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在低温的市场环境下，2023年上半年（1-6月）深圳楼市政策未见大松动，限购限贷措施仍然保持不变。转折点到8月30日，深圳官宣“认房不认贷”，二套名额得到释放。但饶是有如此大松动，9月新房网签2076套还是创下2023年以来的最低量，持续低迷。（数据来源于深圳市房地产信息平台）

有研究机构指出，新政后深圳楼市状况并未有明显改观，“只看不买”成为主流。购房者预期出现调整，观望情绪似乎在无限期蔓延。同时，近三年新房去化周期不断攀升，去库存压力大。深圳新房的销售期最长达到了近30个月，甚至连刚需购房者扎堆的光明区，去化周期也接近25个月。与商品房市场极度爆冷的行情相反的是，“可售型人才房”可谓是热度爆表。

截至11月1日，深圳目前共推出17个可售型人才房项目，共计13256套。人才房申购门槛逐步下调，大部分人才房项目已然售罄，光明三个人才房项目、前海云海湾花园项目，更是以迅雷不及掩耳之势迅速售罄。

项目地段好以及申购条件的下调，目前2023年第一批人才房在选房阶段，两房户型几乎售罄。

近三年深圳新房去化周期不断攀升，去库存压力大

深圳新房住宅去库存压力大，目前库存量达到高峰。天猫好房测评师查了近三年深圳新房去化数据（2020年至2022年），2021年上半年，深圳新房卖的算不错，但从2021年下半年开始，深圳新房去化周期持续拉长。

图源乐有家，2020年6月-2021年6月去化走势

2020年6月-2021年6月这段时期，深圳一手住宅月度去化周期跌势明显，2021年4月甚至一度跌破4个月，新房成交量高。

但到2021年初，深圳受到“2·8指导价”新政突击，购房者更多倾向于买新房，新房成交在当年的4月份一度出现小高峰。这个去化成绩按照现在来看，新房卖的不错，很风光。

图源乐有家，数据2022年月度走势图

但到了2022年，随着新盘的入市/加推，9月及11月新增预售套数均破万套，11月达到了全年峰值超1.3万套（数据来源乐有家）。2022年去化周期逐月上升，全市新房成交遇到“卡顿”，也就是从这个阶段开始，购房者预期出现调整，观望情绪似乎在无限期蔓延。

强预期，弱成交，2023年新政后深圳楼市只看不买

刚需热区的特点显著，2023年“金九银十”之后，下半年的深圳楼市已初见端倪。为什么说购房者观望的情绪浓厚，只看不买？我们从几个方面具体分析：供应量看，龙华龙岗新房卖不完；价格方面，龙岗坪山争做“低价王”；成交方面，宝安“冷热失调”，光明新房好难卖。

光明新房为何难卖？关注度很高深房光明里今年开盘即售罄，库存量不高的光明何至于此。

我们先看近一年（2022年10月-2023年9月）深圳新房表现情况。天猫好房测评师主要围绕全市新房成交量、去化周期数据等维度展开分析。

深圳新房住宅整体成交量

深圳新房住宅去化周期

截至2023年9月底，深圳新房住宅库存量约有5.45万套，2022年10月至2023年10月，新房库存量预计约有5万套（5.45万套减去10月入市新房与10月网签新房之和），目前深圳新房的销售周期预计为18.5个月，深圳新房去化率持续走高。

光明一套房要卖24个月，快“冷”过龙岗坪山

深圳热门区域新房去化表现

天猫好房测评师统计了热门区域的去化周期，光明一套新房预计要卖24.7个月，和龙岗不分伯仲，仅在坪山之后。龙岗坪山新房市场很冷清已是有目共睹，没想到光明新房也卖的艰难。

满京华金硕华府未获批预售就喊出保价政策，全城推广，营销费用拉满。获批预售后，折扣单价最低打到3.81万元/㎡起，总价338万元/套起，坪山价买光明，卷到最狠。这一手也是逼的后面的中海时光境开盘最低88折，折后也是最低打到3.8万元/㎡来应对。天猫好房测评师发现，光明新房主要以3-4房产品为主。

光明新房市场竞争愈激烈，越能给购房者带来充足的选择。

目前光明待售项目中，润宏城首推组团润雅园1栋和3栋，81-83㎡与92-93㎡、93-95㎡这三个户型相似度很高，都是竖厅动静分区结构，81-83㎡户型餐客厅开间约3.3米，92-93㎡与93-95㎡户型餐客厅开间约4.25米值得注意的是，92-111㎡客厅开间比同类型产品要宽，主要是牺牲餐厅空间换来的舒适度。

特发学府朗园推建面约88-143㎡三至五房，可售商品房792套。据销售透露，1栋25层保障房将提供给老师使用，得房率约78%，114㎡户型客厅开间有3.55米。

深铁睿著广场最小户型71㎡，加上4.53万元/㎡限价，300万出头上车光明中心区新房，周边各项配套也是丰富齐全，基本位于步行最大舒适度范围内。

稳房价稳预期之下，购房者总能找到心有所属

政策方面，暖风频吹，从8月底开始，楼市新政已开始“挤牙膏”似地推出，但从深圳新房住宅去化层面看，提振效果一般。9月28日，深圳多部门联合发文调低首套房的房贷利率至4.1%。

“金九银十”就有提前过冬的趋势，四季度能否进一步修复呢？救市步履不停，或许可以说对于深圳来说，是迫在眉睫。

政策“14号文”明确了两点，其中一个目标是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。详情可点解读：新一轮“房改”对楼市来说意味着什么？由此可见，新一轮“房改”信号有了，还要等更多新政“输出”才能有效刺激。高房价有所回落，市场也基本筑底完成，踌躇之下，购房者或许就会下手。