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  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse 作者 / Tsukiumi

  随着文和友这个超级网红、超大体量的商业的加入，东门商圈又重新走入大众视野。

  五一“黄金假期”刚刚过去，可谓是热度不减，每一个旅游景点处都是人人人人。

  据广东省文化和旅游厅数据，初步测算，5月4日，广东省纳入监测的150家重点景区共接待游客227.7万人次（同比增长355.8%，较2019年同期增长2.95%）。

  除了旅游景点火热外，各个商圈折扣店也铆足了全力，想要吸引更多的人流。

  “前面的文和友开业后，很多人都被吸引到那边了，日常时间逛街的人不多，现在大家都在等待假期或周末。”东门商圈服装店铺的李老板表示。

  据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，2021年一季度深圳各大热点商圈租金回落至1128元/㎡.月左右，蓝筹租金整体走势出现持续小幅下滑。

  但随着GDP的走强，经济也将快速升温，二季度平均租金走势将出现一定回升。

  因此，美联物业预计成熟商圈租金将有所上升，新兴商圈租金企稳前行。

  通过各热点商圈租金情况对比可以看出，今年第一季度，东门商圈的租金价格位居第一，每月达到了2104元/㎡，甚至超过福田中心区、华强北等地的商圈价格。

  在五一假期前一天，乐居君实地调查，排名第一的商圈又存在怎样的真实情况？

  两极分化：

  新商铺热火朝天，传统商铺人流较少

  东门老街位于深圳市罗湖区中心地段，深圳人习惯称之为“老东门”， 是深圳历史最悠久的商业聚集区，形成于明代中期，又叫“深圳旧墟”。

  ****家麦当劳、第一家沃尔玛、第一家书城均诞生于这里，可以说，罗湖是深圳商业的发源地。

  这里蕴藏着浓厚的市井气息和最有活力的消费力。

  东门商圈万商云集，日客流量达30万人以上，节假日或美食节最高峰更是达到90万人以上。

  今年4月2日，备受瞩目的深圳文和友正式开业，数以万计的消费者刷爆朋友圈，再一次引爆了东门。

  当天就有多个话题冲上了热搜。

  五一假期的前一天，虽然还没开启黄金假期，但是文和友排队的人数却并未减少，仍然还是一条长长的队伍在缓慢前进。

  东门商圈的整体布局都较为紧密，但走访东门的主要零售、批发市场，尤其是东门步行街，不难发现，扎堆经营传统商品的商家们并不像文和友一般，迎来了大量人群。

  工作日上午，行人并不多，还有部分店铺才刚开门，正在打扫卫生。

  东门有数以万计的商铺密布其间，各色各样的建筑毗肩林立。

  但是，商圈内部不少店铺狭窄，而且有些地方环境老旧，削减了顾客的购物欲望。

  近几年，深圳有不少现代化商圈出现，而东门商圈一直保持着自己独特的个性，虽然没有新兴商圈的高端化，但廉价的商品出售同样吸引了部分人流。

  东门商圈的空置率并不算高，只有少数店铺在寻求出租。

  租金同样分层：

  店铺的定位决定了租金的价格

  “不同的店铺租金价格是不一样的。”在东门拥有多家商铺的钟先生介绍。

  “这里的店铺有一个月几千元的，有1万/月，同样也有2万/月的，一个店铺的定位决定了能承受的租金价格。”

  如果一个商家想要租这里，首先钟先生会提前打听好他是做什么的，帮助商家匹配好适合的场地。

  钟先生表示：“服装有服装的店铺，奶茶有专门的奶茶店铺，面积要够大，都是早已固定好的，如果没有匹配对的话，会被判定为不合格、不达标的。”

  例如：在东门商圈入口处，有一个租金2万多一个月的空白店铺，面积差不多在12㎡左右。

  “这个地方租金太高了，卖小吃类的店铺是根本负担不起的，最好是销售像电子烟这样的产品。”

  高利润产品会匹配上位置较好但高租金的店铺，而低利润产品大多只能选择次位的商铺，但又拥有租金少的优势。

  不少店铺老板表示今年的租金有稍微上涨，但“这段时间就是人不多，生意并不好做。”签约期内，租金并不会变动，一旦期满，租金或有不同程度上浮。

  对于东门商户来说，业态重复、低价竞争令一些商家经营带来压力，等待周末、节假日的来临成为小商铺重新焕发活力的一个重要特征。

  而房租租金方面，东门商圈周边房租租金在1600元-23000元/月之间，范围较大，选择也很多。

  具体来看，据链家数据显示，一套35㎡的1室1厅的小区房租为3600元/月。

  一套52㎡的2室1厅的小区房租为4000元/月。

  对比一下华强北商圈周边的小区房租价格。

  一套32㎡的1室0厅的华强北商圈小区的房租为5700元/月。

  一套45㎡的1室1厅的小区房租为4800元/月。

  相比与华强北商圈的小区租金而言，东门商圈周边的房租价格更便宜点。

  虽然从商圈租金上，东门位居第一，但周边二手房租金却并没有节节升高。

  从规划到开发、到重新焕发生机，东门都在经历一段漫长的发展周期，随着文和友的强势加入，东门商圈又有了新的发展态势。

  作为深圳商业的发源地，未来东门还能如何持续发展？

  繁荣、沉淀、焕新的模式将是每个商圈面临的永恒课题，未来仍充满着挑战与机遇。