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日前，乐有家发布2023年深圳楼市总结。

尽管2023年深圳实施了几次重要的调控政策，业主们的心态并未如以往那样容易受到影响，反而是持续降低报价。

乐有家网的数据透露，2023年的挂牌价格几乎每月都在下降，年底时相较年初的跌幅达到了6%。预计2024年挂牌价格将继续下跌，或跌破“7字头”。目前挂牌价与成交价之间的差距也在逐渐缩减，这表明业主们的心态正变得更加理性，愿意在价格上做出更大让步。

乐有家营销总裁贺玲表示，对未来楼市持谨慎乐观态度，预计2024年房地产调控底部盘整，风险持续出清，市场整体比2023年更稳更好。楼市进入新周期，调整分化是必然趋势，保障房市场首置需求、改善需求，市场轮动打通，通过时间来换空间。

贺玲表示，未来市场将慢慢消除此前高房价、高库存、高杠杆的“三高”影响，进入新的“两高一低”，即市场高质量发展、楼盘高品质交付、行业低负债运行。未来5-10年，深圳的财富聚集效应会再次提升，楼市价值会逐步修复。

低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%

2023年，深圳二手住宅的平均议价率达到了10.7%，意味着一套挂牌价500万元的房产，最终的成交价可能比挂牌价低出50多万元。

过去一年中，每个月的议价空间都在明显上升，高议价空间的比例显著增加。例如，议价率在5%至10%区间的比例从1月的34%上升至12月的42%，成为目前主要的议价范围。而议价率在10%至15%区间的比例也从1月的不到10%渐增至12月的超过20%。这表明购房者议价的能力增强，业主的让价步伐也越来越大。

自2021年参考价政策实施的第一年起，深圳有54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，仅有5%的房源成交价低于参考价。到了2022年，成交价低于参考价的房源比例上升到了19.7%。而到了2023年，该比例大幅增至50.3%。在三年的时间内，成交价低于参考价的房源比例增长了10倍，说明参考价已成为影响市场交易的一个重要因素。

2023年上半年，成交价低于参考价的房源比例大约在30%，但从7月开始显著提升，超过了60%。四季度这一比例甚至超过了70%，并在12月底达到了80%。这一数据反映出购房者的普遍心态偏向保守，市场普遍认为“不低于参考价的房源不值得考虑”。

在下半年成交价低于参考价的房源中，有25%的成交价比参考价低5%以内，23%的成交价低于参考价5%至10%，21%的成交价则低于参考价10%至15%。总体来看，当房源价格已经低于参考价时，剩余的议价空间不大。

超10万元/㎡的片区仅剩下7个

如同往年，2023年在深圳二手房市场过户量排名前三的片区仍旧是:龙岗中心城、布吉和西乡，这三个地区连续三年保持领先。然而，去年这些片区的成交量相较前年有所上升，龙岗中心城增长了39%，布吉增长了31%，西乡增长了59%。

拥有超过500套过户量的片区数量在2023年达到了21个，相比之下，2022年仅有4个。几乎所有片区（99%）的成交量实现了增长，其中6个片区的同比涨幅甚至超过了100%。

根据乐有家研究中心整理的2023年第四季度的成交数据，深圳各片区的房价主要集中在每平方米5-7万元的区间，占比达到47%。同时，有30个片区的房价位于3-5万元/㎡，占比为32%。总体而言，深圳的房价多分布在较低的价格区间。超过10万元/㎡的片区只剩下7个，而仅有华侨城和深圳湾的房价超过了每平方米15万元。

虽然各片区的成交量普遍上升，但房价却普遍呈现下降趋势。全市平均房价在2023年下降了12%，不过具体到各个片区，房价的表现则各不相同。

乐有家研究中心对过户量排名前30的片区进行了分析，发现2023年第四季度这些片区的房价普遍同比下跌，跌幅在5%到20%之间。以成交量最大的龙岗中心城为例，第四季度的房价同比下降了6.8%，相对而言跌幅较小。而布吉的同比下降幅度为23.3%，属于跌幅较大的片区。

在豪宅市场，价格的同比下降幅度相对较小。例如，排名第19的华侨城下跌了7.4%，排名第29的香蜜湖下降了12.7%，后海下跌了18%。没有进入前30名的深圳湾和科技园分别下跌了10.3%和12.1%。

在全年成交量排名前十的二手楼盘中，每个楼盘的过户量都超过了120套，平均每月至少有10套以上的成交量，显示出小区交易的活跃性。龙华中心的鸿荣源壹成中心和香蜜湖的侨香村并列成为成交量最高的楼盘，过户量均达到164套，其中壹成中心的参考价格为每平方米6.8万元。

2023年深圳二手住宅6.5万/㎡

在过去的20年里，深圳市二手住宅的过户量经历了显著波动，2009年触及15.5万套的高峰，而2022年则降至2.2万套的低谷，相差高达7倍。2023年，深圳二手住宅的过户量有所回升，达到32768套，同比增长51%，摆脱了2022年的低迷状态。尽管有所改善，但与历史数据相比，这一成交量仍显不足，比2008年的过户量还少了1万套，为近20年来的第二低点。

根据乐有家研究中心的数据，深圳二手房市场在2021年达到价格高峰，全年成交均价为每平方米8万元。特别是在2021年第一季度，成交均价一度攀升至每平方米8.3万元，但随着下半年价格的渐进下降，年度均价有所回落。

到了2023年，深圳的房价调整至每平方米6.5万元，与2022年相比下降了12%，且较2021年第一季度的历史最高点下降了22%。在某些区域和楼盘，成交价格甚至回落到了2018年的水平，下跌幅度介于30%至40%之间。

二手房的网签量是另一个重要指标，用以反映深圳二手房市场的最新变化，此数据通常比过户量更能即时反映市场动态。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示，2023年的二手房网签量为42,574套，同比激增59%。然而，与疫情之前每年平均7万至8万套的成交量相比，当前的市场依旧有较大增长潜力。

【撰文】冯少文

乐有家供图

来源：南方+