新冠笼罩下的深圳人，不止在搓手等待解封，还等待确认“深圳二手房价上调”传闻，以及两会相关地产政策的进一步落地。

  相比政府工作报告中的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，银保监会、央行联合发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》更让一部分群体欢欣，这是事关3亿新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求的重磅政策。

  政策中关于住房相关，除了“增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展”外，还要“满足新市民合理购房信贷需求”。

  因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

  对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

  这里先明确下“新市民”范围：新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。

  2018年，深圳新增常住人口49.83万

  2019年，新引进人才28万

  2020年，深圳新增户籍人口92万

  2021年，深圳引进人才25.6万

  零星数据表明深圳购房需求依旧在增加。

  近期法拍房又有回暖迹象

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  一、深圳2020暴增近百万户籍人口 买房需求将陆续释放！

  深圳有多少符合购房政策的“新市民”，即将加入抢房大军？

  首先，我们要明确下目前深圳的“购房政策”。

  2020年“715新政”明确规定了非深户居民购房者的限购条件不变，仍然是社保缴纳或个税缴纳满5年即可，深户购房者的门槛由无落户时间及社保要求变为落户时间须满3年、且社保或个税缴纳须满3年。

  离婚限购也由2年变为3年。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  符合深圳购房政策的“新市民”则是满5年社保或个税的非户籍常住人口，以及满3年社保或个税的户籍人口。

  保守假设2020年“715新政”锁定的户籍人口0社保，那么满足36个月连续社保之后，封印时间则为明年的7月15日，不过现实中，真实需求是陆续释放的。

  据深圳统计年鉴数据显示：

  2019年深圳共有1343.88万常住人口，其中包括494.78常住户籍人口和849.1万常住非户籍人口。

  2020年深圳共有1763.38万常住人口，其中包含514.1万常住户籍人口和1249.28万常住非户籍人口。

  2016-2020年，深圳常住人口增加了566万，其中常住户籍人口增加了130万。

  在这里要说明的是常住户籍人口是指拥有深圳红印户口，在深圳居住半年以上的人口，在册户籍人口通常不等于常住户籍人口。

  而深圳购房资格规定中仅区别了户籍人口和非户籍人口，并未对户籍人口实际居住时长有要求。所以统计有购房需求的户籍人口群体，要另算不常住深圳的户籍人口。

  2021年5月，全国第七次人口普查公布的深圳常住人口数量为1756.01万，另，深圳统计局2021年12月发布的《2020年深圳市社会性别统计报告》显示，深圳常住人口1756.01万，户籍人口588.23 万，非户籍人口为1167.78万。

  除此之外，南都在2021年5月份发布的《深圳40年人口红利分析：人口增长42倍 GDP增长14000倍》一文中这样表述“至2020年末，深圳在册户籍人口达到587.4万，较2015年增长217.8万，增长58.9%。此外，2017年至2020年，深圳累计引进核准类（包括毕业生、在职人才核准类）39.69万人。”

  各自媒体引述的“户籍人口一年暴增92万”的算法来自：在册户籍人口587.4万减去常住户籍人口494.78万，统计本身并不严谨。

  深圳统计年鉴数据显示，2020年新增常住户籍人口仅约20万人，另外73万户籍人口为入深户且实际居住不满半年的人口。

  人口暴增，除了深圳持续的“抢人大战”政策，还有应对“715政策”的紧急涌入。

  有媒体评价“一年新增92.62万人，这在世界城市发展史上，都极为罕见。”

  而到了2021年，入户人口有趋平缓，2月23日，深圳人社部门总结2021年工作：“2021年深圳新增认定国内外高层次人才4278人，引进落户各类人才25.6万人。”

  深圳在过去一年落户人员至少大幅缩水70%以上。

  但近几年累积新增的户籍人口、常住非户籍人口必然存在购房需求。

  随着被封印购房群体陆续释放，新市民陆续加入，百万大军加入深圳购房队伍，若后续有新市民“差别化信贷利好”，加上深圳本就供需不平衡的基本面，市场或又会涌动。

  二、深圳如何优惠新市民？ 专家：社保需宽松

  目前郑州已主动打开了“新市民”购房限制：子女、近亲属在郑工作、生活的、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

  新乡也在今日（3月7日）发布了公积金新政：个人贷款最高额度调整至40万元。

  针对深圳新市民信贷政策走向，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：后续一些社保缴纳的条件确实要放松，否则此类金融宽松政策施展的空间小。

  具体深圳具体会如何“优待”新市民，我们静待。

  以下是易居研究院智库中心研究总监严跃进对2022年3月5日银保监会新市民金融政策的点评:

  3月4日，银保监会等发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》。此次政策从新市民角度对住房金融领域给予了支持，是今年支持合理住房消费的一个新表述。

  1、保障房供给

  此次政策明确对于保障房供给领域的支持，包括四类保障房，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和老旧小区改造。同时此类供给领域也包括开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套建设等领域。此次政策把过去一直受忽略的信托给考虑了进去，也体现了政策层面对于信托机构未来参与保障性租赁住房的支持和肯定。

  2、住房租赁

  此次政策对于住房租赁的金融服务，从银行和保险公司进行了分类。其中银行方面，明确了信贷方面的支持，目的是为房企和租客提供更好的资金支持。而保险公司方面，则提到了两个保险，即出租人责任险和承租人责任险。此类金融服务，对于更好发展长租房市场尤其是保障性租赁租房市场具有积极的作用。

  3、合理购房需求

  此次政策对于新市民合理购房需求进行了满足。第一、对于有购房资格和购房能力的新市民，要合理满足房贷的需求。第二、对于此类新市民的房贷需求，要合理确定首套房按揭贷款标准。预计今年上半年，针对3亿左右新市民的房贷政策，既在额度标准方面会释放优惠政策，同时在各类服务方面也会强化保障。

  4、住房公积金

  此次政策对于住房公积金的服务明确了要求，尤其是强调了缴存渠道的建设内容。这说明公积金的政策支持，不是简单停留在贷款额度等方面的政策，而是强调了各类服务的优化。通过此类服务的优化，将有助于促进公积金的缴存和使用更加便捷化，客观上有助于发挥公积金资源对新市民购房租房方面的保障。

  5、安居消费

  此次政策对于居住中的各类消费给予了政策支持，尤其是体现为购置家具、购置家电和财产保险这三个领域。实际上这也属于房后市场的金融支持。通过此类支持，将更好保障购房者的住房居住需求，有助于更好地提升居住品质。这也是居住高质量发展的金融服务，值得推广，期间建议银行把握好尺度，防范一些金融资金变相去炒房。