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近期，蛇口豪宅新世界临海揽山获批销许，备案均价约11.6万/㎡（毛坯）。本批次393套的现房位于5栋、2栋A/B单元，预计今年年底就可以交楼。

“盘”如其名，新世界临海揽山背靠大南山，地势高俯瞰整个蛇口，远眺海景；紧临兰溪谷、鲸山别墅、龟山别墅豪宅群，拥有蛇口当之无愧的顶豪配置。最早从2018年底传出开盘风声，三年多过去，终于把自己“捂”成了现房。

项目曾于2021年11月，推出251套预售住宅，为1栋A、B座，建面约107㎡-226㎡户型，价格区间在约10万-12.98万/㎡，总价区间在1075万-2938万元之间。开盘去化约64%。

新世界临海揽山前身为南水工业村城市更新单元，深圳市新世界集团有限公司与深圳市南水实业股份有限公司表示将共同再造南水工业村。从2002年启动旧改，到今年刚好20载。

目前展示中心如常开放，现场有三三两两看房的人，不需要预约。本批次主推建面约111-239㎡户型。现场了解到，5栋的112-114㎡可变“2+1”户型，即把一个阳台变成房间，每套再增加1.5万元费用。3梯5户，分为东南（望海）、西北（望山）朝向。

目前已经登录i深圳购房登记，9月3日-6日冻资，9月10日中秋节当日线上选房。曾传出“捂盘到销售都一波波离职”的蛇口豪宅，这回的去化令人翘首。

眼下现房是“更优”选择吗？

房企频繁“暴雷”的当下，现房的销售情况会不会比期房要好呢？乐居盘点了今年入市的7个现房项目，根据各自的去化情况，发现现房也会“吃瘪”，产品品质与限价优势依然是去化关键性因素。

配套与产品依然是关键

在盘点今年这几个现房时，不难发现，去化率好的都拥有几大特点：商业+地铁+大社区。而这三点放在期房也同样奏效。

成绩最好的现房前城滨海花园尾盘出清，仅推24套现房，单价8.1万/㎡起。倒挂明显，有大仟里商业与坪洲地铁配套，是宝安数一数二的网红盘，也是今年目前唯二的“日光”项目之一。

同样位于宝安的沙井星河荣御，今年4月底推出139套现房，当天开盘去化约90%，成绩也算十分优异。项目去年6月推出星河荣御（一期），均价5.09万/㎡，211套房源当天全选完。该最大优势除了自有街区商业coco garden，还有沙井海岸城的强大配套，且靠近马安山地铁站。

新盘冲击，越捂房价越跌？

现房，基本上在购买时就已经具备即买即交付的属性，且开发商已办妥所售房屋的大产权证，我们通常所说“交房即取证”。若在建筑竣工后迟迟不开盘，很容易引起“捂盘惜售”的质疑。

今年去化不错的坂田话题楼盘——信义君御山居，6月终于开盘了，开盘当天去化率超80%。

“鸽王”、“捂盘”、“坂田神盘”是项目撕不去的标签。从2020年底吹风入市，封顶后捂盘一年半。 

值得一提的是，项目抛开了成熟的积分摇号、线上选房的方式，采取线下选房，且是人工抽号选房的“原始”购房方式开盘，且“现场公证摇号结果+正式选房”在同一天（6月25日），被称为“玩心跳”的迷惑神盘。

从深圳住建局信息查询到，项目合同竣工日期2021年12月31日，据案场销售反映，最快今年可以交楼。

但是，捂盘一年多房价反而下降了5000元/㎡。从最早2021年1月现场销售透出的约7万+/㎡均价，最终以“95折+98折”的折后价6.5万/㎡带装修面市，对比前后少了5000每平米。

坂田板块近年新盘不少，佳兆业云望府、联发天境雅居及信城缙华府等，均价在6.2万/㎡左右。相比之下，信义君御山居虽未达最高预期，但价格略高。

刷新深圳新盘认筹下限

市场冷，各个现盘去化成绩迥异。

宝安“村楼”兴围华府，加推234套住宅，认筹人数118批。这个官方曾多次辟谣喝茶、中介强推的“网红盘”，捂成了现楼，乐居未查找到最终官方去化公示，如有数据，欢迎补充。

要知道，去年5月兴围华府首推，168套房源吸引了413批客户认筹，入围最低积分为60.2分，从10点开盘耗时一小时不到售罄，均价也是约5.24万元/㎡。

一年过去，买家信心不足，盛况难续；二则，称为“网红盘”言过其实，虽然户型实用与有地铁站，但是配套缺失、被村楼围绕依然是一大痛点。

除了宝安盘，距离坂田地铁站不远的龙岗华晖瑞禧家园，43套现房“悄咪咪”上架，媒体上未见有多少曝光，却因仅3人认筹刷新“深圳认筹人数下限”出圈。

华晖瑞禧原为“新围仔城市更新单元”，与大族云峰只有一条马路的间隔。一期早于2014年7月开盘，二期2019年12月8日推出，634套住宅建面约81-144㎡，备案均价约5.8万/㎡，在坂田来说，这个项目关注度一般，据悉二期认筹也只有300批/人。

还有哪些“捂盘”大王？

深圳的“捂盘大王”打新人信手拈来，如捂盘多年的“宝中四子”，光明宏发万悦山二期、松岗新世界·松风明月二期等。

乐居近日探访了龙华“捂盘王”之一的皇嘉珑府，项目位于龙华民治街道民塘路，与保利招商龙誉相距不远，距离地铁4号线白石龙站约300米，项目于2019年封顶，近期有望入市。

福田港湾之心2月份强推一波营销，如今渺无音讯；松岗松风明月将推二期住宅，入市信息也迟迟未敲定。

而就在8月23日，置业顾问发来了宏发万悦山二期的提醒信息，项目将于9月中旬开盘。