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对深圳房产市场颇有了解的购房者来说，知道招商蛇口是国央企开发商，甚至还晓得人才安居、特发、深业市属国企也是主打住宅建设，尤其是深业集团，新房项目分布在深圳每个城区。但若说城建集团，大家可能少有耳闻。

不怪大家不知道，主要是城建太“神秘”了。

关于城建集团，全国各个城市都配置一个当地的“城建集团”，主要开发建设城市基建属性的项目。深圳市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称“城建集团”），前身为1982年成立的深圳市基础工作组，至今已有38年的光荣历史。

低调而神秘的城建集团，虽然在房地产开发市场很少抛头露面，但承接过深圳不少重点基建甚至旅游地标，例如深圳大剧院、弘法寺（二期）建设工程，还有市区主干道路等配套项目都是城建负责开发建设的。产业园涵盖了城建云启大厦、创新金融总部基地。但产业园贡献业绩强劲的城建，多年来鲜少出现在媒体、机构等公众视野。

城建集团充分依托自身存量土地资源优势，陆续启动了城建大厦、梅园“深圳市创新金融总部基地”、恒通“侨城云谷”、吉华“城建智谷”、龙岗区坂田峰华工业区等多个城市更新项目。

多年来城建集团一直作为深圳城市建设幕后操手，近期却走向台前，转型当起了住宅开发商。

十几年过去了，城建怎么突然想起来盖房子（住宅）？

深圳城建集团已经很久没开发过住宅项目了，它又是一家什么类型的开发商呢？

十几年前房地产市场一派繁荣，开发商都有做大做强的能耐，加上深圳城建集团还是“有派头”的市属国企（官网写着国有独资房地产开发集团企业）。早期拿地相对便宜，市场又不缺购买力，足够开发建设一个颇具规模的花园社区。

城建集团的确在深圳建设过住宅项目，不过都已是“年代久远”的二手房，比如龙岗御府名筑、龙华仁山智水、罗湖御湖峰。这些都是城建集团开发过的相对成熟的花园小区，要么体量可观，要么主打别墅产品。

虽然业务范围涉房，但从公开资料可知，近些年城建集团很少在公开市场拿宅地。好在，目前手里有两个待入市住宅项目。

一个是位于龙岗坂田的城建云宸汇，81㎡小户型做4房设计，产品噱头是挺吸引人的，但凡去到实地看过该户型的样板间，也知道多出的一间房作用不大，硬要说功能性，更多是特意做杂物间使用，要打通侧卧才能放床，平白增加后期入住的装修成本。

另外一个是罗湖笋岗的凌云华府，夹在罗湖与福田之间，东北向是车水马龙的泥岗东路，东南向是笋岗工业区，城建拿的是旧改地块，仅有的一栋住宅但却被M0产业用地和保障房包围。

现在是比拼资金和产品力的时期，民营房企或暴雷的暴雷、或勉强交付中，大多数房企已无力支撑，“国家队”只能陆续进场救市。深圳2022年出让的近百宗住宅用地，及70余宗商服、工业用地中，深铁、人才安居集团、特发和区城投纷纷出手。

那就相当于玩游戏开局直接进高手局。不要问住宅开发属于什么段位，那基本上已经属于另一个领域了，“国家队”更要身兼使命和品质。

用心做产业园，盖商品房却“力不从心”

城建集团，这个曾经的代建大佬，现在要拿着图纸来个“平地起高楼”卖住宅，怎么想都不够专业，也好像不够“诚意”。

为什么这么说？先来看位于坂田北的城建云宸汇。

当我们讨论坂田街道的时候，一般以布龙路为界，将坂田分为南、北两个片区，坂田南和坂田北片区分担着不同的发展目标和功能。这两个片区，一个生活氛围浓厚、交通便捷，一个规划产城融合。不同的规划定位，注定了未来很长一段时间的居住体验感也是不同的。

12月15日实拍 城建云宸汇

城建云宸汇周边的市容市貌和配套缺陷还是很大的。坂澜大道和环城北路交汇的1公里范围内，多为城中村和产业园区；项目周边学校数量多，但是学校一般，目前也是个短板。目前来看，交通是最大优势，距离地铁27号线雪象南站（在建）大概200米，但27号线开通时间起码要3年以上。

