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深圳，曾被网友调侃是中国最多商场的城市之一！

凭借其敢为人先的城市活力，良好的营商环境与优惠政策，深圳商业地产规模持续扩大，近年来呈现出快速增长的态势，各类商业百花齐放。

深圳商业地产，已然进入黄金发展期！

其中，香蜜湖片区作为深圳传统豪宅区与新兴金融中心，其商业配套兼具历史积淀与规划前瞻性。

深圳是一座“双向奔赴”的城市。

数据显示至2025年，深圳商业地产市场规模预计突破1.5万亿元，同比增长8%，其中购物中心、商业综合体及特色商业街成为增长主力。

这一趋势得益于深圳经济结构的优化、人口持续流入，常住人口超2000万，2024年增加人口20万，连续两年全国居首，及其带来的消费升级需求。

尤其是核心区域如福田、南山，因金融、科技产业集聚，推动高端商业需求激增。

据戴德梁行统计，至2024年第四季度结束，深圳全市优质购物中心空置率进一步下降至8.0%。

业内分析，不少新项目引入区域首店，差异化运营丰富了消费场景，为本地品牌升级换代带来机遇，也有利于激发潜在消费需求。

这充分说明，深圳高端消费力是有的，对应优质的消费场所遍地开花，这类物业逐步成为大众主流趋势。

2025年，深圳商业迎来新的开业潮。

据中购联不完全统计，深圳计划新增21个商业项目，体量约186.25万平方米，涵盖非标商业、文旅商业等多元类型。 

实际上，福田、南山等核心区写字楼诉求量大，租金水平保持高位，折射出核心区房产商务活动与消费力的强劲。 

眼下，深圳特色商业街缺乏，尤其是核心板块的街区商业，人们日常消费依懒性较强的临街商业依然是个短板。

根据深圳贝壳研究院数据，2024年深圳商铺平均租金回报率约1.6%，核心区域小户型商铺回报率更突破2.4%，远超银行定期存款利率。而街铺因客流稳定、经营灵活，回报率可达5%及以上，成为投资首选。

以最近热度很高的天健天骄临街铺位为例，目前稳定锁定租金回报率约在5%左右，显著高于深圳住宅回报平均水平。

若考虑未来租金上涨及资产增值，综合收益更具吸引力。

时值全国两会期间，在政府工作报告中，今年有关房地产的稳定健康发展被多次提及。

将更大力度促进楼市回暖健康发展，房地产市场信心倍增！

国内经济复苏与消费升级红利已经出现苗头。

2025年，中国GDP增速预计回升至5%，深圳作为创新引擎，数字经济、绿色产业等新质生产力推动人均可支配收入持续增长。

消费结构从“生存型”向“体验型”转变，高端餐饮、精品零售等业态需求旺盛，契合天健天骄商铺定位。

城市更新与金融开放的政策红利，正在向香蜜湖金融城倾斜。

深圳2025年计划投资3076亿元推进重大项目建设，重点投向现代产业与基础设施，香蜜湖金融城作为“两重”工程（重大基础设施、重大项目）核心区，政策倾斜明显。

粤港澳大湾区跨境金融通道扩容，吸引境外资本流入商业地产，提升资产流动性。

最后，从投资底层逻辑来看，商业地产的避险属性，可以形成有效风险对冲。

在全球通胀压力下，实物资产成为保值首选。

深圳商业地产凭借稳定租金与增值潜力，成为资金避险池。尤其核心地段商铺，抗周期性强，2024年租金逆势微升即是例证。

2024年深圳各区GDP出炉，全部为正增长，但排名也发生了变化。‍‍‍‍‍根据已公布的数据梳理，2024年深圳各区的GDP排名如下：

深圳各区GDP，根据官方数据整理

但不管如何改变，核心强区如南山、福田的经济地位不可撼动。眼下，福田香蜜湖国际金融街建设如火如荼。

其被定位为“深圳国际金融城”，对标纽约曼哈顿，规划引入超百家金融机构总部，预计2035年产值突破5000亿元。

香蜜湖实景航拍图

近日，香蜜湖板块的稀缺临街黄金现铺热销的消息不胫而走，引发全城关注。

该黄金商铺位于天健天骄一线街区，小区交付入住三年多，商业街区逐步聚拢周边人气，而繁华街区带来居民消费的升级。

天健天骄紧邻金融城核心，囊括约20栋企业商务大厦，其商铺直接受益于高净值人群聚集效应，商业需求旺盛，形成“金融+消费”双轮驱动的商业生态。

片区汇聚约26个高端住区，覆盖约14万户高净值家庭，百万级消费人流为商铺提供稳定客源。

香蜜湖住区

片区内的大型商业格局已然形成。

3公里范围内，涵盖了深圳首家山姆会员店福田店、定位为“公园式商业”深业上城、“商业+办公”综合体印力中心，以及最老资历的东海缤纷天地……

据了解，片区商业空置率约1%，商业占比约3.5%，供需矛盾突出，稀缺性显著，而临街商业的正好可以填补这个短板。

在产品上，天骄天骄有突出的优势，那就是小面积、低总价与现楼交付。

项目主打约30-52平方米、约5.4米挑高，铺铺通燃气、灵活空间全业态临街现铺。

总价约240-420万元，投资门槛低于同区域写字楼及住宅。

现楼交付特性规避了期房风险，同时契合投资者“即买即租”的现金流需求，性价比突出。 

临街设计规避商场铺位同质化竞争，独立运营权赋予商户更高灵活性。

交通规划优势突出。与其他新盘不同的是，天健天骄项目地处福田繁华核心区域，片区内双地铁枢纽，2/8号线景田站、9号线香梅站双轨交汇。

以及规划中的香蜜湖西站枢纽，这条汇集规划磁悬浮、14 号线西延段、20 号线和22号线共4轨交汇于一体的交通大动脉，打通香蜜湖板块立体交通，15分钟直达福田CBD、车公庙商务区，覆盖超500万通勤人群。

交通的便捷性，全维度赋能商业活力。

此外，周边教育资源集群，好比1公里内7所中小学（如福田外国语学校）、4所幼儿园，师生群体贡献日常消费刚需，形成“家庭+教育”双消费场景。

以及周边如北京大学深圳医院、景田医院、广州中医院大学深圳医院等带来的穿梭人流，为临街一线商户，提供较为稳定又源源不断地消费力。

综上所述，天骄天骄临街黄金商铺，在短中长期收益模型中，十分地具象： 

短期，依托现楼交付与片区入住率，快速实现租金收益；

中期，香蜜湖金融城2027年全面运营，带动商铺租金年增幅预计约8%-10%；

长期，资产增值受益于城市更新与土地稀缺性，10年周期内价值翻倍可期。 

目前，项目所在片区内，缺乏精品零售，这一块正是瞄准高净值客群，引入轻奢品牌、定制化服务的蓝海。

其次，生鲜超市、亲子教育、健康管理等高频消费业态，锁定家庭客群；据悉，天健天健铺面是具备餐饮条件的，结合24小时餐饮、酒吧，填补片区夜经济空白。 

天健天骄临街黄金铺位实拍

天健天骄临街铺位以“金融城核心+低总价+高回报”三重优势，成为2025年深圳商业投资的标杆标的。

在“双区驱动”战略下，香蜜湖的价值腾飞已进入倒计时，30席现铺的稀缺性，注定其将成为资本角逐的焦点。对于投资者而言，此刻的决策不仅是资产配置，更是抢占城市发展红利的战略选择。