蛇口海景、华侨城生态湖景、白石洲烟火气、西丽郊野公园... 

图源：创新南山

“搞钱至上”的南山，得益于山、海、湖等天然的区域优势，房子基本上是围绕着宜居环境建造。相对后起之秀的宝安中心区，10万+每平米起步的南山房价，其居住价值更值得传统改善（置换）群体的关注。

这么看来南山的房子应该不愁卖？但天猫好房测评师通过数据得知：南山新房卖不动了。

2023年上半年南山新房网签率垫底，仅排在坪山之前。

南山有什么不好？是因为价格高吗还是因为推盘量少？福田推盘量也不高，仅屈居于前海之后；南山中心区、蛇口等任意地段都胜过宝安西乡，但越秀潮樾府就是卖得好，2023年上半年南山只有前海能打，而前海不等同于南山，物理位置上还串联宝安中心区，有钱人看不上南山了吗？

从供应量对比看，2022年南山（含前海）共有12个住宅项目获批预售，而目前2023年上半年仅有3个住宅项目入市，其中远洋天著是获批现售，南山新房入市节奏变缓，市场行情一般，即使熬成现房也不愿“泛起水花”透露入市消息。（远洋天著公布入围名单，136批客选308套现房）

长远看，今明两年期待值拉满的仍是前海，待售新房有前海时代云岸和招商瑧玺，预计供应1126套房；近期有入市计划的主要是绿景白石洲璟庭、鼎胜金域阳光；现房状态但无入市计划的有开云府、琅玥湾佳园。

今年下半年，南山会不会仿效龙华，新房开盘即打折扣呢？🔜龙华89折、光明91折，“宇宙中心”掀起深圳新房价格战！

天猫好房测评师团队从宝安壹方城出发，沿着前海，一路至南山中心区、蛇口、赤湾、西丽等片区。

广深沿江高速驶入小南山隧道便是赤湾，区域也有像模像样的住宅项目，不过片区像是2010年前后的前海，商业还没发展，道路相对较小，整体还比较粗糙。

西丽、赤湾和白石洲或也迎来供应大爆发，因此想上车南山的朋友，不妨重点关注这几个板块。

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温馨提示：

1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径，具体学区划分范围以当年教育主管部门公示为准；

2、本文不构成购买建议和意见，请购房者谨慎决策。

3、以下是南山值得重点关注的项目详细信息

招商瑧玺

区位：

进度：基坑状态中

天猫好房测评师实地拍摄2023.7.26

价格：待定

户型：预计推售320套建面约106㎡三房二卫竖厅、107㎡三房二卫横厅、128㎡四房二卫横厅；

周边学校：前海南二外集团九年一贯制学校配套：交通方面，距离地铁5号线妈湾站约500米，距离铁路公园站约700米，周边有月亮湾大道、怡海大道和兴海大道，近广深沿江高速，周边城市主干道多，自驾出行较为便捷，商业方面主要有前海印里步行商业；

综合评价：招商瑧玺的住宅分布是一字排开的四栋楼，高度为18-23层的小高层纯住宅（没有保障房和人才房）；周边有招商领玺一二期、颐湾府、万科瑧湾悦等小区，属于前海居住氛围较浓厚的片区。

桑泰缙樾府

区位：

进度：已出地面多层

天猫好房测评师实地拍摄2023.7.26

价格：待定

户型：待定周边学校：同乐实验学校

配套：交通方面，距离同乐南地铁站1公里，周边城市主干道多，主要有南坪高速、京港澳高速等，距离宝安人民医院2.3公里；

综合评价：桑泰缙樾府预计推出5栋住宅，地理位置更靠近宝安洪浪片区，前进路往东，周边有一片待拆迁物业，与在售鸿荣源尚璟公馆为邻，周边社区较少，物流园较多，居住舒适度一般。

天源华府

区位：

项目规划3栋住宅塔楼，体量较小进度：已出地面多层
天猫好房测评师实地拍摄2023.7.26
价格：待定
户型：预计推出建面约92㎡两房两厅一卫、约110㎡-115㎡三房两厅两卫、约185㎡四房两厅三卫天源华府户型图

92.34㎡两室一厅

110.83㎡三室两厅

111.41㎡三室两厅

111.83㎡三室两厅

周边学校：南山实验集团麒麟中学、深圳市南头城学校配套：交通方面，项目门口就是中山公园地铁站，周边有南山大道、深南大道；综合评价：项目体量不大，300米范围内有加油站，与中山公园相邻，背靠南头古城，西侧生态景观很好，预计高楼层可看公园，天源华府周边主要是零零散散的社区商业和临路商铺，就近满足日常生活所需问题不大。

金众云山海公馆

区位：

进度：主体结构已建至3层

天猫好房测评师实地拍摄2023.7.26

价格：待定

户型：建面约111/173㎡4-5房

周边学校：周边南二外赤湾学校、市三十高中（规划中）配套：最近地铁是2/5号线赤湾站综合评价：赤湾三盘，金众云山海公馆、开云府、琅玥湾佳园均集中建设在一块，金众云山海公馆商业未来需依赖开云府，周边多是物流园和海运公司，整体面貌一般。

绿景白石洲璟庭

区位：

进度：展厅样板间已开，预计8月入市

项目四期还未开工建设，据销售反馈该地块将开发2栋商业写字楼价格：吹风价13万元/㎡户型：首推1期1257套住宅，户型建面约110㎡/118㎡/125㎡/187㎡3-4房

187㎡四室两厅

125㎡三室两厅

118㎡三室两厅

110㎡三室两厅

周边学校：南山外国语学校、南外沙河小学

配套：距离1号线白石洲站800米，周边城市道路有深南大道、北环大道、沙河东路，周边大型商圈较多，有益田假日广场、欢乐港湾等，休闲方面有大沙河公园、欢乐谷、世界之窗等景区；

综合评价：绿景白石洲璟庭是建面超百万平旧改，项目在深南大道以北、沙河东路以东，区域位置没得说，很优越。建筑层高74层，属于超高层建筑，据销售反馈，得房率70%左右。

鼎胜金域阳光

区位：

天猫好房测评师实地拍摄2023.7.26

进度：现房状态，实地展厅和样板间已开

价格：待定

户型：建面约87㎡/90㎡/130㎡3-5房，2梯4户、2梯5户格局

周边学校：南二外平山小学，深圳大学城丽湖实验学校初中部配套：2公里范围内享深圳大学附属医院（三甲医院）、南方医科大学第三附属医院等国际化医疗资源，地铁方面，7号线茶光站、5号线大学城站、西丽站综合评价：鼎胜金域阳光背靠西丽塘朗山公园，周边有已建设至10层的总章叠翠花园，片区幽静舒适。项目3.34容积率，车位比为1:1.16，车位充足，还是难得的小高层。据项目销售反馈，预计8月初入市，259套住宅将全部推售。