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  10月深圳楼市成交方面量价齐跌，成交面积约35.65万㎡，环比下跌5.4％；成交均价为62476元/㎡，环跌7.7％。

  从各区均价来看，大部分区域呈环涨，7个环涨区域中，涨幅度最大的区域为坪山区，涨幅为8.8％。环跌的4个区中，大鹏新区跌幅较大，为10.0％。

  近期，乐有家研究中心发布了最新的深圳房价矩阵，公示了全市80多个片区的二手房价区间。

  从数据来看，属于5万元/㎡以下的片区非常少，仅有龙岗坪地、坪山坑梓以及大鹏这几个区域。

  在各类楼盘降价的大趋势下，已有不少项目成交价位于3-4万元/㎡的区间，对于资金预算紧张的刚需购房者而言，这些“上车盘”中新房和二手房都有哪些能选择？

  盘点单价3万+的深圳新房

  根据CRIC数据显示，10月共有167个（预+现售）住宅项目有网签，共成交3527套，成交套数为今年月度次高。

  其中现售项目网签套数为202套；预售项目为3325套，同比下降28.9%，环比上涨2.8%。

  价格方面，成交均价约6.25万/㎡，由于计入了现售项目，所以本月共有18个项目破10万元/㎡，其中南山区和福田区各占7个，剩下的4个分别来自宝安、龙华和罗湖，均为现售项目。

  现在3字头的新房主要集中在龙岗与坪山，光明和大鹏也有少量项目符合。其中龙岗中心城有不少新盘可以选择，从小户型的6/70㎡到大户型110+㎡，均可找到合适的楼盘。

  10月28日深圳地铁14号线开通，东部与中心的距离瞬间缩短至30min内，坪山正式进入地铁时代。

  东部快线为龙岗与坪山送来今年的重磅红利，居住体验也直线上升。位于14号线站点周边的新盘项目也值得重点关注。

  10月，各大行房贷利率与9月保持一致，放贷额度较为宽松。

  据深圳中原研究中心显示，10月深圳10项目入市，较上月下降9个，金九后开发商推盘意愿明显下降。预计临近年末，开发商为加快资金回笼，推盘速度会有所加快。

  从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。

  其中，4-6万价段成交占比52.6%位居第一，上升7.9%，此价段内，宏发万悦山、金域学府、中海观园项目成交活跃。

  8万以上价段成交占比19.8%位居第二，下降7.4%，主要为颐城栖湾里、招商玺家园项目。

  6-8万价段、4万以下价段成交占比分别为14.2%和13.3%。

  二手房在售量突破4.1万套

  热门片区楼盘房价下跌

  根据公开在售二手房源量数据统计，2022年11月7日，全市共有41101套有效二手房源在售，较上周增加1100套。

  其中福田较上周增加322套，有效在售6679套，龙岗较上周增加244套，有效在售11653套，盐田较上周减少6套，有效在售1338套。

  2022年以前，因为新房“限价令”政策，深圳不少片区的新房价格都处于“倒挂”态势，即新房价格远低于二手房。但随着政府指导价对市场的深度调控，如今二手房价格也开始下调，挂牌在售的数量也在增加。

  与新房相比，买二手房的优点就是交房快、拎包入住、所见即所得、没有烂尾风险。

  近期宝安中心区、碧海片区、西乡片区等各类二手笋盘中，业主报价基本上接近指导价，部分甚至低于指导价。

  一套位于碧海片区的白金假日公寓房子在售，精装修的43㎡3房1厅，业主挂牌价为348万，单价约8.11万/㎡；而这套按指导价来算总价约353万，指导单价为8.24万/㎡，挂牌价明显低于指导价。

  中介消息显示，宏发前城QCC一套89㎡3房在售，业主挂牌价为880万，而这套按指导价来算总价约756.5万，较为接近。

  就连华润城这样的网红盘，也出了近指导价笋盘。

  据显示，华润城润府一期的87㎡3房的指导价为1158万，一套88㎡3房的指导价为1169万，单价约13.2万/㎡。

  但10月华润城润府一期的89㎡3房的报价1300万，成交价1280万，比指导总价（1175万）只高了11%。

  这套房不满五年，上半年大概成交价在1500万左右，半年下来相当于跌了10%。

  根据近三年成交数据显示，2019年12月底87㎡3房低层成交价约1280万，中层的成交价大概是1350万。

华润城近3年成交数据不完全统计 来源：深圳中原

  乐有家研究中心整理了2022年下半年来成交价在3字头的二手楼盘。

  与新盘相似的是，龙岗依然是最具性价比的区域，不过显然二手房的选择范围比新房更丰富。

  罗湖的宝安南、盐田的盐田港、龙岗的丹竹头、大芬等区域均有笋盘出现。

  而龙岗、坪山这些二手楼盘，同样也享受了14号线衍生的红利。