此外，项目受限于占地小，住宅占地仅0.7万㎡，商业办公楼和住宅由一体化连廊连接。

住宅仅供应140套，3梯7户格局，从5楼起才算第一层，31层楼高但住宅仅26层。此外，还有49套人才房与住宅混在一起，试想一下，要从先穿过中间的商业，再从五楼搭电梯回家，邻居最多只有140户，一路之隔是不知道什么才能完工的佳兆业云望府。

81㎡户型 12月15日实拍

12月15日实拍 城建云宸汇

城建云宸汇81㎡户型阳台看铁路

距离项目300米范围内，环城北路大道西侧会做市政公园。距离项目不远，日常不仅要忍受铁路列车的呼啸声，未来在市政公园休闲、溜娃都要担惊受怕，毕竟列车是在头顶行驶。

目前坂田的新房价格基本在6-6.5万之间，据销售透露，开盘会有折扣，预计单价5万多。但是这个价格在坂田北谈性价比，为什么不直接选坂田南？

“高调”城建云投创新金融总部基地，住宅就不值得宣传？

城建集团做产业园的能力是毋庸置疑的，但设计的住宅产品却很尴尬。

凌云华府位于罗湖红岭北路与泥岗东路交汇处，泥岗红岭立交的东南侧，属于笋岗片区旧改的范畴。

查询公开资料可知，整个规划中，商务公寓8.6万㎡（含人才公寓1.73万㎡），产业研发用房8.18万㎡，但住宅仅7.52万㎡（包含保障性住房2.4万㎡），分为：凌云华府（1栋54层），青云苑（3栋46-60层保障性住房）。

注意了，保障房都规划了3栋，住宅只有1栋还分两个单元。

12月15日实拍 凌云华府

原来是有原因的……

城建拿的是“工改保”的任务，但目前住宅临近封顶，保障房建设进度很慢，最多也就建了4层左右。商品房都要入市了，保障房却还“慢悠悠”，这操作令人看不懂。

我们都知道，大部分的社会财富基本都沉淀在房地产里，而销售商品房是开发商回笼资金的有效手段之一。按理来说，城建集团背靠深投控，不是缺钱的主儿，这是真低调还是没底气呢？

再来看凌云华府的住宅规划

1单元4梯5户，规划210户住宅，2单元4梯4户，规划168户住宅，总共仅有378户，层高约3.15米。户型建面80-144㎡2-4房，看得出走的是改善路线。从梯户比、层高、停车位等数据看，凌云华府与同类大多数产品相比确实有比较大的优势。

80㎡户型只做2房，这让有孩子的家庭怎么下得去手。按现场置业顾问的说法，现在不生育孩子的年轻人很多，挺流行把多余的房子给宠物使用。看不懂，只能说真高级。

虽然凌云华府能做到了4梯4户，可以说是专梯专户了，但是144㎡四房这么大面积。阳台却和125㎡一样大。餐厅一侧及阳台，出来正对着03户型的卫生间，挺尴尬的；而客厅一侧的景观大阳台虽然开阔，但却必须承受北侧泥岗东路车流巨大的噪音影响。

12月15日实拍 凌云华府95㎡阳台景观

目前实地样板间已开（大概在20层左右），虽然项目所处的地段本就没什么城市风景可言，但是低楼层至三十层左右的80㎡、95㎡、125㎡，至少3个户型的阳台要看保障房。站在阳台看外面，看房者都会沉默。

目前区域新房价格在8.5-7.5万元/㎡之间，也就是说，如果按8万元/㎡单价卖，预计凌云华府650万起步，如果是有3房需求的置换家庭，1千多万买个靠马路边的房子，想来也不是什么好滋味。

可以想象，如果商品房提前交付使用，未来一段时间里，在阳台要一直看面前的保障房施工，且不提北侧泥岗东路车流巨大的噪音影响，开窗还要忍受建筑和马路带来的粉尘。综合来看，项目不足过于扎眼，对比之下自带华润商业、九年一贯制公立学校，这些优势都显得平平无奇。

城建集团对整个梅园综合体的把控还是很到位，规划了深圳第三高楼和深圳金融基地，也颇费心思的。

要说城建集团不在乎城建云宸汇和凌云华府两个“独苗”的住宅项目吗？也不是，福田地铁站里，广告可没少投放。甚至还费尽心思的把城建云宸汇81㎡户型做4房，用心了（但不多）。

或许住宅开发的经验还是太有限吧。