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  绿城在深圳的第一个盘，预计今年将入市，光明区的该项目值得入手吗？

  作为绿城首入深圳的作品，绿城桂语兰庭位于光明最热门区域，地铁6号线光明大街旁，区域优越，此前已成为深圳楼市中最热门的区域之一，周边网红盘频出。

  虽然著名房企扎堆聚集，但今年以来因市场行情冷淡，光明新盘去化率也开始艰难。

  光明也从万人摇号、“日光”收割机，到如今新盘开盘成绩惨淡，“光明卖不动了”也成为深圳新房楼市讨论的重点。

  绿城在深圳的扩张策略也逐渐揭开了神秘面纱，其采取了城市更新拿地模式，新品即将面世。

  “日光”基因的光明街道

  曾出现多起维权事件

  光明城更项目，是绿城在2021年拿下了一个深圳城市更新项目。

  深圳与其他城市不同，大部分住宅项目还是依赖于拆旧建新的城市更新，并非挂牌拍卖土地。

  从头部房企到本土“地头蛇”，有一大波房企涌入该赛道，不少房企也在深圳存量市场脱颖而出。

  绿城汇银桂语兰庭周边也布局有大量的城市更新项目，并有政府主导的招拍挂土地出让，以星河、绿地、万科、佳兆业、宏发等开发商为代表，不少实力房企在此开发。

  实地踩盘可以看出，绿城项目目前已出地面几层。

  绿城汇银桂语兰庭位于光明区光明街道，南临光明大街，西邻柑山工业区，北接狮山公园。

  项目原属光明街道荔园片区城更项目，旧改申报主体为深圳市汇银置业有限公司。

  荔园片区旧改被列入2017年深圳市光明新区城市更新单元计划第一批计划，大唐地产于2018年通过股权收购的形式获得该项目后，于2021年转让部分股权至绿城地产。

  据悉，项目社区较大，北侧是教育用地，规划建设72班小学，南侧的两块住宅用地，共建9栋高层及超高层住宅及1栋12班幼儿园，也是一个居住大盘。

  现场工程牌显示项目开工时间为2022年4月，预计竣工时间为2024年12月。

  项目与地铁6号线光明大街站实际步行距离约600米（根据百度地图测量，仅供参考），未来日常公共交通出行较为方便。

  周边在建项目为佳兆业云峰汇花园，该项目曾于2020年12月推售698套住宅产品，当时住宅户型建面约86-125㎡，均价约5.1万/㎡，当时共1613批客选698套，开盘当天日光。

  项目的旁边分别是绿地新都会和星河天地，正在建设中。

  以上新房项目的进度比绿城汇银桂语兰庭快不少。

  另外周边还分布有厂房和待拆除的旧建筑。

  此前光明区域新盘置业热度倍增，楼市也呈现出了火爆的态势，多个新盘开盘当日便售罄。

  2019年12月，绿地新都会开盘，362套房当日下午2点半全部售罄；

  2020年8月，中海寰宇时代推1232套住宅，均价约5.99万/㎡，秒空；

  2020年9月，电建洺悦府推483套住宅，均价约5.97万/㎡，开盘约2小时售罄；

  同年9月，民轩揽翠台推249套住宅，均价约5.11万/㎡，开盘约4小时售罄；

  2021年2月 ，万科光年四季开盘777套住宅，当天卖完。

  直到去年下半年，光明的楼市热度开始停滞，甚至出现下降...

  而以上“日光”新盘的收房过程也并非一帆风顺，今年6月，绿地新都会第一次出现准业主集体要求退房的事件；9月，某央企楼盘也陷入质量问题，在交房时引发业主们联名向开发商寄出拒收房通知书；佳兆业云峰汇也因为流动性问题，纷扰不断。

  周边新盘库存较多

  区域去化率下降

  今年9月，深圳2022年第三批居住用地挂牌出让，此次共7宗宅地，其中，宝安1宗地，龙华2宗地，光明1宗地，坪山3宗地。

  而光明区马田街道A629-1340地块无人竞买，成为此次出让中唯一流拍地块。

  A629-1340宗地土地面积22024.79㎡，总建面110124㎡，挂牌起始价156200万元，宗地普通商品住房平均销售价格不高于47200元/㎡（不含室内装修价格）。

