正文

2023年已过半，深圳楼市起起伏伏，除了少部分有倒挂优势和占据核心区位的楼盘卖的好，大部分新盘销售情况都不太理想。

今年年初的龙华楼市就因供应量持续走高、库存爆仓、人才房插足以及自2022年以来整体拉胯的销售表现这四大DEBUFF被非常不看好。不过令人意外的是，在近日克而瑞公布的上半年销售金额前10项目排行里，龙华一区就占据四席，榜首更是被华润超核润府以64.07亿元占据。

（数据来源：克而瑞，销售金额根据网签数据）

这成绩咋说呢，一方面在意料之中，龙华新房卷得实在太狠，给出的优惠太大。华润超核中心润府备案单价6.82-7.63万元/㎡，总价674万起。放眼整个深圳北站片区，甚至算上热门的民治和红山，无论新房还是次新房，这两年来都没有这么便宜的价格。华侨城四海华亭去年的优惠力度可是喊出了“光明价买龙华”，即便今年优惠力度会有所收回，但销量会少到哪去呢？另一方面，龙华建的新盘似乎都在等同“造城”。举2个例子，看下面2图，懂的人看图就懂。片区未来的成长潜力，而且是可见的中短期潜力巨大，以现阶段的低价位买入，谁还不会算账呢？对吧。

深圳北组团

老龙华组团

所以对于真正想上车龙华的人来说，市场、楼市周期都不需要去考虑？目前能以片区低价位上车，选择靠近地铁的楼盘，现成或者未来配套好，还要去奢求什么多少?人多、堵车：你给我在龙华找个完美的盘出来；

要未来升值：龙华已退出群聊。

天猫好房测评师团队，近日实地踩盘了龙华区今年预计入市的部分新盘。希望对无论是刚需上车的首次置业者，刚需改善型买房人，提供一定的置业参考，祝各位买房者在2023年能选到自己心仪的房子。

温馨提示：

1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径，具体学区划分范围以当年教育主管部门公示为准；

2、本文不构成购买建议和意见，请购房者谨慎决策。

中海珑悦理

区位

进度：展厅样板间已开，预计7月入市

价格：限价7.25万元/㎡

周边学校： 项目位于深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内，周边1公里范围内有东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校。

配套：西临南园公园，1.5公里范围内有逸秀公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园。

产品户型：88-129㎡3-4房

综合评价：位于民治街道民塘路与玉龙路交汇东南角，斜对面就是深圳北站，占地面积约1.2万㎡，总体量相对较小，胜在区位有优势。预计推售480套住宅户型建面约88-129㎡3-4房，据悉，88㎡客厅可以做到3.6米的大开间，紧凑中也能兼顾到舒适性。

宏发悦见倾湖

进度：展厅样板间已开，预计7月入市

价格：参考附近盛璟润府6.5万元/㎡在售均价

产品户型：96-119㎡

周边学校：清泉外国语学校，自带一所18班幼儿园

配套：

交通方面：地铁4号线清湖站地铁口物业；距离27号线松和站（规划中）约1公里；

医院方面：周边有龙华区人民医院、深圳市人民医院龙华分院、深圳军龙医院、龙华区新华医院（在建）、深圳市第二儿童医院（在建）；

商业方面：盛龙时代广场、壹方天地。

综合评价：宏发集团首进龙华项目，地段位置、周边配套、交通方面都还不错，别走隔壁盛璟润府定价太高的老路估计还是好卖的。

金地宸峯府

进度：出地面多层，预计今年下半年入市（拍摄日期6月27日）

价格：参考附近壹城中心十区6.8万元/㎡在售均价

产品户型：户型待定，可售商品房共计648套

周边学校：龙华学校

配套：

交通方面：距离地铁4号线龙华站约1公里，距离25号线景龙站（已规划）约500米；

医院方面：龙华区人民医院；

商业方面：紧邻龙华最大商业中心壹方天地。

休闲方面：龙华文化广场、龙华文化体育中心、龙华公园。

综合评价：整体旧改体量巨大，一旁就是龙华最大商业中心壹方天地。教育资源丰富，可享受家门口12年一站式教育，地铁后期也方便，整体无太大短板。

星河星悦云邸

进度：出地面10多层，7月15日开实地展厅样板间（拍摄日期6月27日）

价格：待定

产品户型：首推一期建面约95-125㎡的3-4房，约1007套住宅

周边学校：龙华第三实验学校

配套：

交通方面：距离地铁6号线阳台山东站约600米；

商业方面：项目本身自带商业综合体满足日常购物需求，大型商业方面距离大浪商业中心约700米；休闲方面：项目500米内有大浪体育中心，大浪文化艺术中心，距离阳台山大浪入口约900米。

综合评价：周边各项配套还算齐全，距离地铁非常近，日常生活比较便利。

华润超核紫芸府

区位：

进度：出地面多层，预计三季度入市（拍摄日期6月27日）

价格：限价7.245万元/㎡

产品户型：预计推售466套81-93㎡三房产品，其中81㎡三房有212套，93㎡有254套

周边学校：东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校

配套：

交通方面：距离深圳北站约400米，地铁4/5/6号线在此接驳；

商业方面：毗邻13万㎡的龙华版万象城（在建中），目前已经建成的大型商圈中，星河coco city 距离约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约2公里；

休闲方面：南边及西边被南园公园环绕，附近有16万㎡ 绿芯公园、北站中心公园。另外周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建）。

综合评价：整体配套丰富齐全，但小区体量偏小，靠近“天铁”一侧会有一定噪音影响。

联发臻著雅居

区位：

进度：已出地面，预计三季度入市（拍摄日期6月27日）

价格：限价7.33万元/㎡

产品户型：可售商品房360套,具体户型暂未公布

周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学

配套：

交通方面：距离地铁4号线上塘站与红山站以及6号线上芬站三者直线距离均约1公里；

商业方面：项目周边有天虹购物中心（龙华店）、星河COCO Garden等商超。

综合评价：项目体量较小，小区绿化会有所不足，项目有近一半的保障房，居住体验不是特别纯粹，另外距离地铁稍远，限价相比紧邻的深业颐樾府要高出1200元/㎡，地位有点尴尬。

深物业澜湖时代

区位：

进度：部分楼体出地面多层，预计三季度入市（拍摄日期6月27日）

价格：待定产品户型：项目可售住宅超过两千套，今年首推02地块，建面约72-115㎡2-4房产品

周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学

配套：

交通方面：距离地铁4号线松元厦站直线距离约1.4公里；

商业方面：小区自带底商满足日常购物需求，大型商业方面距离观澜最大商业观澜湖新城MH MALL(约30万平米)约2公里；

休闲方面：东面紧邻观澜湖高尔夫球场、观澜河生态文化走廊(规划建设14.6公里的城市慢行系统)和市政公园。

综合评价：优缺点非常明显的项目，主打一个偏，周边休闲资源丰富，视野景观较好，但生活方面暂无配套可言。不过项目旧改体量大，未来依靠时间来改善。