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  乐居暴踩新盘第二弹：

  改善、顶豪人群眼中

  “即买即住”的成熟片区！

  出品/深圳乐居   ID/szhouse

  作者/乐居编辑部

  2021年，福田能入市出售的新盘并不多，而近期的业主挂盘减少，福田楼市的供应急需新盘“救急”。

  近日，乐居开启新春踩盘实探，走访福田片区发现不少新政之后的新迹象。关于二手房的价格，福田区中介表示：“大多数小区二手房价格涨价情况倒没有，但是挂盘减少。

  有业主表示卖了，短期内买不回来，暂时不卖了。业主出售的心态也并不迫切，多个业主表示：“元宵之后再看房”。

  福田口岸较优质的二手房小区，大部分二手房价格为10-13万/㎡。”金港豪庭某一套980万的二手房，年前和现在的报价仍一样。“但是出现急需换房的业主直降50万总价，依然无人问津，如果是往年降这个数，早就一天好几拨人来看房。”中介表示。

  降价的不只一个小区，乐居君踩盘当天，中介就很兴奋表示，“有套二手房在福田口岸附近小区一套93㎡三房，报价750万，单价约为8.06万/㎡，总价整整少了60万，急售。但是几乎没有客户想要看房，反倒是现在门店上门客户增加很多，都是问价格不买。”

  在乐居探盘过程中，发现龙岗中心城有几个优质二手房小区在暗暗涨价，40-60万不等，涨价的原因，就近的中介表示业主担心卖了买不回来，现在都不诚心想卖。

  此前有业内专家认为，深圳二手房指导价政策虽然会影响二手房市场心理预期，但因为报价与实际指导价差距不大，因此福田南区域等区域受到的影响“偏小”。

  以福保街道为例，整体指导价的中位数在7.58万元/㎡左右；而本次实踩的梅林街道片区的整体指导价中位数则在6.5万元/㎡左右，与实际业主报价差距较大。

  新政之下，到底深圳核心区域新盘表现如何？有什么值得等待的笋盘？

  新年伊始，伴随着春暖花开，乐君探春活动也由此展开——新的一年各区的楼盘哪些值得入手？新房和二手市场发生了哪些变化？深圳楼市情况如何？和乐君一起探春，洞见“未来深圳”。

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  乐居探春第二站来到了福田区！

  恒大珺睿大厦

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  恒大珺睿大厦位于福田华强北片区，项目共39层，建筑总高度为146.5米，目前已经建设到19-20层。

  恒大珺睿大厦包含商业、办公、公寓三种类型的产品，其中16-20层是办公，22-39层是公寓。项目目前在罗湖区宝安南路开放了展示中心和公寓的样板间，在华强北步行街也设有临时接待展厅。

  项目公寓产品可售体量是403套，户型建面约42-48㎡单房、62㎡一房一厅、78㎡两房两厅。公寓层高3.1米，梯户比为8梯28户。

  项目自带约4.4万㎡的商业，足够满足业主日常的购物需求。除此之外，项目500米范围内还有茂业天地、九方购物中心、世纪汇等商业中心，商业配套醇熟。

  在交通方面，项目周边四条地铁线环绕，是2/7号线华强北地铁上盖物业，可换乘1、3号线。

  皇庭世茂裕玺

  皇庭世茂裕玺位于福田下梅林片区，A座、B座、C座为在售楼栋，其中A栋30层，B栋20层、C栋28层。

  项目目前建筑部分未拆绿网，已经开放展示中心和样板间。

  皇庭世茂裕玺共有216套产品，公寓户型建面约120-250㎡，均价约9.3万/㎡。项目在去年6月底开盘，现已去化6-7成。

  公寓产品层高超3米，梯户比为3梯3户或3梯4户，得房率约75%，停车位规划550个。在车位相对紧张的福田区，项目的车位还是相当充裕。

  据项目的置业顾问介绍，购房者多为海外留学归国，或无深圳购房名额的自住人群，改善意向者也多为顶豪。

  加福华尔登府邸

  加福华尔登府邸共有467套住宅产品，户型建面约83/89/130㎡，梯户比为6梯8户。项目预计3月份开放样板间，目前在福朋喜来登酒店2楼开设了展示中心，现在正在登记中，即将面世。

  项目最高层为67层，总高度为239米，规划为深圳第一高住宅楼。项目负1层和1层为商铺，负2层/负3层/2层/3层为停车场，车位比约为1:1.1。此外，项目还无缝接驳地铁10号线福田口岸站。

  从项目施工现场来看，高层正在铺设外立面，底层还未拆绿网。乐居2月20日实探项目时，有多组客户在咨询看房中。有购房者表示，自己原本在深圳有一套房，是纯投资意愿，主要看好这个区域的发展。

  佳兆业航运红树湾府

  佳兆业航运红树湾府位于福田保税区。乐居2月20日实探项目施工地时，现场新春后还未开工，建筑已出地面2-3层，停车场已完工。

  项目共有397户（其中安居型商品房24户），户型套内建筑面积＜90㎡的有370户，户型建面约60-140㎡，主推户型为80-120㎡2-3房住宅。

  项目梯户比为2梯2户/3户，车位比为1:0.85，容积率约4.7。项目紧邻福田红树林生态公园，生态环境优越。

  据项目的工作人员表示，目前已经有不少人来询问佳兆业航运红树湾的信息，预计今年4月底或5月初入市。

  项目500米范围内暂无地铁站分布，距离益田站1公里、福保站1.2公里（高德地图测距）。此外，项目还临近福田外国语学校南校区、福苑小学。

  上梅林雅苑

  上梅林雅苑位于福田梅林片区，项目还在基坑建设中，还未有建筑出地面，其中一期1-17地块土石方、基坑支护工程的合同开工日期为2019年12月，合同竣工日期2021年1月。

