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  乐居新媒体 黄晓萍 发自深圳  

       10月还剩下6天。

  据深圳中原研究中心数据显示，截至10月23日，深圳全市一手住宅成交2552套，二手住宅成交1145套，想要突破9月记录，接下来必须达到新房日均200套、二手92套成交量，看回最近两周日均成交量，有点悬！

  一边是成交疲软，另一边经过9月的井喷，10月供货量骤降，至今仅有一个新房获批预售入市，光明深业颐瑞府供货444套，南山西丽深铁阅山境23套现房尾货也已经上架，将会在这个月29日-30日陆续开盘选房。

  据深房中协最新统计的10月24日数据，深圳全市二手在售有效房源数达39040套，较上周新增了361套，放盘量连续三周上涨。

  放盘增幅最多的福田区，新增155套房源，而目前全市在售房源数最多的为宝安区，共有7465套房源挂牌，而最近打折力度“疯狂”，频频刷屏盐田，是在售房源数唯一下降的区域。

  为了卖房，这些业主都放出大招，拉群、发红包都不过是基操，甚至有为中介“送红牛”鼓舞打气？！

  近期，一大批贴着指导价，或者低于指导价的“笋盘”，出现在置业群和朋友圈里。不管是否真“笋”，买家选择、议价的空间十分巨大。

  在乐有家研究中心监控、近半年对比数据中可以看到，之前坚挺的网红置业片区，多数扛不住降价，且是肉眼可见的“降级”下滑。

      其中福田八卦岭半年时间跌了6.7%，景田跌了5.4%，罗湖东门跌了4.4%，都是跌幅较多的片区。

      成交单价一度超过15万+的宝中片区，今年9月行情走向下滑，最低报价10万/㎡，降幅最高5万/㎡。

      景田片区拥有荔园外国语学校学区，近期福田科技中学正式挂上“红岭集团”名号；此外，片区内2/8/9号三条地铁线，加上区位适中，去福田南山龙华哪里都方便，在二手流通市场中不愁客源，如今也只能“低头”。

      而降价的片区远不止这几个。9月挂牌价环比变化表中可看出，实际上全市绝大多数片区的二手挂牌价呈现下跌，只是幅度较小，暂未影响到所属价格区间的变化。

      乐有家分析，深圳楼市目前已经进入到了最适宜的购房窗口期。买方市场下，业主降价、利率低谷、税费优惠，都是降低购房门槛的因素。对于以自住为主的购房者而言，此时买房能拥有更多笋盘选择。

   “卖房线”越降越低
     豪宅房源也不例外

     降价内卷的不仅在新房市场，二手市场也同样存在，且逐渐成为常态。

     乐居从多个中介机构了解到，目前着急放盘业主，分别有这几类人：亟需资金周转企业主、高杠杆投资客以及想置换的买家，也有一部分是置业比较早的买家，套现把资金拽手里。

     不少业主明知道市场挂牌房源多，现在不是好出手的时机，依然积极冲进市场，从年初的“贴近指导价卖房”，再回首如今已经“低于指导价卖房”，“底线”越来越低。

     深圳湾的豪宅也不例外。

       网红盘华润城润二的89㎡二房挂牌价1350万元，这个价格比历史成交高位下降了300万左右。

      华润城房源降价出售不是个例。10月15日有中介发出“华润城润府大四房，指导价2200元，现一口价1660元，低于指导价540万”的出售消息。

      华润城曾经是深圳现象级网红盘，见证了深圳楼市“黄金时代”的疯狂，是市场的风向标，如今二手挂牌价遭遇滑铁卢，反映出市场的“深度萎靡”。

      贴近指导价成交房源达75%
      豪宅市场走出独立行情

      距离二手指导价政策出台将近1年8个月时间，威力有增无减。在过去的9月份二手住宅成交量，环比-13.5%、同比-2%，双双下跌。

      据美联物业统计，各行政区域二手成交量环比均下滑，其中福田区跌幅超过24%，成为全市9月成交锐减最大区域；其次是南山区，下跌19%。

      刚性业主为出手，更愿意通过降价促成交易。

      在乐有家监控的门店成交数据中表明，深圳二手住宅成交价格与参考价偏差，贴近指导价10%以内成交房源，从去年11月的占比54%，上升至今年9月份75%。换句话说，如今市场上超过7成的房源，以接近指导价成交，这些房源大多数为刚需户型。

      而豪宅房源的市场表现则不一样。

      乐有家监控的2022年1-8月楼市成交面积数据，大户型热度走高，豪宅比普宅受捧。截至8月份，深圳2022二手套均面积达约75㎡创历史新高，至2016年全面放开二胎政策后，套均面积涨幅高达22%。

      且价格坚挺、更为保值的“核心区域豪宅”，有50%的买家选择一次性付款。

      乐有家营销总裁孟凡振此前分析认为，当前深圳楼市中改善置业的高收入群体，他们资金充足，对居住品质有较高的要求，所以促使大的面积、高总价的豪宅成交占比有所上升。

      在一手住宅供应井喷、限价红利的双重夹击下，整体二手行情，未来将持续低位运行。