正文

据经济观察报消息称，8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

该文件由国务院于9月1日正式印发。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

由于该文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。

此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

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“14号文”将对房地产市场带来怎样的影响？

李宇嘉：彻底解决供需错配的问题

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从新一轮房改的内容来看，无房者都可以申请，主要覆盖三类人群，一是为社会提供基本公共服务的工薪阶层，二是新就业的大学生和各类创业人群，三是无房的户籍夹心人群。

保障性住房房源是以成本价建设和供应，国有企业承担建设和销售，满足中低收入人群拥有产权住房的需求。

目的是彻底让住房回归居住和民生属性，能够满足作为需求主体的广大中低收入人群的需求，彻底解决供需错配的问题，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利。

土地为划拨供应，建设资金由公共资金来承担，建设主体是各地的国企和城投，也鼓励民企参与代建，企事业单位自有用地也可以拿出来建设，向社会公开分配。

对于商品房市场，短期内，新型保障房可能将从商品房领域切走部分刚性需求，对于存量二手房，综合居住条件将成为左右房价走势的关键。

中长期看，面对保障房的竞争，商品房必须要在住房品质、物业管理、综合服务等方面进行全面提升，在改善性住房需求领域打开新的发展空间。

丁祖昱：对市场有5个方面的影响

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱认为，此政策的影响主要体现在以下五个方面：

1、对于住房体系建设而言，稳定了“房住不炒”预期，助力构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局。

2、对于宏观经济而言，保障性住房建设建设能一定程度拉动投资。

3、对于地方而言，盘活闲置土地和存量住房建设保障房，能有效提高资源利用率，抬升了闲置土地价值。

4、对于开发商而言，“商改保”能帮助房企去化库存。

5、对于普通居民而言，缓解其住房困难问题。

今年以来，中央会议多次提及保障性住房建设。

4月28日，中央政治局会议明确，规划建设保障性住房。

7月24日，中央政治局会议明确要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议曾指出，建设保障性住房面临的困难较多，如“建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列问题，为真正实现保障房体系的可持续发展，政策体系仍待完善。9月28日财政部等发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》。

随着“14号文”施行，保障性住房的建设和供给，将成为继保障性租赁住房之后，未来住房供给的重要组成部分。

我们发现“14号”文重点提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，体系框架已初步成型。

具体来看：

1、资金来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷

指导意见明确了未来建设保障性住房的三大资金来源：一是中央补助，例如2022年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金708亿元，主要投向了建设公租房、保租房、棚改、旧改；二是地方专项债；三是利用公积金发放开发贷，公积金支持保障性住房贷款早已有试点，截止2022年末，全国公积金累计向373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元，不过2021年以来，贷款发放已经实质性停止，以贷款回收为主。

2、明确保障对象：工薪和人才阶层、家庭限一套，由地方拟定收入及面积标准

也就是说，保障性住房的保障范围将以收入作为主要划定依据，限于中低收入工薪群体，体现“保基本”原则，具体收入标准将实行“一城一策”，由地方政府根据当地实际拟定。面积标准上，过去公租房、廉租房、经济适用房、保租房都有明确的住房面积限制，基本都在50-70平方米区间内，共有产权房并无统一规定，考虑到保障人群定位差异，预计配售保障性住房面积标准可能略高于公租房。

3、用地供给：以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造

指导意见明确了保障性住房筹建的两大渠道，一是利用闲置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房项目的土地来源于划拨而非出让，这与共有产权房的土地供给方式存在明显差异。

4、配售规则：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价

保障性住房与商品房、共有产权房的定价差值主要是地价，由于土地以划拨形式供应，仅需缴纳较少的成本费用，相当于政府让渡了部分土地出让金收益。在建安成本和利润空间方面，与商品房所能拉开的差距不大。

5、运营管理：封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购

保障性住房新规明确实行封闭管理，不得上市流通，这有别于北京等地现行的共有产权交易规则，比如北京，取得不动产权证满五年的共有产权房允许上市交易，可按市场价格转让所购房屋产权份额。政府回购保障性住房标准由地方自行拟定，预计价格将参照购房原价、折旧率、物价增减等因素综合确定。