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近日，有网友爆料，一份“致谷仓吓项目全体回迁业主”的公告书（以下简称“公告书”），引得满城热议。

公告书称，因受到房地产市场整体持续下行，企业现金流受到重大影响，因此导致项目回迁地块停工近两年。

并称在有关部门的撮合和帮助之下，结合当前复杂严峻的现实情况，向回迁业主请求减免今年1月1日以来至交楼期间的安置过渡费，以及此前逾期产生的各项违约金。

落款为深圳市南科润房地产开发有限公司，据工商资料显示，为广东方直集团旗下子公司，占股50%。

开发企业现金流枯竭
旧改项目停工近两年

谷仓吓片区城市更新项目位于坪山区马峦街道（今），2010年被纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划，2012年2月29日进行草案公示。

经过多次的规划调整，根据2021年1月已批规划，谷仓吓片区城市更新单元拆除用地面积76549.9平方米，开发建设用地范围面积58050.4平方米，规划容积256070平方米。项目分为两期实施。

2021年下半年，房企暴雷的消息由此拉开序幕。

“公告书”中，房企坦白回应了停工的原因：

“销售端去化放缓、融资端来源不畅，受此影响我司现金流趋于枯竭，无力继续投入资金导致本项目回迁地块停工近两年，至今未能交楼……”

同时也表示，开发企业也并非完全的“躺平了”。

根据公告书，开发企业需要融资资金进来，“但随着时间推移，项目的过渡费金额持续增加，融资额度无法覆盖全额过渡费支出及逾期交楼的违约金等……”

因此开发企业提出3点诉求：

1、请求减免2024年1月1日起至交楼期间的过渡费。
2、请求免除《房屋拆迁安置补充协议》中约定的过渡费逾期支付产生的违约金和逾期交楼产生的违约金。

最后，上述第1、2点双方签订书面补充协议。

为了获取深圳资产管理有限公司、兴业银行深圳分行的融资放款，签约人数及金额需资方确认认可后，预计需要2个月审批手续。

最后，开发企业也做出了相应承诺，限时内支付前面两年拖欠的过渡费、以及复工事宜。

实际上，谷仓吓项目背后开发企业的资金问题，早有端倪。

在2022年上海票据交易所公布的，上半年出现3次以上持续付款逾期的商票企业名单上，“深圳市南科润房地产开发有限公司”榜上有名。

在工商网站上，该企业也被列入失信被执行人、限制高消费、票据违约企业。

企业背后的集团之一，方直集团起步于惠州。

2004年，方直集团成立，并重仓惠州市场；2016年之后，扩大布局大湾区，当时遍及深圳、广州、佛山等10个城市。

2021年起多次进击港交所，皆折戟而返。据悉，2021年4月21日，方直集团首次向港交所递交招股书，于2021年10月22日失效；同年11月8日再度向港交所递交了招股书，5月10日，招股书再度失效。

据亿翰智库的数据显示，2018年、2019年及2020年，方直集团的销售额（全口径）分别为265亿元、266亿元及322亿元。

方直谷仓府一期已入市

谷仓吓片区城市更新旧改商品房，一期已经入市。

方直谷仓府项目整体分四个地块，分为三期开发，项目总占地面积约5.8万㎡，总建筑面积约36万㎡。规划约18万㎡住宅，2万㎡社区商业（底商），还附带一所9班制幼儿园。根据规划，项目一期、二期为住宅，三期为写字楼及公寓产品。项目南边靠比亚迪路地块为保障房／回迁房地块，不作为对外销售的产品。

其中一期住宅于2020年3月入市，均价约3.6万/㎡，原计划于2022年底交付。目前开发建设到第二期，曾传言于2023年入市，后不了了之。

据广州瀚华建筑设计去年6月公布的，该公司参与设计坪山谷仓吓片区城市更新项目规划效果图，用地面积58195㎡，涵盖了住宅、办公及商业多种业态。

来源@广州瀚华建筑设计有限公司

方直谷仓府在16号线沿线附近，较为靠近东纵、沙壆站，在交通优势上是比较明显的一个亮点。

项目周边还有云轨站点比亚迪北，连通比亚迪，区域的交通方式比较多样，目前由于位置相对较偏，项目商业未兑现前，日常配套靠周边村镇满足，大部分配套仍有待完善。

但在去年年初，就有业主在领导留言板上表示，方直谷仓府一期交付的楼房出现质量问题，内容表示“项目是精装交楼的，但是现场的装修质量惨不忍睹……”，在留言板中，该问题至今仍显示正在“办理中”。

而除了深圳的楼盘，方直集团的包括发家地惠州，佛山以及珠海等项目，接连传出质量、停工烂尾等问题。

资金吃紧的消息不断爆出，甚至有员工透露从2022年3月开始拖欠员工工资，或者只发一半等消息。

目前在售南山项目

方直目前在深圳有新盘方直珑樾山在售，位于南山与福田交界处，紧邻地铁深云站，依托着塘朗山、安托山一带的资源，以半山景观、大户型作为卖点。

来源：珑樾山项目官微

方直珑樾山去年两次拿证开盘，户型面积段从120㎡-397㎡，涵盖了3-5房。据了解，二期推出的房源包括58-200㎡平层和复式350-500㎡的户型。

该项目在2023年3月首推入市，因其备案的“20元/㎡/月”，引起全城关注，超越了后海、太子湾等一众豪宅项目，成为当时深圳天价物业管理费。

后项目紧急出面澄清，“20元/㎡/月”为同批次商业管理费，住宅管理费为8.7元/㎡/月。

项目共分两次推售，一期共备案177套住宅，备案均价9.93万/㎡，主推120㎡的3房以及316㎡的大户型，此次开盘享受99折优惠。成功登记入围116批，认筹率不到7成，开盘当天去化87套，去化率49%。

同年9月二期加推了170套，建面约120-397㎡的大户型住宅，仅卖出了58套，开盘去化约35%。

方直珑樾山项目坐落在西丽片区桃源街道，原名为“龙廷御苑”，由方直集团旗下合作公司负责开发建设，属于优缺点皆比较突出的项目。

楼盘所在属于较为孤立片区，周边并无大型商业，日常生活配套获取，最近的是佳兆业香瑞园底商，或者需要跨越一站到安托山的万科臻山府商业等。

靠近北环大道、南坪快速路两条城市快速路，其东侧还将建设侨城东路北沿线（规划中），虽然畅通全市，但北环大道带来的噪音也是影响其去化的主要因素。

优点是有地铁7号线深云站，在教育方面，珑樾山在哈尔滨工业大学（深圳）实验学校小学部学区范围内，原桃苑实验学校，2010年9月建校，是一所九年一贯制公办学校。

开盘近10个月，据住建局平台显示，一期剩余50多套房源，二期仍有约130多套显示“期房待售”。据项目官方消息，120㎡等户型目前仍在售，预计交房时间为今年12月。