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深圳第三轮土拍落幕，这里“异军突起”

9月底深圳2022年第三轮土拍落幕，7宗宅地上新成交。其中最为引人注目的，无疑是异军突起的观澜福城街道！

从限价对比来看，龙华区观澜片区的A922-283宗地，限价5.36万/平，是本次土拍中最贵的一块地。

为什么观澜福城街道限价竟能超越光明、宝安一众热门“网红区”，在官方定价中“拔得头筹”？

这就要说起比土拍更“引人侧目”的三大事件——

去年，华为2.39亿拿下观澜产业用地，将建设建面约76万平的新能源超级大厂。

今年5月，迈瑞又1.06亿拿下观澜一大工业用地，宗地建面约36.8万平，将建医疗器械标杆制造基地。

今年7月，深圳市中光电发展集团和深圳市沃特沃德信息有限公司分别拿下观澜超10万方工业用地，拟建成新型显示产业智能制造基地和新一代移动终端智能制造基地。

为什么华为、迈瑞等名企热衷观澜？又为什么这么多高新产业、智能制造基地集群观澜？

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观澜，有什么引力？

引力一：产业扛鼎者、下一个粤海街道

在龙华区十四五规划和2035年远景目标纲要中，观澜足足被提及75次，要知道作为龙华交通枢纽的北站被提及23次，热点区域民治仅被提及12次。由中可见，龙华区政府对观澜的高度重视。

未来龙华重点打造的六大片区（三城两镇一中心），观澜独占其三，实打实的“半壁江山”。目前长约20公里的梅观创新走廊已形成万亿级产业带。

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观澜尤其是福城街道，是龙华区政府所在，被定位为行政科技文化中心。位处梅观创新走廊主轴，是串联福田CBD—坂田华为—松山湖的中心枢纽，也是深圳唯一汇聚华为、富士康全球两大数字经济巨头的街道，对标南山粤海街道，是深圳又一科研创新“奇点”！

福城街道超过一半的土地面积规划为市级重点项目九龙山数字城，又有鹭湖中心城为辅翼。据统计，福城规上企业增至360家，区百强企业29家，国家高新技术企业232家；产值百亿级企业3家，十亿级企业7家，亿级企业87家。工业规模超2000亿元，在深圳74个街道排名第三。

引力二：万亿数字圈12大产业，独占3/4

近年来，中央一再强调要“积极发展新一代信息技术产业和数字经济”。在“十四五”规划和2035年远景目标纲要中，“加快数字化发展建设数字中国”这一要求被设立专章来部署。数字经济是当之无愧的“风口”，更是未来十年高速发展的“风向标”。

龙华作为全国数字经济先行区，投入约3700亿，以约4倍福田区投资规模，将塑造全球万亿级数字经济圈。12大产业区块观澜独占其9，占比全龙华数字经济的3/4，扛鼎发展。

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2020年，观澜高新园、九龙山智能科技城-福民创新园片区一同被纳入深圳国家级高新区，成为全市创新发展的新高地。目前观澜已坐拥龙华超过70%的产业，形成了千亿级的产业规模，是龙华的产业高地。

现今，观澜已吸引华为、美团、迈瑞等产业巨头纷纷进驻；还有富士康、三一云都、华润三九等龙头企业重磅加盟。截至2021年底，观澜已拥有601家规上企业、有418家国家高新技术企业。形成了工业互联网、人工智能、数字生命、智能网联汽车等“面向未来赛道”的高科技产业加速集群。

产业实芯、龙头引航，极大地提升观澜的产业价值与科技地位，也让观澜的未来充满想象。观澜无疑有望成为深圳智造、数字经济的“排头兵”，下一个增长爆发点！

引力三：供地稀缺、供不应求

从2019-2022年土拍，观澜商品住宅用地仅2块入市。对比龙华北部、宝安、光明等网红区，观澜商品住宅用地供应量极少。

供应量少，但从需求端来讲，龙华作为深圳常住人口第三大区，人口居住密度较高，需求量大，更显供不应求。

统计数据显示，观澜尤其是涵括九龙山的福城，人口约33万多。随着观澜产业发展，华为、迈瑞等龙头企业入驻，未来还将提供超20万个就业岗位。

我们知道华为目前两个基地共8万员工，未来总部建成至少吸纳4万员工，周边还有迈瑞医疗等400多个高新企业。从龙岗坂田到东莞松山湖，实例证明，头部企业将吸附大量高知人才、高购买力的人群涌入，对片区的拉动价值极为明显。

2021年福城人口数据

“高聚焦”科研人才圈在赋能工业及人口红利的同时，也加剧了观澜高端人居的稀缺性。

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观澜的新航母，在哪里？

在寸土寸金的一线城市，“规模”即意味着核心主导、整体规划、多元布局、综合性开发，“大体量”背后本就意味着“新航母”！

因此，距离龙华区政府仅一路之隔、深圳极为罕见的“超130万㎡大城”——合正观澜汇，尤为值得关注！

1、区府所在，价值“封面”

