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  距开盘时隔半年，5月香蜜湖豪宅深业中城迎来第二期222户业主。二期住宅于去年10月入市，位于1栋，是深业中城最后一批住宅。

  交付户型建面为137-212㎡三至四房，还有315-378㎡顶层复式单元等共7个户型，毛坯交付（其中4套精装样板房，其装修按照建面单价6000元/㎡收取）。总层数45层，其中36层及以下为2梯3户，37层及以上为2梯2户。

  北面大户型望香蜜湖公园，南向朝园林景观，各有千秋。有学校、有环境，1500万+豪宅定价，在福田走出一波独立的行情。

  当年开盘已是准现房状态，又是毛坯交付，买房6个月后收楼，这个速度在深圳也是不多见。而媒体近日报道深业中城住户“违规封阳台”，暴露出深业中城物业管理问题，甚至惊动执法部门。

  自敬告信发出已经过去一个多月，相关部门表示仍在核查情况中。

  而这场围绕“封阳台”的争夺战，在深业中城住户之间展开，大有越演越烈迹象。封阳台行为不仅存在一期2/3栋，据悉，二期刚交付1栋业主也准备“封阳台”。

  封阳台、加盖、加建

  屡禁不止

  “好好的玻璃外墙，现在看起来‘五花八门’，十分掉价……”对“封阳台”行为，有住户如此说到。

  据媒体报道，深业中城不少住户私自封阳台。乐居咨询律师，封阳台是否违法违规？

  根据《国家城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，擅自改变房屋外观是违法违规行为。

  除此之外，广东卓建律师事务所许怿滨律师在接受南都采访时也表示，破坏或改变房屋的主体结构、擅自封闭阳台搭建阳光房，擅自将阳台改为厨房、卫生间等都是违反法定规划的行为，是依法应当被禁止的行为。

  目前仍有部分住户，通过发起业主同意签字，企图征求2/3住户同意来实现“封阳台”行为“合法化”。

  这种做法是否可行？

  按照《深圳经济特区物业管理条例》第四十七条之规定，业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约以及业主大会议事规则的规定。因此，业委会召开“封阳台投票决议”的行为本身就涉嫌违反法律法规的规定。

  另有法律界人士指出，“如果封阳台这件事本身已经被执法部门认定为违建的话，即使2/3业主签字同意，也会因为违反法律法规规定，而让业主大会决议无效。”

  从项目外立面可以看到，除了违规封阳台，还有业主加建阳台。

  这已经不是深业中城因为违建问题见报。

  2021年7月，有多名业主向媒体透露，家中出现漏水、渗水情况，从顶楼渗至底楼，情况严重，最终检查得知是2栋顶楼住户加建造成。

  与此同时，3栋顶楼也存在加建情况，发现时已经完工。

  业主代表就这个问题两次向物业管理反映，物管虽然处及时做出处理，后因加建情节严重，连2栋烟道口都包含在内，被香蜜湖街道办责令停工及清退。

  物业与住户之间的博弈

  在暴露的加建、违建问题中，除了住户，还有一个关键的角色，那就是深业中城的物业管理方——深圳市农科物业管理有限公司。

  据了解，深业中城临时业委会曾代表部分想要封阳台业主于2020年与农科物业多次协商，物业最终做出让步，给出的方案是，让业主自行投票，只要超过2/3的业主同意，便可以封阳台。也就是这个关键的2/3 ，成为了“封阳台”行为的令牌。

  住户反映，在此后的施工中，物业方不出面干涉。

  据工商资料，深圳农科物业为深圳物业集团百分百控股企业，背后实际控制人为深业控股有限公司。

  有业主认为，项目在买房宣传时宣传册上的物业显示是第一太平戴维斯顾问团队，但实际入伙后却是农科物业，“物业方可能觉得‘理亏’，因此默许部分住户封阳台的行为。”

  在早期宣传中，项目宣传资料上显示是农科集团公司携手第一太平戴维斯联合“共管”，第一太平戴维斯也于官方公众号推文中提到：

  “在2018年继续获取项目委任，为深业中城项目销售中心提供全权物业管理服务……” ，第一太平戴维斯作为深业中城的驻场顾问公司，以及销售中心物业团队提供相关服务，并未涉及住宅物业管理。这一说法也得到第一太平戴维斯内部人员的核实。

  因此，上述这种默许封阳台的理由，显然说服力不够。而在媒体的前后两次报道中，农科物业始终未曾作出直接回应。

  拥有优越资源

  深圳另一个“神盘”

  深业中城，被视为华润城之外的另一个“神盘”，得天独厚的优势，在开盘当年创下深圳多个记录：

  ·日均销售额超过50亿元。20219年和2021年两次推货，共揽金超过100亿元；

  ·认筹比悬殊。首推认筹人数超过房源数14倍，平均15人抢一套房；去年被曝出提交资料人数超过3000组，平均一套房意向人数是13.5批；

  ·最低中签率。首批193套住宅中签率仅6.8%，“万人摇”的润玺一期也有12.08%。

  ·弃选率最低，2021年10月二期开盘4个小时，231号买走222套房，仅9批弃选，弃选率1.4%。

  深业中城究竟有何魅力，何以使打新人如此疯狂？

  三个关键词：区位、学位、倒挂。

  深业中城所处于福田香蜜湖板块，生态环境优越，交通便捷，更重要的是周边汇集深圳高级中学南校区、深圳外国语学校（小学）、福田区东海实验小学等教育资源。

  深圳中城周边是发展较早的区域，有多个购物中心，东海缤纷天地、东海城市广场，且靠近车公庙商圈，在生活、休闲购物上还算比较齐全。

  其次，项目毛坯价格13.2万/㎡，附近二手有盘价格超过15万/㎡，存在不小价差空间。

  今年5月11日，深业中城官方微信号推送一则声明，称：

  “近期某些中介结构工作人员，向市场发布深业中城项目住宅还有‘保留单位’、‘工抵房’、‘更名房’、‘退换房’等不实消息，误导购房者”，并在内文严正声明“项目所有住宅房源已经全部售罄”。

  末了还附上“项目公寓新房仍然在售”。

  上个月中，有中介在微博打广告，“深业中城185-212平米的一手新房，一次性付款。”

  乐居致电案场，目前在售公寓面积为50㎡、60-80㎡、以及119㎡二房，带精装均价约11.2万/㎡，并无中介宣传的185-212㎡户型。

  在某些中介打出的广告中，把项目定位为“深圳环境最好的公寓”。难免让外界质疑，看似辟谣，实则为公寓做媒。