”

"经济适用住房"一词最早可追溯到1985年；1998年房改，福利分房被取消，经济适用住房取而代之。直到1994年首次对“经济适用房”出售价格实行政府指导价，按“保本微利”的原则确定，主要为解决城市低收入家庭住房困难。2007年11月，多部门联合发布了《经济适用住房管理办法》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。

经济适用住房是具有政策优惠、对象特定、限定标准和价格、有限产权等特点，有鲜明的社会保障性质。签订合同满5年后可按政策取得完全产权，购房人可转让经济适用住房。

2008年1月18日，《深圳市经济适用住房管理暂行办法》发布实施。

仅过去五年，2013年深圳宣布停止集中建设和供应经济适用房，龙悦居第四期成为深圳最后一批经济适用房。

龙华的龙悦居与南山深云村、福田侨香村一样属于经济适用房，是深圳80年代保障房政策的“历史遗留”。

而这三个项目因学位、区域优势在深圳众多的经适房中备受追捧，在“转红本”后房价一度被哄抬。

龙悦居所在的深圳北片区，近年出让多宗居住用地，片区新房货量井喷，为了去化，从价格卷到装修，从渠道卷到返佣，加之区域配套也在不断完善，入住龙华有更多的选择。

原先有着深外龙学区、低总价优势的龙悦居，缺点日渐暴露。

龙悦居跌破指导价
一年缩水近300万

龙悦居前三期为万科承建的公租房，四期为深圳最后一批经济适用房，解限售后补地价、转成红本就可以交易，共有2597套，以63㎡两房为主。

2013年，龙悦居四期的出售价格每平米约5100多元，2019年12月前后，第一批房源开始陆续补缴地价、转红本。

龙悦居

回顾龙悦居的房价走势，2019年首批进入市场的两房户型挂盘价大概在480万元左右；一年之后，有业主开始叫价575万元，21年最高峰涨到750万，单价冲到约12万/㎡。

然而在2022年中高位腰斩，基本成交在470万上下，击穿了指导价528万，房价跌去300万，房价一夜回到2019年。23年底有业主扛不住，挂盘价376万，刷新全网地板价。

现在最新的报价，龙悦居4期中层望花园、东南向挂盘400万，已经低于指导价128万，中介表示还可以再深入谈价格。

龙悦居以靠近别墅豪宅区、低总价、深外龙学位吸引了不少投资客，但两年时间缩水超过300万，价格回调近50%。

4梯14户的板楼结构让居住属性大打折扣，而高铁+地铁轨道的“环回立体声”，也着实是让人退避三舍。

深圳北站

虽说有深外龙的学区作为吸引点，但深外龙小学与龙华玉龙学校，深外龙初中与玉龙、龙腾学校形成共享学区，龙悦居需要与周边的小区拼积分。

中介会告诉你“这是双学区的房子……”，龙华区学位竞争有多激烈，随便一搜都是带血的维权案例。

日期2024.04.22，供参考

“宇宙中心”库存全市第二

在2008年-2013年间，深圳建设配售多个经济适用房项目，诸如南山赤湾车辆段上盖的龙瑞佳园、地铁横岗车辆段上盖和悦居，还有近日刚解决房产证问题的宝安燕罗中闽苑小区。

但像侨香村、龙悦居等房价翻十几倍的，甚至侨香村附近的南山深云村，配售价格为4800元/㎡，2020年解禁期售价11-12万/㎡，十年翻了24倍……

这几个项目的价格，最终还是回归到房子在产品、区位及配套的价值上。截至目前，深圳不乏存在因历史遗留，产权无法变现或转红本存在困难的经适房。

深圳北站商圈

回归到龙华市场，在深圳住建局公布的几份住宅清单中，龙华的库存量超过了宝安，成为仅次于“东大仓”龙岗的第二大供应区。

截至2024年3月31日，深圳存量住宅项目总数613个，龙华达到惊人的97个项目，光是明治街道，包括恒地尊悦花园、安居颂龙苑等就有36个项目，龙华、大浪各街道住宅项目均超过10个。

在二季度计划入市项目里，观澜的深物业澜湖时代、龙华中心区的宸峰府即将开盘。赶在五一黄金周之前，不少项目趁势加快营销节点。

日前，位于龙华街道油松社区的新盘檀悦展示中心、样板间同步开放。项目临近地铁25号线油松站（建设中），住宅合计882套，其中610套可售，主力户型为81㎡三房两厅一卫、95-96㎡三房两厅两卫、116㎡户型四房两厅两卫。该项目前身为水斗新围山嘴头工业区（第二期）城市更新单元。