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  这一轮的宽松中，长沙的楼市新政最引人关注。“存量房出租后不纳入家庭住房套数，但租赁年限不低于10年”，盘活存量、激活市场，又满足新市民租赁需求和业主改善需求。

  深圳2020年的“715”新政之前，深圳代表团就有去长沙参观学习。

  深圳这一轮会不会抄，又如何抄“模范生”长沙的作业呢，如何同时实现租赁、买卖“一石二鸟”的效果？

  类住宅化的深圳商务公寓

  上周深圳商务公寓“商电改民电”新政值得我们关注。

  1、商务公寓(含其他商业类住宅)做住宅居住的，申请后30天内实行商电改民电。

  2、商业用房改建为租赁住房的，取得认定条件后执行商电改民电。

  目前，深圳居民用电按阶梯电价收费，价格在0.65-0.95元/度区间，而普通工商业用电则按时段收费，价格在0.29-1.35元/度上下。转为居民用电计费后，商务公寓的电费大约可以便宜0.3元/度。

  此外，去年年初深圳的商务公寓还被被官宣可通管道燃气。

  2021年2月23日，深圳住建局发文:

  1、新建住宅以及商务公寓、宿舍项目等应当配套建设燃气管道及设施。 

  2、已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足有关技术规范要求。

  深圳商务公寓在一步步释放“利好”，就居住功能而言，商务公寓与住宅被抹平了区别，下一步可能要从水费着手了。

  2020年，深圳停批商务公寓。规自局和住建局联合发文：深圳在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

  截止到2021年底，深圳商务公寓库存约167万㎡。不过深圳目前依旧有一批已批未建或在建的商务公寓。待已批建成之后，深圳该类性质房产将完全进入存量时代。

  深圳近期就有新的商务公寓项目有新进展：

  5月9日，深圳市前海管理局变更T201-0074宗地项目建设用地规划许可证，其中，商务公寓建筑面积由13万平变52.5万平，变为原来的4倍，办公建面缩小约一半，酒店建面减少了约24%。

  位于南油的恒裕旧改综合体（原恒裕福华工业区）——柏悦湾，也规划建设了36-77平的小户型公寓。

  公寓有总价低、购买门槛低，不限购等优势，但本身也有交易税费高，首付需5成，水电费高（“商电改民电”新政之前），一般不带学位（罗湖、南山、福田等已允许商务公寓业主申请学位，但积分与住宅有差别）等劣势。

  因此，被中介们吆喝着“绝版公寓”的产品，买家们还是会由犹豫三分。商务公寓在税费、落户、贷款年限、教育等方面与住宅存在很大差别，被称为“天坑”。

  2021年，深圳商务公寓成交量约77万㎡，成交过万套，深圳商务公寓的去化周期已达到167个月。

  据深圳房地产信息网显示，2022年5月16日，深圳商业类商品房库存33426套，同期，住宅产品为25475套，公寓市场处于饱和状态。

  “去库存”会不会学习“封闭租赁”？

  “商电改民电”政策无疑有利于商务公寓去库存。至于商务公寓回归到解决居住问题，长沙“封闭租赁”的做法对深圳有参考性。

  而回顾过往，深圳也做过类似政策探索。

  2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

  但是到了第二年，2019年12月，深圳市住建局就取消了商务公寓“只租不售”。官方给出的解释是深圳因该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度。

  推进租赁市场，深圳还在金融方面做过探索，建行曾推出“按居贷”，宣布租房可贷100万，最长期限10年！

  2017年11月3日，建设银行深圳分行携手万科、碧桂园等11家房地产企业联手发展深圳长租房市场，并推出个人租房租赁贷款“按居贷”，首个签约建行“按居贷”的客户，102平月租7400元，租3年。

  当时建信住房(深圳)还宣布向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。首批推出的包括“C C B建融家园”在内的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房地产企业开发的6个优质住宅小区，大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群。

  不过当时试行的是住宅小区。随着深圳商务公寓居住方面利好政策释放，这部分会不会成为解决新市民租赁需求的主力呢？

  值得注意的是次轮长沙楼市新政中，存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。

  目前试点的企业邮有长房集团、长沙建发集团，通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，承租人和出租人的权益能得到有效保障。

  深圳业主的商务公寓未来会不会打包由相关专业公司代运营，封闭一定期限租赁？

  不过市场上也存在一直被诟病开发商售后返租方式。

  不过最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。

  “返租销售，可以助开发商迅速回笼资金，但实际上是把相应的风险转嫁给购房者，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金。”周争锋律师表示。

  深圳也需要长沙的长房集团、长沙建发集团等这种有公信力的第三方企业。

  深圳商务公寓会有更多利好释放吗？

附政策文件：