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图·中洲湾 C Future City

《繁花》里面，爷叔对阿宝说：“帝国大厦，爬上去要一个小时，掉下来只要八点八秒。”这句话成为股市的经典名言。

那么，楼市呢？可能需要一年时间。

在2023年初，福田滨河南新盘，那张刷遍朋友圈的人山人海售楼处图片，仍历历在目。一年后的今天，该项目即将推出二期住宅产品。

中洲湾迎海一期为中洲滨海华府开发的二期住宅产品，2023年1月底入市，靠打出均价6.6万/㎡起的“龙华价”的营销噱头吸粉出圈。而实际上，推售415套房源，三种户型面积，126㎡3房、126㎡3+1房，260㎡的大平层，小户型高楼层均价逼近10万/㎡，大户型备案价最高去到14.2万/㎡。

开盘当天去化率约50%，基本都是靠价格实惠的房源，高楼层和大平层去化惨淡。官方开盘海报“劲销28亿元”，懂的都懂。

当市场作妖的时候，连爷叔都无招！

龙年开局，桂湾前海时代三期来势汹汹，中洲湾迎海硬刚前海。以109㎡的三房两卫与前海89㎡同类户型相比，赠送面积后使用率相当，套内面积差十几个方，前者贵了一百多万；96㎡三房与对方89㎡相比，总价差不多，却少了一个卫生间。

但这些都不重要，“700万+买前海”的吸引力远超福田新房。

这个曾经号称“福田三冠王”（销售面积、套数、金额）的项目，开售一年，328套小户型网签率超过93%，87套大平层网签率仅44%左右。

昔日的福田“销冠”如今生死难卜，还要靠送装修吸粉。

中洲湾迎海二期
把一期的硬伤都补全了？

中洲湾迎海二期将推出一栋，分为一、二单元，推售户型涵盖建面96㎡三房、109㎡三房（主卧带主卫）和125㎡的四房，100㎡以上户型为横厅设计。在住建局公布的2024年一季度计划预售商品房名单上，中洲湾迎海二期预计推售房源数570套。

据了解，一期的硬伤，二期能补的都补救了。

左为迎海二期，右为一期

一期的126㎡只有三房，二期的125㎡实现了四房；使用率上也从一期的71%硬生生拔高到了80%。用案场置业顾问的话术说，一期是61层超高层，二期没那么高，也就55层吧！

此外，二期还有些赠送的面积。

一期业主花了比80%使用率的110㎡高两百万的价格，得到一个套内单价超高的房子，而这两个房子的套内面积几乎无异。

唯一值得开心的是，能看海！

那么在新房成交惨淡的今天，中洲湾迎海不仅再次祭出“龙华价”揽客，还把一期的“收费项目”——装修，免费赠送给买家。

根据案场销售透露，本月底将会拿证入市，毛坯价备案，精装修交付，合同初定2026年底交付使用。而为了“照顾”到一期业主的情绪，中洲湾迎海一期也会提前一年到今年底交付。

不得不说，行情下滑的时候，房企卖房的诚意是十分浓烈的。

左高层为中洲滨海华府一期、二期

使用率、房子价格、送装修等问题都可以轻易实现，而“三面环村”的硬伤，不是短期内能补救的事情。

上沙村旧改项目
中洲湾靠“一面海景”突围

中洲滨海华府位于上沙路与建文路交汇处，属于大金沙片区。项目原为福田区沙头街道上沙村旧改单元，北临滨河路与福强路，东侧临沙嘴路，西侧与下沙村相邻。

上沙村实拍，摄于2024.2

改造范围内以私宅用地为主，另外有部分的居住配套设施和工业地。其中私宅用地23.27公顷，容积率4.45。

2009年09年改造专项规划通过，2017年11月最终规划修改，改造模式为局部拆建与环境综合整治相结合，分为01、02两期地块改造。

写字楼、商业位于01地块，回迁房及可售型商品房位于02地块，也就是中洲滨海华府项目所在用地。

中洲滨海华府一期位于02-01地块，共有328套可售房源，2018年首推入市，2021年11月推出最后120套现房，均价约9.25万/㎡，目前已交付入住。

二期产品即中洲湾迎海一期位于02-03地块，2023年1月底入市，推出126㎡户型均价8.53万/㎡，大户型均价12.68万/㎡，合同约定2026年底交付使用，带装修。

中洲湾迎海二期建设现场，摄于2024.2

即将推出的三期住宅为中洲湾迎海二期，位于02-02地块，推售房源数约570套，每单元层二梯六户，具体已官方最终发布为准。值得注意的是，回迁房也位于同地块。据悉，项目车位配比可达1:1，而且还送装修。

项目自带约16万㎡商业C Future City，包含一期约8万㎡大型商业MALL，于2022年底正式开业；二期约8万㎡创意商业街区。

与现有的KK ONE、Bo Space、万科滨海云空间等商业体，联合营造超50万㎡城市级商圈，且紧邻车公庙商圈。

项目一公里范围内有地铁7号线上沙站、9号线下沙站，附近有福田体育公园等设施。中洲湾迎海南面是有着“城央绿肺”之称的红树林国家自然保护区，拥有深圳湾一线海景资源。

周边二手房万科金域蓝湾，稳稳地占据着海景景观第一排的位置，二手参考价为83000元/㎡，至今已有22年楼龄。

除了海景、商业之外，项目主打的“名校”，红岭实验学校（上沙）原为上沙中学，后与上沙小学被红岭教育集团收编，现改为九年一贯制公办学校，但生源与师资力量始终是在“实验”阶段，名校的实力养成还需时日。

大金沙片区这艘“旧改航母”
改造路漫漫

上沙村所在大金沙片区，除了中洲的上沙村旧改单元，还有金地、绿景等旧改，巨大的体量使得大金沙片区被誉为“旧改航母”。

据资料显示，大金沙片区可改造区域包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十二个小功能区域。其中，四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等。

可改造区域总占地面积为114.5公顷，现状总建筑量约为362.06万平方米；可搬迁总建筑面积约为343.28万平方米。被划分为15个城市更新单元，通过近、中、远期的统筹安排。

下沙文化广场，“三个时代”的汇聚

自2012年，“大金沙”片区这一概念被提出以来，今年踏入第13个年头，片区内多个城市更新单元相继发布。众所周知，城市旧改步履维艰、进度缓慢，接下来的城市更新过程中，片区商品房与民建房共存现状将持续一段时间。

中洲滨海华府一期停车场出口

与中洲滨海华府一期仅一路之隔的下沙村，改造专项规划2010年通过至今，并未见任何拆迁大动作。

在接下来未确定的岁月里，周边居民除了要忍受着城改拆迁带来的噪音与粉尘干扰，大批量涌入的新住民与原住民之间，道路出行、教育及配套资源的争夺，也将会成为一个焦点话题。

从2009年改造专项规划通过，到2018年首次面市，上沙村改造进度在深圳来说不算缓慢，距离上沙村城市更新单元二期的建设用地批复已是四年前。

据项目置业顾问透露，上沙村旧改单元三期的用地批复正在申请，而真正落地的时间，谁知道？

“周边城中村很快会拆”的鬼话，等周边拆完，你的房子也该拆了！