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近年来，新房刚需的主场似乎仅局限深圳光明和宝安区域。

光明、宝安福永和沙井新房有4个特点：限价地、近南山、地铁规划、“四大”教育集团入驻，叠加任意其中两个buff，不难看出刚需们为什么更爱这两个区域。要说学校罗湖也有，比如5月中旬拿证的亚太·半山樾府，但划片学校上并没有太大特点，打开地图都要怀疑周边配套能担得起8万高价？（即使折后7.2万，那贵也是贵）要说地铁规划、教育集团分校龙华也不缺，但是限价地块几乎都是7字头，这让纯刚需购房者们敢想不敢上。再远点，价格合适的话，刚需也会考虑深圳龙岗中心城和坪山区。龙岗中心城近地铁新房价格也要5字头，比如乐城二期，还有关注度较高，毛坯限价5.08万/㎡的深铁G01063-0264。坪山品质相对还可以的在售新房有玺悦台、中海万锦熙岸华庭、燕澜和鸣，均价都在4万左右。距离深圳CBD远了，但龙岗中心城、坪山新房价格好像也没多实惠。

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等等，都谈到龙岗地铁线新房了，那3/5/14号线三线交汇的布吉怎能不谈？龙岗布吉也算刚需喜爱的片区。除了招商落子布吉，在深圳新房市场起了点水花之外，对比光明宝安推售新房推的热火朝天，布吉片区的新房一直没有太大动静。拆解布吉新房的尴尬其一，布吉没有一个突出的片区带动，这是最令人难过的事情。布吉内部的板块很多，包括有布吉街、布吉关、布吉南岭、布吉水径、石芽岭、大芬、丹竹头，以上商圈就没有喊得上名号的产业。曾经的曾经，坂田也属于布吉，坂田有华为总部等高新产业，但布吉没有。其二，旧改多，但能真正起到改善项目周边环境的旧改并不多。布吉整个片区附近确实有不少城市更新项目，招商臻城花园原为三联片区城市更新项目。里城玺樾山花园也是三联片区的松元头片区旧改，位于龙岗区布吉街道三联村。其三，布吉区域发展的早，城市发展空间趋于饱和。目前还能做开发用地的大概只在石芽岭、丹竹头，布吉这两个片区靠山体，还有土地可供建设。比如限价5.1万/㎡特发香阅四季园，项目是2021年9月28日集中土拍地块，由特发以12.07亿元、1.15万平方米无偿配建面积的代价获得。

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即使整个区域面貌差强人意，但因为靠近市中心，有3/5/14号地铁线，地理方便，布吉关注度一向不低。

2022.5.24天猫好房测评师拍摄

2022.5.24天猫好房测评师拍摄
天猫好房测评师在5月实地踩盘时，特发香阅四季园已经是基坑状态，最快也要年底才能入市。这个楼盘也很低调，是去年9月集中土拍时特发拿下的地块。

特发香阅四季园周边路面平坦，但通往地铁站较为曲折，从香阅路到3号线大芬地铁站约有1.7公里，前往14号线（建设中）石芽岭站约1.2公里。项目共3栋，1栋是商业，2栋共四个单元，一单元为安居房，二单元自持，三四单元商品房，3栋是6班幼儿园。特发香阅四季园周边居住环境清幽，背靠石芽岭公园，紧邻龙岗区石芽岭学校，主要围绕的都是二手大社区，周边底商较多。周边有宇宏健康花城，政府指导价5.75万/㎡，鸿荣源尚峰，政府指导价约6万元/㎡。

2022.5.24天猫好房测评师拍摄因为限价，特发香阅四季园在价格方面对比周边二手房有优势。据悉，项目将推售住宅670套，建面小于90㎡412套，占比87.66%。

百度测距

预计特发香阅四季园最快今年年底推售，或者明年年初。接下来，再来看看布吉另外两个旧改项目的情况。

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招商臻城位于龙岗布吉片区，为三联片区城市更新项目一期。项目总建面约96万㎡，分为四期开发，包含住宅、商务公寓、商业、办公等业态，其中住宅8.4万㎡，商业4.4万㎡，办公3.2万㎡，商务公寓3.4万㎡，公共配套设施1.5万㎡。

招商臻城周边多为破旧的农民房和自建房，居住环境和体验感可能较差，待项目后面三期开发完成后，周边整体面貌更新后，居住氛围会提升。

2021年10月底天猫好房测评师拍摄

招商臻城一期主体由7栋建筑构成，7栋为保障房，2栋、3栋(01户型)、5栋、6栋三单元(其中9层)为回迁房，回迁房共595户。展示中心及样板房已开放，即将入市的房源约有1000套左右。主推户型建面约81-140㎡的2-4房。销售透露：“项目首批将推约600套房源，吹风价预计6字头，大概在2023年9月装修交付装修交付。”

展厅沙盘图

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以纯居住的角度来看，石芽岭公园周边还是不错，都是一些大社区为主。龙岗里城玺樾山紧挨三联郊野公园，有住在山上的感觉。项目最高有33层，楼间距宽，本身就在半山，因此也有网友说：布吉做旧改，就真的能“向天再要500米”。在布吉这么密集的地块，算是难得自住舒适的社区。里城玺樾山三期预计6月开盘入市，推出住宅888套，建面约85-98-100㎡3房，目前里城玺樾山二期均价约5.6万，三期可参考。

周边地铁可以说是很不方便，距离3号线大芬地铁站3.5公里，距离5号线上水径4.7公里，14号线石芽岭站（在建中）也有1.9公里。自驾出行会比搭乘地铁方便。学校方面，周边有九年一贯制的南京师范学校附属龙岗学校，就在项目对面，2019年6月就已招生办学。布吉规划比较早，近两年入市的新房也不多，最近一次获批预售的新房，还是去年6月拿证的佳兆业壹都汇，今年如果有买房需求，你会买入布吉吗？