  该地块位于马田街道薯田埔地铁站附近，靠近2021年9月28日出让的金地明峰府A631-0115地块。

  而金地明峰府的毛坯限价为42200元/㎡，与之相比，将出让的A629-1340地块毛坯限价为47200元/㎡，每平价格上涨了5000元。

  该宗地附近还有小区华润置地公园九里，2019年开盘均价约4.83万/㎡（带装修）。

  据悉由于营销风险问题，光明地块也不再“抢手”。

  片区新盘项目及库存较多，而光明如今的市场去化更叫艰难，呈现出“旧时炸子鸡，如今风光不再”的情形。

  绿城桂语兰庭周边还分布有多个“限价盘”：

  联发悦尚居，于2022年9月16日获批预售，此次共备案418套住宅，户型建面约83-108㎡，带装修交付，项目毛坯限价4.53万/㎡，目前均价约4.81万/㎡。

  深房光明里，项目将推出约75-110㎡2-4房，加上其毛坯4.46万/㎡的限价，最小户型的总价是现阶段光明中心城区域待售新房中最低的。

  联发悦尚居社区整体容积率约4.0，深房光明里规定容积率≤5.0，绿城桂语兰庭容积率约6.3，其容积率相对较高，居住会更拥挤。

  去年下半年开始，光明的入市新盘表现开始变化，甚至出现开盘当天“仅卖一套”的新房安联尚璟府。

  今年6月，光明中海寰宇时代获批预售许可证，备案110套住宅，为位于9-14栋的叠墅产品，均为毛坯交付，建面约126-143㎡，预售备案均价约7.92万/㎡，18批购房者入围。

  7月4日，金地明峰府获批预售，共备案630套房源，包含575套住宅产品，这也是光明限价最低的楼盘，最后入围了288批客户，认筹比例约50%，最终金地明峰府首日去化263套，去化率约45%，相对较好。

  之后光明新盘开始开盘“91狠折”、各类折扣组合拳等优惠，但就开盘当日销售情况来看，基本上成绩不太理想。

  直到今年9月24日，光明宏发万悦山璟庭开盘，备案均价约5.17万/㎡，1343批客户抢676套房，最终676套房全部售罄，吸金32亿元，才成为今年光明首个开盘售罄项目。

  房企首入深圳的艰难

  近几年，进驻深圳这个充满激情又梦幻的城市并不容易，有不少外地房企首入深圳“踩坑”的案例。

  2020年9月26日开盘的越秀·和樾府，是越秀地产在深圳首个开发项目，开盘当天现场去化率为60%左右。

  越秀和樾府作为尖岗山备受关注的低密度豪宅项目之一，从竞拍之后就吸引了各方目光，开盘时隔1年后，曾还在持续销售中。

  大名鼎鼎的泰禾深圳院子，曾打算建造了深圳最豪华的售楼处，主推大户型别墅。

  2015年泰禾“意气风发”以57亿价格拿下宝安尖岗山的2块住宅用地之后，2017年深圳高端新盘开始“限价”，时过境迁，7年时间里，泰禾再想从中获利，难度越来越大了，如今地块也已经暂停施工。

  再比如龙华金茂府，作为中国金茂首个全现房销售项目，也是金茂进军深圳的首个作品，项目住宅有8栋塔楼，2019年开盘均价约10.3万/㎡，曾刷新了龙华新房价格的记录，被誉为“龙华第一豪宅”。

  但随着时间的流逝，金茂府去货的周期开始变长。

  绿城1995年成立于杭州，历经28年的发展，绿城中国总资产规模超5200亿元，净资产规模超1000亿元，“绿城”品牌价值达1053亿元。

  2000年，绿城走出浙江，开发省外项目，开始了突破之路，绿城也开始由区域性发展商向全国性发展商转型。

  2006年7月，绿城中国在香港上市，从普通民营企业向国际化公司迈进。

  绿城的大本营在江沪浙，而在华南区域仅8个项目，据绿城官网显示，其在大湾区公开的项目中佛山占据一半，深圳仅有1个，即深圳光明城更项目。

  这次，绿城汇银桂语兰庭——绿城在深圳的第一个作品会给深圳光明新房市场带来哪些惊喜？一起拭目以待！