龙华区政府择址观澜，就是要给这个片区带来全新升级。从战略上来讲，北站和红山已经相对醇熟，龙华区要发展新的价值增曲线，产业实芯的观澜、科创“奇点”的福城街道，无疑是龙华未来发展的“着力点”。

你永远可以相信区府旁边的房子！9月底，光明宏发·万悦山二期以片区领军价格开盘即售罄，成为深圳今年唯一的刚需“日光盘”！龙岗万科·金域学府开盘劲销439套，问鼎区内销冠！再比如福田区政府3公里内的深圳中心·天元、南山区5公里范围内的华润城润府。都是区域内居住与价值高地。

从本质上讲，政务资源属于“指挥棒型资源”。一旦落地，配套及其他城市资源必定环伺投放。因此，区府所在，必定中心！

2、航母级“超级大城”

合正观澜汇总规超130万㎡航母级体量，富涵城中城综合业态，顺应政府产业发展的需求，同时填补观澜业态空缺，打造了第一个有甲级写字楼、品牌酒店、智创产业集群于一体的的超级综合体，毫无疑问将成为观澜价值“领航者”！

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未来，这里的甲级写字楼将是数字经济名企总部办公的形象门面；

未来，三期升级的产业集群将是观澜数字经济发展的支撑基地；

未来，这里的商业、酒店将是承载高购买力人群高阶消费的主营地；

这里醇熟完善，可以承载丰富业态、生活多元的住宅人居，自然也是高知人才的首选！

3、4号线地铁上盖

合正观澜汇整个项目横跨三大地铁口，目前即将发售的三期再度升级，商mall直连地铁4号线茜坑站，快速直达深圳北、福田CBD，是名副其实地铁上盖的优质物业。

4号线在轨道交通上联通了城市主干线福田中心区、龙华北站、红山+观澜汇，可谓是真正的深圳核心圈经济线。

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未来，观澜还规划有地铁18号线和22号线。城市中轴之上，稀缺地铁上盖“超130万㎡大城综合体”，价值自然将向沿线看齐甚至后来居上！

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城中城、生活域

亚里士多德曾说：“人们为了生活来到城市，为更好的生活留在城市。”

合正观澜汇作为龙华区区府前最核心的大道1km封面上超130万㎡大城，你也永远可以相信超级航母大城生活方式！上楼即办公、下楼即商业、归家即享受合家S-plus多维立体园林的高生活品质，出门即地铁，家门口学校、文体配套、酒店等，一应俱全。合正观澜汇三期全维迭代，重新定义了先锋人居。

合正观澜汇全龄段优质教育资源环伺，护航孩子成长。尤其龙华外国语学校福城校区，是由合正观澜汇三期配建的项目，更是龙华着力打造的首个教育集团IP名校。学校总用地面积24478.25平方米，新建建筑面积49937平方米，办学规模为54个教学班。由深圳“十佳校长”亲自领衔，足见区域重视。2020年观澜龙华区外国语学校第一批生源中考总均分390.32；400分以上比率超55%，双指标位居龙华第一。

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项目还自带菁英幼儿园，周边观澜第二小学、观澜第二中学等实力优质学校加持，龙华区行知学校、福城实验学校等优质教育资源也将逐步落地。择居于此，为孩子选择一个优质的教育环境。

合正观澜汇商圈醇熟、立足繁华。项目还自带福城天虹旗舰中心商业、邻里商业mall、街区商业mall等三大主题商业Mall，周边环绕比邻新天地、观澜湖新城MH mall、佳华领域广场、观澜天虹等60万㎡繁华商圈。

合正观澜汇拥享丰沛的市政配套。项目隔壁就是建面约1万㎡的龙华图书馆，观湖文化体育艺术中心（预计2023年建成），近20多个公园。

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如果说交通、配套决定生活的便捷度；户型、社区则决定了生活的舒适度。

合正观澜汇总分三期开发，未来还有规划用地。从占位角度，三期绝对是合正观澜汇“全业态超130万㎡大城”中最核芯的一块拼图，占据观澜大道1公里都会封面，以“城芯”生活，重新定义居住品质。

合正观澜汇，重新定义了生活美学。项目以“高山流水”东方美学设计为主题，一体化建筑设计，在颜值上就高人一筹，更是在今年9月荣获美国Muses设计铂金奖。

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全龄化的多功能园林空间，更是为老中青幼业主精细打磨多元化生活场景。童梦童享乐园、空中运动公园、全龄景观泳池、多功能草坪广场等“多维立体场景园林”，点亮精致的人间烟火。在居住品质上，合家S—Plus全线焕新。从设计美感、品质、空间设计上做出了全面升级，打造现代轻奢产品，领航现代人居全新生活。

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综上，合正观澜汇即将入市的三期堪称巅峰之作，高端酒店、智创产业集群、高端办公等业态的引入丰富了“城中城”全业态塑造，也填补了观澜市场的空缺！如今，这个具备新标杆、新模范意义的“领航”项目在万众期待中惊艳入市，还等什么？快来一睹为快吧！

来源于公众号“刘晓博说楼市”，本文已获得作者授权