正文

  2022年的地产春天乍暖还寒，疫情、外部战争等黑天鹅来袭，虽政策暖流频频，寒冬坚冰一时难融，市场筑底、低位徘徊，市场信心亟需拯救。

  细观局部市场，一切并非凝滞，相比去年出险房企爆雷消息频频，现阶段并购动作已在储能。向前展望，带领市场复苏、以及开辟地产行业运营新时代的中坚力量，则是包括招商蛇口在内的头部房企。

  4月27日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布2022年一季度报告。公告显示，一季度，招商蛇口实现营业收入188亿元，同比增长48.36%。截至报告期末，招商蛇口总资产为8743.28亿元，同比增长2.12%；归属于上市公司股东的所有者权益1087.72亿元，同比增长0.09%。

  一、“三个转变”

  行稳致远，招商蛇口进击运营时代

  2021年，是房地产行业在强监管之下、告别非理性繁荣的一年，2022年春日，上市房企年报空前难产。

  时至今日，距离A股上市公司2021年年报披露收官期时间所剩无几，多家上市房企还未发布年报，其中便包括此前已经公布债务违约的多家“千亿元阵营”房企。

  3月21日，招商蛇口发布2021年业绩报告，这是作为销售前十房企中第一家披露业绩的。

  招商蛇口报告期内累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第七；

  实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93％，增速高于行业平均水平；

  连续两年利润下滑，但利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元(含税)，现金分红总额约占归母净利润40%，与去年持平，总共派发约42亿元现金，上市以来累计分红金额达326亿元。

  全年综合资金成本为4.48%，“三道红线”全部绿档，现金短债比1.25，较2020年的1.23有所提升。

  在3月22日的业绩说明会上，招商蛇口董事长许永军坦言，过去推动房地产发展的人口、城市化、经济高增长、房地产金融化四大主要红利，有的红利已经消失，有的红利则在逐步渐弱，“讲房地产的话，把握住了一个‘稳’字，就是把握住了现在、以及未来不只5年的行业脉搏。”

  2021年是招商蛇口“十四五”战略开局之年，招商蛇口坚持综合发展，提出了“三个转变” ，进击运营时代。

  l 一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变;

  l 二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；

  l 三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

  二、招商蛇口“边开车边修路”

  存量时代，引领资产证券化新模式

  招商蛇口是优质的“绿档”企业，融资能力和成本管理优越，2021年综合资金成本为4.48%票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低。

  面对存量时代对资金和运营的更高要求，招商蛇口再进一步，成功引领资产证券化新模式。

  资产证券化业务作为一种创新融资工具，自2005年开始，已累积了相当的规模，2021年我国资产证券化市场全年发行各类产品3.1万亿元，年末存量规模接近6万亿元。

  地产寒冬，资金压力倒逼房企多元融资，不少企业转向盘活存量资产。近期国央在资产证券化动作频频。近期保利二度试水租赁住房资产证券化，华润置地则锚定了CMBS。1-4月发起两只CMBS产品，中国金茂发行了目前国内最大规模碳中和CMBS产品，规模87.08亿......

  CMBS商业房地产抵押贷款资产证券化以及购房尾款ABS、个人住房抵押贷款CLO、租赁住房ABS等等资产证券化产品之外，公募REITs在新时代为房地产转型提供支持和方向，成为众多房企期待尝试的类型。

  而招商蛇口在这方面已先行一步。招商蛇口的蛇口产园REIT是国内最早一批基础设施公募REITs之一，于去年6月21日在深交所上市。

  前不久，招商蛇口总经理助理余志良在2022清华五道口全球金融论坛上分享了招商蛇口REIT项目运作过程中的体会。

  余志良认为，国内REITs是“边开车边修路”的过程，不仅监管层做了大量的工作，原始权益人和工作团队也做了很多落地的研究。

  而蛇口产园REIT全称“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 (基金代码：180101)”，管理人为博时基金。值得注意的是。博时基金是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一。早在2008年就开启了REITs研究工作，并且储备了不动产投资领域专业人员；博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具备相关投资和运营经验。

  余志良认为，REITs不仅是一个简单的融资，也会让原始权益人更加注重资产质量的提升，促进团队能力的提升。无论是资源的周转还是能力的提升都符合战略目标。

  因此，蛇口产园REIT的发行，对底层资产——万海大厦及万融大厦，及其所在的园区运营又会是一次质的提升。

  三、强强联合

  经营稳健，内外部优势资源全盘整合

  出险房企频频暴雷之后，房地产企业是否具备稳健经营的能力成为行业优化发展的重要课题。

  招商蛇口作为全国领先的城市和园区综合开发运营服务商，以综合发展模式立足高质量可持续发展，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，业务覆盖全球110多个城市和地区，服务千万客户。

  招商蛇口因卓越的综合实力成为行业期待的“白衣骑士”热门之一，但其稳健的主调并未改变。招商蛇口总经理蒋铁峰在3月22日的业绩会上强调：“同样的一笔钱，做并购还是公开市场拍卖，取决于哪里的商业回报好、股东回报高，而并购项目因为风险更多，所以收益的回报要求也高一点。”

  在当前市场环境下，这样的长期主义和稳健作风，使得更多优秀企业和优势资源向招商蛇口聚拢。

  4月26日，招商蛇口与新世界中国签署了战略合作协议，将本着“着眼长远、互惠互利、合作共赢、共同发展”的原则，充分发挥和利用自身资源和经验，在中国内地和香港范围内开展房地产投资项目的全方位战略合作。

  主要有四个方面：

  l 投资优质住宅开发项目，树立行业标杆；

  l 打造城市商业中心，丰富城市发展内涵；

  l 聚焦城市更新及旧改项目，推动城市焕新；

  l 积极寻求优质股权及资产收购项目。

  招商蛇口与新世界都是综合发展模式的推崇者，经营风格都十分稳健，都坚持长期主义。此前已在深圳蛇口太子湾K11项目有合作，近日，双方又联手竞得香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目。此次双方扩大合作，有业内人士评价：这是近几年业内少有的高规格，全方位的巨头间“强强联合”。

  另一方面，市场需求和机会向核心一、二线城市及城市群聚焦已成共识，2021年招商蛇口在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。招商蛇口挑选战略伙伴时很有针对性，而新世界重点聚焦上海、杭州、深圳等长三角和大湾区城市。

  通过战略性合作实现朋友圈内的资源共享和优先参与权，招商蛇口的资源优势打开新的想象空间。

  招商蛇口本身在大湾区已资源深厚。2022年二季度，仅深圳区域，招商蛇口目前在推动的项目就有蛇口太子湾片区的公寓和高端住宅项目、蛇口片区的招商仕林臻邸，宝安大空港片区的招商雍和府等。

  其中尤为引人关注的蛇口太子湾，今年来建设进展速度加快。招商蛇口与新世界中国合作的项目综合商业太子湾K11就位于此。

  太子湾是招商蛇口重磅打造的170万方的巨型综合体，以华南最大邮轮母港首发，主要以商业、娱乐、休闲、办公、高端居住为主体，涵盖邮轮中心、居住生活、商务商业、文创艺术等四大功能组团。

  被誉为深圳艺术聚积场和市民会客厅的海上世界文化艺术中心，就与太子湾毗邻，可以预测太子湾K11建成后，将进一步强化蛇口的文化标签和艺术氛围，也将成为深圳的一座艺术商业地标、打卡胜地。