  上梅林雅苑原为上梅林村旧改专项规划一期，即“黄氏新村”城市更新项目。

  项目主要包括住宅、商业及幼儿园，包括3栋42-44层的高层住宅楼（最高高度为147.95米）、1栋6班幼儿园、商业裙楼及其他公共配套建筑等，共786户，其中82套回迁户，共704套可售房源。

  项目距离地铁9号线梅村站约570米（百度地图测量）。2020年9月数据显示，梅林片区二手房挂牌均价为8.1万/㎡。

  海德园

  海德园项目位于福田香蜜湖安托山片区，夹在瑧山府和安托山混凝土公司之间，背靠北环大道。

  按照项目规划图，海德园项目有8栋住宅塔楼、2层商业裙房和1栋幼儿园，并没有开设展示中心。

  项目8栋住宅共约782套，建面分别为89-258㎡的3-5房，据乐居了解，海德园最小有89平做3房，最大248平做5房，统共大概不到800套房。其中89平户型预估有200套，占比最大，超25%。

  项目在2021年下半年入市的可能性更大。

  教育配套为红岭实验小学和深高南初中部，被划分为了双名校学区。

  富通九曜公馆

  富通九曜公馆位于福田区新沙路18号，属于沙头街道新光联合制药厂城市更新单元项目。

  乐居今年1月底实探项目施工地时，看到建筑已经高出地面3层左右，现场也在加紧施工中。

  项目销售住宅有260户，户型套内建筑面积小于90㎡的有230套，占比约88.46%。据项目附近的中介介绍：“富通九曜公馆有包含回迁户，入市价格预计在12-14万/㎡。”

  富通九曜公馆所处的片区内有多个成熟小区，生活氛围较为浓厚。项目周边有小型的华润万家超市，附近小区大多都有底商。除此之外，项目附近还有购物公园商圈，但距离较远，需要步行10-15分钟左右。

  项目周边1公里范围内暂无地铁设置，最近的购物公园地铁站也要步行15分钟左右，项目主要倚赖私家车、公交车出行。

  在教育方面，按照目前的学区划分，项目小学学区划在不远处的福新小学，中学学区划分在新洲中学。

  湾尚庭玺家园

  湾尚庭玺家园位于福强路和皇岗公园一街交汇处，与承翰商务大厦同属水围城市更新项目，分别为02-01地块、02-02地块。

  乐居从现场看到，项目目前建设进度为基坑阶段。

  02-01地块的湾尚庭玺家园规划两栋41层超高层住宅，高度为145米。

  住宅项目占地约1.13万㎡，总建筑面积约为11.2万㎡，将约有300余套住宅，还有200套人才房。有望年内入市。

  2021年，

  福田片区有哪些发展的重点区域？

  福田区2021年的政府工作报告已经出炉。

  乐居君划重点购房者最关注的教育问题：2020年，福田区新改扩建19所中小学，“双十工程”10所高科技预制学校全面交付，新增学位超2万座，相当于前5年之和，解决了困扰多年的学位缺口问题。

  另外，新增11所幼儿园、2970座学位，完成民转公幼儿园48所，全市率先完成学前教育“5080”攻坚任务。

  教育事业成果丰硕，片区发展情况又有哪些重点呢？

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  工作报告中对于2021年的工作安排中表示：聚焦高质量发展主题，推动现代化经济体系建设实现新突破。其中，拓展优化发展空间这条较为引人注意。

  以河套深港科技创新合作区-福田中心区-梅林片区为“中轴”；

  以香蜜湖新金融中心联动车公庙、金沙、安托山片区，打造发展“西翼”；

  以环中心公园活力圈联动华强上步、八卦岭、彩田北片区，打造发展“东翼”。

  很明显的，今年福田的发展区域仍以“一轴两翼”总体空间格局为主，将要构建具有强大支撑带动力量的粤港澳大湾区东岸“发展脊”。

  以上盘点即将入市的8个新盘主要分布在福保片区、梅林片区、华强北片区和安托山片区，多位于福田“一轴两翼”区域。

  另外，福田也是深圳的交通中心，深圳东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海—滨河大道横贯全区。

  深圳福田交通综合枢纽换乘中心、福田口岸和皇岗口岸也是区域内著名的交通枢纽。

  作为深圳市中心，福田相比于还未完全发展的宝安、龙华而言，居住条件更为优越。

  因此，其新房价格也并不便宜，但随着教育、区域发展优化、交通等各种配套完善，对于改善和顶豪人群而言，福田也逐渐成为他们房产择地的首要考虑片区。

  目前市场，涨价和降价都存在，这个时候挑选区域变得尤其重要，不要盲目选错区域，也不要着急就乱投入。新房目前来看，依然是较为直接的选择，二手房只要银行政策还有空间，就可以加速寻找机会。