正文

  政策调控

  目前以稳预期为主，后续或将边际“放松”  

  3月中旬以来，从中央到地方相继通过释放稳增长信号、出台新政策以及加大财政支出、降低存款准备金等稳定市场预期、加强市场信心，而在这其中大多都涉及房地产行业。虽然全国各地楼市政策暖风频吹，但深圳作为全国楼市的风向标，并未出台实质性的“放松”调控政策。在“房住不炒”的大方针下，近期深圳也在稳定市场预期方面做了一定的努力。

  3月29日，深圳住建局回应：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

  从深圳楼市现状来看，大部分楼盘去化依旧艰难，尤其外围区域的一些项目，这其中有调控政策的原因，但更多的项目自身质素的原因，比如项目区位一般、品牌美誉度不够、性价比低等；而那些去化较快的“网红盘”就体现了性价比高、品质好、配套好等优势，故不能完全将目前深圳楼市整体开盘去化不佳的原因全部归咎于调控政策。

  在全国政策环境相对放松的背景下，深圳楼市调控在一定程度上放松是大概率事件，但是不会出台明显违背“房住不炒”的政策，比如放松限购这些大概率不会推出，但是贷款政策和二套首付或有调整。在现状基础上进行一些微调是最好的结果，期待深圳楼市调控的“大动作”是不太可能的，而将是会根据市场变化情况进行正常调整。

  受一季度的疫情、春节、传统淡季等多因素影响，1-3月，深圳商品住宅供应面积约21.45万㎡，同比去年“腰斩”，减少72.18%，房企推盘意愿不足。进入二季度，4月供应明显回升，单月供应29.57万㎡，同比去年增加90.65%。

  表：2021年1月-2022年4月深圳商品住宅供应情况

  图：2022年第二季度深圳各区商品住宅预计入市情况

  结合近期住建局公布的二季度商品房入市计划来看，商品住宅预计供应145.89万㎡，共14520套，深圳二季度供应节奏将明显加快。  

  今年一季度以来，市场信心不足，房企推盘量大减，去化率处低位，整体开盘去化率不足3成，约为27%。项目分化加剧，高去化率楼盘因高性价比、配套醇熟等促进去化，多楼盘因位置不佳，地铁不便等去化低，客户购房谨慎，看中性价比及宜居性。

  数据来源：CRIC

  2.1 热销项目分析——区域价值、配套落地、品牌实力（略）

  2.2 滞销项目分析——自身质素较差（略）

  2.3 客户情况——客群结构受职住人口流动影响较大（略） 

  五一假期，深圳有三个项目开盘。其中南山鸿荣源尚璟公馆，首批推售441套住宅，均价约8.9万/㎡，共入围551批客户，5月1日线上选房，去化接近70%，据悉60㎡户型悉数售罄。项目带装修交付。龙岗的合正方州泓园推出289套住宅，5月2日开盘，据项目发出的信息，当天销控了7成。这个成绩放在现在来看，去化率较可观。从案场反馈的看房到访、认筹人数等侧面来看，市场信心正在逐步恢复。 

  二手房市场

  单月仍未突破2000套，仍处历史低位

  图：2021年以来深圳二手房成交走势

  数据来源：CRIC  

  图：2018年以来深圳一季度二手房成交套数同比情况

  从二手房指导价政策来看：整体而言，二手指导价调控效果显著，但一定程度需要降低二手房参考价对于刚需刚改客群影响，后续深圳二手房参考价政策或将迎来修正性、调整性的配套政策。

  随着深圳疫情趋于稳定，信贷放宽，加之二手参考价调整，客户看房意愿明显提高，购房需求提升， 4月二手房成交成交1860套，呈上涨态势，尤其是福田、南山、宝安、龙岗等区二手房成交量环比增长约80%。市场信心有所增强，后续行情亟待政策“边际微松”，进一步释放购买需求。

  首轮集中供地

  土拍热度较高，有利于提振市场信心

  1.1 政策放松预期下，市场信心提振，深圳土拍热度高

  进入4月以来，央行降准助力市场信心复苏，政治局会议表态支持刚性及改善住房需求，广东省政府发布文件支持合理确定最低首付比例及贷款利率，从国家层面到省府层面到各城市因城施策，政策环境宽松提振市场信心。

  此次深圳土拍整体市场热度高涨，供应8宗地块均触顶成交，溢价率均达到15%，其中5宗地块进入摇号环节，土拍市场热度高。

  数据来源：CRIC

  1.2 深圳土拍规则放松下，房企竞拍积极性高

  深圳土拍多地块住宅限价上调，限价上调幅度5%-10%，为房企释放更多利润空间，房企拿地热情高涨，激烈角逐，如宝安新安A012-0112宗地，6家房企参与竞拍，现场竞价近70轮，超过5家房企积极进行了竞价+竞面积环节，最终万科+深圳人才安居联合拿下；再如龙华民治A818-0478宗地，10家房企参与竞拍，最终科之谷（深业）+龙华人才安居以37.8亿+竞配建12700㎡，通过摇号竞得。

  1.3 国家队为拿地主力，万科联合人才安居拿下宝安地块

  对比2021年的三轮集中土拍，2022年首轮集中土拍整体市场热度更高，所有地块竞争激烈，均有多家企业竞买且触顶成交，其中5宗地块进入摇号环节；拿地房企依然以国央企、城投及人才安居为拿地主力，民企仅万科联合人才安居拿下宝安地块。

  表：深圳两集中供地土拍成交概览

  数据来源：CRIC

  未来市场研判

  筑底回升过渡期，市场拐点预计将在6月到来