正文

乐居楼盘测评系列 测评师：邱俊

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

深铁瑞城位于光明6号线长圳站D出口，即将推售建面约96-100㎡阔景三房产品。

【项目亮点】

1、TOD综合体深铁瑞城与地铁无缝衔接，在售均价约5.03万/㎡，带装修交付。

2、自带约6万㎡商业配套，配建21班幼儿园，临近一所84班九年一贯制学校。

3、拥有南光、龙大、深外环等高速路形成的便捷路网；6号线、18号线（规划中）和13号线（规划中）

【价格分析】

深铁瑞城项目所在地块受政府限价，毛坯单价不能超过4.75万/㎡。项目最终销售方案为装修交楼。由于周边二手房较少，我们主要从光明区近期拿证开盘的新房来对比一下价格。2021年9月拿证开盘的楼盘：金地·峰境瑞府，推售583套93-137㎡住宅装修交楼，均价约5.14万/㎡，开盘售罄；星河天地，推售937套90-130㎡住宅装修交楼，均价约5.19万元/㎡，开盘售罄；深铁瑞城所在的光明区，从去年开始就是深圳楼市的热点片区。新房均价一度逼近6万/㎡，而今年入市的新房定价在5-5.3万/㎡居多。9月28日土拍，光明有5宗地被限价在4.2-4.5万/㎡左右。深圳第三轮集中供地也即将开拍，这次光明也有3宗限价宅地，限价4.3-4.5万/㎡左右。如果第三次土拍光明3宗地块成功出让，那么加上上一轮5宗限价地，未来光明有8宗限价地的新房入市，毛坯限价4.2-4.5万/㎡区间，假设加上装修交楼，也差不多是维持在5万/㎡左右。

深铁瑞城目前在售价格也算是目前市场行情下的正常预期价格。但考虑到项目本身配齐“地铁+商业+教育”等所谓“刚需三件套”因素，对首次置业的刚需购房者还是比较友好的，也是多了一个选择。

【楼盘规划】

深铁瑞城位于光侨路与科裕路交叉路口，项目占地面积约19万㎡，建筑面积约63万㎡，容积率约2.97，定位为成熟配套的大型社区。

深铁瑞城整体规划建设小高层和超高层两种类型建筑，其中1-17栋小高层为即将首次推售的产品，18-21栋小高层和1-3栋超高层规划为人才房，其他剩余超高层产品预计要稍晚再择期发售。

深铁瑞城本轮一次性推售1330套住宅，户型面积约95-130㎡3-4房。1-6栋为10层高，2梯5户，7-12栋为11层高，2梯5户，13-17栋栋也为10层高，2梯4户。具体户型套数分布如下：98㎡A户型758套、98㎡B户型186套、98㎡C户型100套、95㎡D户型132套、120㎡E户型104套和130㎡F户型50套。可以看出，约88%的户型为3房产品，可供首次置业的刚需购房者选择。整体户型都较方正，朝向、采光和通风良好。

深铁瑞城项目配建3200个车位，但考虑整个楼盘包括人才房在内有4700多户，长期来看车位稍显紧张。

【楼盘基础信息】

1、占地面积大，相对应的社区花园配套设施也会丰富。

2、容积率越低，社区居住舒适度越高

3、这样就避免了车辆在小区内部行驶,可以极大程度上的避免小区内部发生交通事故。

【户型分析】

A户型-三居室-建面约98㎡

深铁瑞城A户型，建筑面积约98㎡，3房2厅2卫。整体户型方正，动静分区设计合理，通风采光较好。

进门侧边设计为鞋柜和U型厨房，厨房操作台面设计合理，“切-洗-炒”操作线路较优。餐厅和客厅采用一体化设计，客厅出阳台。阳台约3.5米开间，约1.52米进深，保证通风和采光。

该户型三个房间都带飘窗，主卧采用独立套间设计，配备独立的卫浴。

整体户型方正，动静分区设计合理，通风采光较好。

【交通出行】

轨道交通：深铁瑞城紧邻地铁6号线长圳站，为地铁上盖物业，出行方便。天猫好房测评师经过实测，从地铁6号线深圳北站站上车，约20分钟就可到长圳站，该站D出口旁边即为深铁瑞城项目。深圳地铁6号线是一条贯穿深圳“东西方向”的地铁线路。大致呈“7字形”型走向，西北起于松岗站，途经宝安区、光明区、龙华区、罗湖区、福田区，东南止于科学馆站。深铁瑞城所在的地铁长圳站同时也是规划中的地铁18号线途径换乘站点。据规划显示，深圳地铁18号线为东西向市域快线，根据新规划线路起于宝安区，终止于盐田区。距地铁长圳站一站距离的地铁6号线凤凰城站，还有一条在建的地铁13号线。该线路自深圳湾口岸至上屋北，串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构以及宝安石岩片区。将会成为西部偏东的一条重要交通线路。

公共交通：深铁瑞城附近最近的公交站为“长圳地铁站”站，途径的公交线路较多，有B884路、B926路、B947路、B959路、B971路、M218路、M336路、M356路、M436路、M451路、高峰专线187路等。深铁瑞城业主除了能方便的地铁出行之外，乘坐公交车也能便捷的抵达深圳各区和主要商圈。

自驾：深铁瑞城近深圳外环高速、龙大高速等高速公路出入口，自驾出行能够较快切入深圳的一体化快速路网，高效通达全城以及周边城市。

【周边配套】

教育配套：深铁瑞城规划自身配建一所21班幼儿园，与项目一路之隔还有一所84班九年一贯制学校也已在建设施工中，网传是深圳某名校的分校，经过天猫好房测评师实地勘察发现，该工地工程名称为：长圳保障性住房片区学校（暂定名）基础工程施工——长圳学校项目。具体的学校名称、招生范围等信息，请购房者查询教育部门相关公告为准。深铁瑞城靠地铁长圳站这一侧斜对面，即是光明区凤凰城实验学校。另外，与项目直线距离约1.5公里还有长圳小学和华中师范大学附属光明勤诚达学校。

医疗配套：深铁瑞城周边医疗资源目前相对较缺失，需要乘坐公共交通工具或自驾到光明中心区、南山、福田和罗湖等医疗资源较多的城区。据片区规划，拒项目直线距离约2公里附近会规划新建一所医院——深圳市中医院（光明院区），届时居民看病问题将有改善。

商业配套：深铁瑞城项目自带配建约6万㎡商业，周边还有拟进驻的约6万㎡华润商业体。同时乘坐地铁6号线1个站到凤凰城站下车，就可以共享到建面约10万㎡的龙光玖龙台购物中心商业配套。乘坐地铁6号线7个站到公明广场站，还有一个已开业的建面约15万㎡大仟里购物中心(光明店)。居民基本购物在项目本身就能解决，如果有更多购物需求，也基本上能在光明区内满足。同时，深铁瑞城离光明区图书馆、光明文化艺术中心等人文场所也只有1个地铁站距离，周末闲暇时间去看看书、感受一下艺术氛围也非常方便。

深铁瑞城享受“地铁+商业+学校”组合配套，适合首次置业的刚需购房者和改善型购房者。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。