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  2022年地产行业的第一笔并购融资是招商蛇口注册发行的，当时并未明确出险房企。而投资者们翘首以盼的正是历经过去一年行业震荡之后，头部房企具体的兼并购动作。

  自1月12日招商蛇口发行30亿并购类票据至3月末的财报披露季，同类头部房企已先行一步：华润万象生活10.6亿收购了禹洲物业、22.6亿购入中南服务，中海地产10.26亿收购龙光汕头一在建住宅项目......

  而公众依旧在等待招商蛇口公布接洽的房企名单。

  3月22日，招商蛇口2021年度业绩发布会暨投资者交流会上，该问题被再三询问。

  “其实拿地和并购是一回事，我们的原则很简单，同样的一笔钱我做并购和公开市场拍卖，哪里的商业回报好、对股东回报高，就会去哪里。有些项目，进去尽调后会发现问题特别多，所以我们还是比较谨慎地推进。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上回应。

  去年，招商蛇口收并购了12宗项目，而此次业绩发布会上招商蛇口也表示正与多家房企接触并购，相信2022的招商蛇口会在兼并收购领域会有更多斩获。

  蒋铁峰在发布会上还称：“我们作为首家并购债完成落地的企业，一直在积极响应国家的政策要求，招商蛇口是一家讲政治的企业，顺应国家大势，企业才能发展壮大。”

  时代变幻，招商蛇口稳健的基调一直未变。

  “房地产就一句话，稳。把握住了稳字，就把握住了未来5年以上的房地产行业脉搏。”3月22日，招商蛇口2021年度业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军坦诚直言，规模与份额应是企业良好发展的自然结果，所以他更愿意考虑怎么做得更好，怎么稳中有进。

  稳中有进的成绩单

  水到渠成的1600亿，实至名归的第7位

  细读招商蛇口2021年财报，我们会发现，寒冬之下，一个长期主义者的坚守和散发的光芒：1600亿营收是水到渠成，重回十强，实至名归。

  年报数据显示，2021年招商蛇口的规模类指标增长明显。全年实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。

  拆分招商蛇口的收入看:

社区开发与运营营收1279亿元，同比增长26.3%

园区开发与运营营收325亿元，同比增长15.2%

邮轮产业建设与运营营收2亿元，同比增长49.5%

招商蛇口在不断壮大

  投资端，在2021年全国集中供地频现流拍、市场低迷的情况下，相比大部分采取收缩策略的民营房企，招商蛇口在维持正常节奏，且大有斩获。

  招商蛇口重点布局长三角和粤港澳城市群，重仓上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市。2021年，公司在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。

  招商蛇口在2021年全年累计获取土地113宗，新增土地的总建筑面积为1559万平方米，权益建筑面积886万平方米。

  另外，招商蛇口在兼并收购和城市更新领域持续发力，全年落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米，还斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元，还与上海市属国企筹划组建了规模约800亿的上海城市更新基金。

  不过，招商蛇口成绩单上也不可回避毛利下降的事实。2021年招商蛇口归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

  究其原因之一，是公司在土地市场的新增项目成本在持续走高，利润空间被持续压缩所致。

  截至2021年，招商蛇口拥有超4400万平方米的土地储备，大致相当于3年的销量。

  其中，2021年招商蛇口新增总土地储备1559.3万平米，同比下降4.0%，但从新增土地储备投资额来看，2021年新增投资额2131.7亿元，权益投资额819.0亿元，分别同比上升39.3%与39.1%。

  招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上透露，2019年以后特别是2020年和2021年拿的地，会在今年及以后进入结转阶段，目前判断这些土地的毛利率水平会高于此前，因此公司未来的整体利润水平会有所提升。

  多家券商表示：招商蛇口销售表现突出，财务维持稳健，信用优势明显，具备长期竞争力，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。

  房地产行业新格局下

  招商蛇口的重塑与转变

  当下，宏观经济增速放缓，地产行业正面临前所未有的格局，房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。

  2021年是招商蛇口“十四五”战略开局之年，招商蛇口坚持综合发展，提出了三个转变。

一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变;

二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；

三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

据年报显示，2021招商蛇口营收中持有物业运营收入约 55 亿元，同比增超 20%，值得一提的是，集中商业收入同比增长高达37%。

截止2021年底，招商蛇口已开业集中商业项目达到25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等 16 个城市；在营写字楼项目 21 个，运营管理的酒店共 14 家。

此外，招商蛇口还布局了8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里。

以上均是转型运营与加大轻资产业务之后的收获。

值得一提的是，招商积余是招商蛇口旗下的轻资产运营服务平台，也是招商蛇口4大IP（园区、集中商业、招商积余、邮轮产业）之一。

招商积余正大力推动大物业+大资管生态圈建设、积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式。

除此之外，招商蛇口还搭建了一站式全产业客户服务平台“招商荟”，面向40+城市，近300万用户。

智慧社区建设方面，2021年底，招商蛇口还上线了AI智能管家......

以上等等是招商蛇口在数字化浪潮下，进行数字化转型、重塑自己的举措。

2022年，招商局即将迎来150周岁，招商蛇口也将步入第43年——2022“品质年”。在重塑和转变之中，招商蛇口董事长许永军表示，房地产进入模式转换，战略重要、落地更重要。

2022年，招商蛇口将全年的销售目标定为3300亿，新开工面积1,400万平方米、竣工面积1,400万平方米的业绩目标。

目标销售额与去年初定的目标一样，2021年，该公司是按5300亿元的可售货值来铺排目标的，去化率在62%左右，而2022年，招商蛇口将去化率预期调低到了53%。

招商蛇口董事长许永军在交流会上表示，从行业的角度看，去年很难，招商蛇口判断今年也不会轻松。

对外适应宏观形势，对内寻求第二生长曲线。

2022，招商蛇口将坚定“三个转变”，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地。招商蛇口将2022定为“品质年”。“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新发展形势下，转变发展观念，全面提升发展质量，实现内生增长。