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  买了学区房却只能上网课的，不止深圳一地。但学区房市场冷暖各个城市却不太一样。

  深圳去年学区房大面积崩塌已成为共识，楼市调控叠加教育政策、以及疫情的多重打击，老破学区房成为众矢之的。

  又到了深圳的学位申请季，也是明后年入学的家长学习政策、准备学区房的旺季。学区房价格会一直下挫么，还要不要买？很多家长犹豫踌躇。

  我们不妨放宽眼光，参考下多校划片、电脑摇号等政策的先行示范者—北京的学区房市场这几年的变化。熟悉北京市场的朋友们应该有所耳闻，北京过去几年楼市处在调整期，环京地区还有出现总价腰斩的楼盘。

  到了2021年乃至今日，北京的学区房市场是怎样的？

  卷土重来的学区房、永恒不变的教育梦

  21世纪经济报道调查显示：不只是西城德胜片区，海淀区中关村学区、东城区安交学区均有回温。

  （1）一年净赚300万

  发源于清华的高知社群“水木社区”中，近期流传着一个一年内买卖不足66平米学区房净赚300万的案例。

  博主分享称，自己在2021年初市场火热时卖掉了科育小区65.88平米的两居室，2021年12月又以680万元将同户型买了回来，“一来一去，留下现金300多万”。

  科育小区位于海淀中关村片区，对应着知名“牛小”——中关村一小，该小区的房子在北京学区房论坛上也是常客。

  上述博主提到的科育小区房子，在一个月之后的近日，价格又涨了，同户型成交价为780万元，一个月100万元的价差，已经是绝大多数国人一年都无法遥望的收入。

  贝壳最新数据显示，科育小区在售4套房每平米均价15万左右，目前上面楼主的房子总价接近988万，还在上涨。

  （来源：贝壳找房）

  （2）涨跌百万起步

  2021年7月，“双减“政策落地，西城区“金德月”学区房尤其明显，成交量一度跌入谷底、价格狂降200万的学区房并非孤例。

  而今西城德胜片区的学区房热度似乎又一次卷土重来，成交量大幅增加，议价空间近乎消失，单价超过17万元的房子再次出现。

  以一套对应着育翔小学学位的老破小为例，房子面积约为60平米，东西朝向，2021年6月市场最热时卖过930万元，同户型到了9月份只能卖到730万元，而目前该户型成交价又回涨到了850万元。

  2021年的北京学区房市场，将风云变幻演绎到了极致。而这背后，是两方的博弈：

  官方曾寄希望于多校划片、教师轮岗、学区房指导价政策等等，来打破学区房永远上涨的迷咒。

  但现实确是，越是优质的学区房，在新政下价格与成交越是坚固，毕竟所有人都望子成龙、望女成凤不是？

  一句话，名校的教学质量目前难以被稀释，教育均衡化还是一个貌似遥遥的梦想。

  于深圳而言，都是一样的道理。深圳整体的楼市周期晚于北京和上海，现阶段北京的学区房市场和上海的豪宅市场火爆，均是在前几年的调整低谷之后的复苏。

  深圳热点学校，多数学区房成交均价10万+元/㎡

  深圳早在2015年便首次提出探索大学区招生试点，2021年8月，再次出台条例，推进大学区制改革、教师交流制度等，“大学区制”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。对于大学区制度，有2点需要明确：

  深圳大学区的实施不会脱离“就近入学”的原则；

  深圳大学区仍然采取积分入学制，学位与房产还是有着紧密的关系。

  教育资源需要时间的积累和沉淀，各区教育资源分布仍存在一定差异，传统的百花、香蜜湖等为深圳公认的名校片区，后海、科技园等也为后起新贵。

  不同预算分别能买到哪些热点学校周边的房源呢？乐有家研究中心进行了详细盘点。

  深圳学校周边房源成交价格多在10万元/㎡以上。

  据乐有家研究中心数据显示，深圳学校周边的房源10万元/㎡以上占比最大，占比30%，5-10万元/㎡学校周边的房源价格占比相对均衡，占比10%-15%左右，5万元/㎡以下学校周边的房源占比相对较少，为8%。

  根据不同的价格及匹配的学校，深圳学校周边的房源可分为三大梯队：

  （1）第一梯队：10万元/㎡以上学校周边的房源

  可选择福田百花、南山后海等名校片区。

  深圳成交价10万元/㎡以上的热点学校周边房源TOP10

  10万元/㎡以上学校附近的房子，可以选择百花、后海等名校片区。景田、南头、新安、西乡等片区学校附近的房子也在10万元/㎡以上，其中百花的长城大厦成交量最高，匹配百花小学、荔园小学、华新小学、深圳实验中学等第一梯队的名校。

  （2）第二梯队：8-10万元/㎡学校周边的房源

  可选择福田岗厦、石厦、莲花；南山的西丽；宝安的西乡等片区。

  深圳成交价9-10万元/㎡的热点学校周边房源TOP10

  9-10万元/㎡预算多选择华强南、莲花、红山、梅林关等片区热点学校周边房源。其中华强南的御景华城花园成交量最高，匹配福田南华小学、南华实验中学。

  深圳成交价8-9万元/㎡的热点学校周边房源TOP10

  8-9万元/㎡预算多选择梅林关、岗厦、民治、西乡等板块热点学校周边房源。其中梅林关的潜龙鑫茂花园成交量最高，匹配潜龙学校，包含小学和中学。

  （3）第三梯队：单价8万元/㎡以下学校周边的房源

  多分布在龙华、龙岗、光明等区域。

  深圳成交价7-8万元/㎡的热点学校周边房源TOP10

  7-8万元/㎡预算多选择龙华民治、梅林关等板块热点学校周边的房源，其中民治的春华四季园、世纪春城、苹果园等成交量均较高，可以匹配华南实验学校、民治中学、民顺小学、行知小学等学校。

  深圳成交价6-7万元/㎡的热点学校周边房源TOP10

  6-7万元/㎡预算多选择坂田、大运、龙华中心、龙岗中心城等板块热点学校周边的房源，其中成交量最高大的是位于坂田的旭景佳园，匹配深圳实验学校坂田小坂田实验学校、龙岗区外国语学校和美小学。

  深圳成交价5-6万元/㎡的热点学校周边房源TOP10

  5-6万元/㎡预算多选择大芬、龙华中心、平湖、布吉等板块热点学校周边的房源，其中成交量最高大的是位于龙岗大芬的桂芳园，匹配南湾学校、南湾实验小学、沙湾中学。

  深圳成交价5万元/㎡以下的热点学校周边房源TOP10

  5万元/㎡以下预算多选择龙岗中心城、布吉、宝荷、光明等板块热点学校周边的房源。其中成交量最高的是位于龙岗中心城的万象天成，匹配盛平小学、龙城天成学校。

  整体看，深圳学校附近的房子可以分为三大梯队，第一梯队是深圳有名的名校片区，如百花、香蜜湖、后海等片区，价格也较高；第二梯队是景田、园岭、南头、黄贝岭、宝中等片区，价格也多在10万元/㎡左右；第三梯队是龙华、龙岗、光明等区域的部分板块，5-8万元/㎡均可选择到合适的房子。

  未来教育改革将不断被推进，但对教育的重视不会改变，深圳优质教育资源依然具有较大的竞争力，自2021年8月，深圳推行大学区改革后，深圳学校周边的房源价格有所回调，目前市场上也存在较多的笋盘，有需要的家长可以多关注并提前做准备。

  （文章综合整理自深圳乐有家研究中心、21世纪经济报道、叶檀财经）