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深圳房地产市场带着“交易量近20年最低点”的答卷进入2023年。随着2022年年末监管部门先后向房地产业射出的“三支箭”，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。以及1月全国住房和城乡建设工作会议上释放出“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”等重大政策信号，房地产业内人士普遍判断，2023年的深圳楼市复苏有望。

尤其是春节后，深圳楼市“回暖”的声音不绝于耳。那么，深圳房地产市场真的已经“回暖”了吗？在“保交楼”“支持刚性和改善性住房需求合理释放”的大背景下，2023年的深圳楼市走向会如何？深圳购房者又该如何做好置业决策？开发商应该如何调整经营策略？对此，乐居买房对话了克而瑞深圳区域总经理陈洪海博士。

陈洪海表示，目前深圳楼市信心逐步修复，处于楼市氛围提升阶段。但距离真正回暖尚有一定距离，深圳真正的楼市回暖其实主要还需从政策或市场层面给予一定的推力。政策利好叠加需求修复，在二季度或见转机。

对于房企来说，应该潜心“修炼内动”，聚焦于“交付力+产品力+品牌力+信用力”的打造，扎实筑牢企业穿越行业周期的“生命线”。

对于普通的刚需和改善需求购房者，陈洪海表示，现在是一个比较好的购房时机，建议多实地看看项目，做好选择。

以下为实录：

Q：近期，房地产利好消息频传，您有观察到深圳楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

陈洪海：目前深圳楼市可以说是市场信心逐步修复，楼市氛围提升阶段，首先从新房市场来看，节后案场来访及销售有所好转，深圳多个新盘项目发出捷报，不乏有多个热盘单日看房报备量突破200批次以上，其次二手住宅方面，随着节后带看量的攀升，成交量涨幅也在持续扩大，节后2周（1月30日到2月12日）周均成交672套，超2022年周均452套，其中节后第二周784套已超2022年周录得量最高值，二手市场成交活跃度提升，另也有部分小区出现业主返价现象，侧面反映业主对于二手市场的信心相对应有所回升。

可以说节后深圳楼市氛围有所活跃，但距离真正回暖尚有一定距离（目前新房库存高，以价换量为主，刚需市场整体仍承压），深圳真正的楼市回暖其实主要还需从政策或市场层面给予一定的推力，只有真正解决了整体购房预期，买房积极性才会出现提升。

Q：从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年深圳的新房市场，将呈现怎样的发展趋势？

陈洪海：1月以来，疫情影响逐渐减弱，深圳二手房业主挂牌预期有所回升，新房需求端成交回升，市场向好预期明显，由于深圳基本盘稳定，无论是GDP，还是人口、产业、城市吸引力等，都具有强大优势，面对高层自上而下密集打出的利好组合拳，同步坐享的深圳，将更快给予积极反应，楼市信心重建步伐不断加快。

政策利好叠加需求修复，在二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产修复行情，但销售仍有可能出现波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复，楼市成交量明显提升，随着经济好转以及预期企稳，深圳楼市氛围将会继续改善，深圳整体将会呈现前低后高市场趋势。

Q：深圳二手房市场在数据层面率先回暖。放眼全年，您认为这种趋势是否可以延续？2023年深圳二手房市场将面临怎样的变化？

陈洪海：随着疫情放开后购房者看房量开始回升，市场流动性也有所恢复，从深圳在售二手房源量走势看出，二手房源量已经连续两周增长，侧面反映业主对于二手市场的信心相对应有所回升，挂牌意愿相应增加；节后第二周深圳二手房交易量录得超2022年周度最高值；预计2023年深圳二手楼市将会呈现“前低后高”的走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，成交量或将持续回升。

价格层面主要受指导价影响明显，2022年深圳近4成房源低于参考价成交，另外4成房源在指导价10%内浮动，政策效应明显，后续价格走向主要看政府指导价调整机制，预计仍以维稳为主。

Q：无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

陈洪海：随着人口增长的减速和城市化进程的放缓，以前粗暴式的增长已经不复存在了，房企“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以持续，行业必将从粗放式扩张转变到高质量发展。

整体来看，市场已经从卖方市场转为买方市场，对于客户的多维深入研究将成为重要的课题。房企应该潜心“修炼内动”，聚焦于“交付力+产品力+品牌力+信用力”的打造，扎实筑牢企业穿越行业周期的“生命线”。

投资端仍需要“量入为出”，持续保持理性谨慎态度，投资范围收缩到确定性的核心一二线优质板块。销售端要保证可售资源的充足、优质和结构合理。坚持“以销定产”，做好供销存的管理。对于畅销项目，全面开工，加快现金流回正；对于迟销项目，坚持以销定产，大分期改小开发分期，根据流速确定开盘和推盘节奏。

Q：土地出让“两集中”政策近期迎来优化完善。您认为，此种变化会对2023年房企拿地带来哪些影响？房企应如何调整拿地策略？

陈洪海：2021年下半年“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况，集中供地制度在新的市场周期下已需调整。2022年已多个城市调整了供地节奏，增加供应批次，来缓解房企拿地的资金压力。（22城中，有18个城市进行了第四次集中供地，武汉、南京、无锡、苏州、北京、杭州六城进行了第五次集中供地。）2023年“两集中”政策优化对于房企来说，利好明显，首先或将进一步增加集中土拍轮次，来避免土拍撞期，减缓房企拿地资金压力，再次给与房企更多预判时间，以往土地出让公告到拍地少则1个月以内，房企预判时间有限，现在每批次公开时间不少于3个月，给与房企充足时间研判地块，减少拿错地风险，有助于提升房企投资信心，另部分优质民企或积极入场。

未来更多聚焦高能级城市核心地块，许多房企2023年仍会延续去年投资策略，把有限的钱花在优质一二线城市中的核心地段，减少拿地风险。

另外在地块选择上，当行业步入下行周期后，越来越多房企把快速去化和回款放在发展首位，以保证公司有充足的现金流。中心区域的小地块将更受欢迎，一是面积小，总价低，有助于房企控制拿地成本，二是中小地块去化相对较快；此外利润低一点但去化速度有保障的地块将备受关注，比如说深圳的安居型商品房地块就吸引了多家房企参拍。

Q：针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

陈洪海：对于刚需和有改善需求的购房人群而言，现在是一个比较好购房时机，目前政府鼓励刚需及改善需求入场，信贷环境相对宽松，利率处于低位，楼市处于底部回升阶段，房企优惠力度大，置业成本相对较低，多实地看看项目，做好选择。

近2年深圳集中土拍下，楼市新房供应量也将大幅增加，大家选择性还是比较多的，刚需客群的话可重点关注未来生活便利性及户型设计，例如今年光明中心区、光明凤凰等板块，今年片区内限价盘分布较多，可重点关注地铁周边，教育配套较好的高性价比项目，看到符合自身需求的可以上车；对于改善客群需要关注居住品质和生活便利性的综合提升，户型产品舒适度和可拓展性等，今年前海部分改善盘可入市，也可以重点关注，其实主要还是要看各自实际需求进行选择 。

于项目而言，尽量选择高信用的品牌房企，大品牌不仅代表着居住质量，也代表着居住服务保障，房企交付力水平以及未来保值/升值的能力。

由中国房地产业协会全程指导、乐居联合天猫好房共同推出的“好房线上购”第二季，通过“市场剖析”、“案场直击”、“红人荐房”、 “首套、改善必选榜”等环节，全方位支持首套和改善性住房需求合理释放，帮助用户收获心仪好房；更准备了丰厚权益，诚意回馈广大购房者。（完）