谁是住房空置率最高的城市？
近日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），报告研究了国内28个大中城市的3万个小区。贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”。
住房空置率最高的TOP5城市是：南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉，全部超过15%。
空置率最低的城市TOP3城市是：深圳、北京、上海，均在7%以下，尤其是深圳，全国最低，只有5%。
深圳空置率最低，仅5%
贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
空置率多少算合理？
空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
数据来源：贝壳研究院
任泽平教授曾做过一个调查：全国商品房总数达到3.11亿套，按照二线平均空置率12%换算，得到的空置房总数为3700万套，而实际上三四五线城市的空置率只会更高，空置房屋超过3700万套。
即使空置率最低的深圳，5.3%的空置率，189万套商品房总数，空置房屋也超过10万套。
这些原因影响空置率？深圳因“年轻”，反映出强劲市场潜力。
据贝壳研究院分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲市场潜力。
国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
南昌、廊坊、佛山等住房空置率越高城市，其房价也越低。
房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。
数据来源：贝壳研究院
空置率最低前三深圳、北京、上海，月租金中位数都在5000元以上。
据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。
空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。
深圳空置率低，但偏科的产品也难被人们买单
有产业基础和显著人口增长的城市，其住房空置率偏高相信只是阶段性的，这些城市买房首选核心区域。
房价本质上是由生产力决定的，买房要永远跟着先进生产力走。
当下最有前景的产业是新能源、芯片、生物医药、人工智能等先进产业，能抓住这些产业的城市值得关注。
如果用一句话来形容深圳楼市的现状，即：没什么人买房，但很多人在卖房。
现阶段，房东卖房的压力很大，但买家数量远远不够，大家都在等待观望。
深圳绝大多数房子，都会很难卖。其中最难卖的，很可能是老破小。
最近1年，老破小学区房下跌幅度很大，很多都跌了30-40%。首付都跌没了，过去几年的涨幅也全部还了回去。
老破小，最麻烦的是，居住属性太差。
这几年房子的居住属性，变得越来越重要，因为购房者的偏好变了。
深圳楼市，现在明显是由有钱人主导。 而这些有话语权的人群，就喜欢住起来舒服的好房子。
有钱的刚需，都在关注新房。深圳新房门槛并不低，好点的新房，首付至少200万以上。 钱票在手的朋友，压根就不会考虑老破小。
除了刚需产品，今年深圳的改善房和豪宅的行情也还不错。
很多人卖完房，都跑去买3-4房的改善产品。买得起的，都在完美避开老破小。
这几年，经济下行，人们的收入不稳定，能买房的人本来就在变少。由于深圳限购和限贷，愿意买老破小的人，也在急速变少。
非必要的消费都开始省了，大家都在精打细算，追求极致性价比。
老破小，这种偏科的产品，很难被人们买单。
因为深圳房价已经跌了1年多，有不少买家也能接受房价不涨。
但不管怎么样，房子住得舒服，这是底线。
据深圳中原研究中心显示，7月疫情再度来袭，二手成交继续低位下滑。展望八月，无政策刺激情况下，观望仍是市场主旋律，成交仍将低位徘徊。
截止7月底，深圳二手房在售房源数量大幅上升至2.03万套。
7月二手住宅议价空间上升至4.3%。
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