正文

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对2022年“两会”有关房地产的点评：

  1、房住不炒是底线

  今年两会对地产的表述，放在了“切实保障和改善民生”中，再次强调了“房住不炒”，彰显了决策层继续推进“房住不炒”，让住房回归居住属性的态度，也彰显了围绕“房住不炒”的一揽子长效机制要持续坚持下去。

  2、明确了改革的内容

  会议重点提出发展新模式、保租房、三稳和良性循环等，这些都是去年底中央经济工作会议、全国建设工作会议、以及近期住建部行业高质量发展新闻发布会等一系列重要会议上反复强调的。这也意味着，围绕“房住不炒”的长效机制和房地产供给侧改革（保租房、新模式、老旧小区、城市更新、提升城镇化质量等），将会结合起来，渐进推进，这是房地产中长期的主题。

  3、调控政策有优化空间

  这次没有再次强调“房不刺经”（地方不能将房地产作为短期刺激经济的手段）以及保持调控政策连续稳定等。并不是说这些不重要，这些很重要，住建部不久前强调了这些内容。但是，在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，特别是会议强调，一些地方财政收支矛盾加大，民生领域还有不少短板等新情况、新问题，作为“逆风险而动”的短期调控，以及跨周期调节、追求动态平衡的长效机制，适当做出优化和调整（而非毕其功于一役），这是合理的。

  4、满足合理需求的意义：努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用

  今年“两会”，相比最近几年，再次强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。支持“合理需求”意在稳定行业和市场，从而借助强大的地产关联链条，稳定行业上下游，促进行业循环，包括上游的金融、土地、建筑、工程机械、原材料（水泥、建材、玻璃等）；下游的家具家电、装饰装潢、纺织等。也就是说，地产要稳定，上下游要顺畅循环，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

  2022年，房地产更强调稳，与去年底中央经济工作会议提出的“稳字当头、稳中求进”的工作总基调基本一致。因此，过紧的调控政策会缓解，比如近期信贷额度增加、按揭利率下行，各地积极纾困行业，甚至下滑太快的城市启动降首付、棚改货币化这样的重磅政策，目的就是为了稳定。

  6、促进行业良性循环要因城施策的信号

  稳定的顶层设计下，今年预计会有很多城市松绑调控政策，甚至会出台扶持行业的政策措施，但是，会议再次强调“房住不炒”，明确了改革的内容，也就说明，出台纾困政策没问题，但不能突破刺激地产、救市、抬高地价房价的底线。会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。出台扶持政策，有利于稳定行业和市场、促进良性循环，但要因城施策，不是哪个城市都可以出台类似政策。如果纾困政策叠加，后续市场反弹，预计后续调控收紧的基调又会占上风。

  7、供给侧改革，才是重点。

  关于房地产的表态，更多的是供给侧改革的内容。而且，会议通稿中关于民生补短板、新型城镇化等，在老旧小区改造、保障房、新市民落户扎根、公共服务均等化、重大民生设施建设、新市民购房的普惠金融支持等，都是行业供给侧改革的内容，内容泼墨也多，应该更加关注。所以，商品房发展，更多地是给上述供给侧融资，辅助财政支出，这是地产和实体经济的融合。

  8、关于楼市走向

  目前，对地产的调控，相比之前成熟很多，长效机制已经建立，但市场有升温迹象，随时可以投入应对。比如土地双集中、贷款集中度管理、一城一策、房产税估计也会发布第二批次试点的顶层要求等，这些都会对地产过热预先降温。因此，今年楼市会呈现前低后高的走势，但很难呈现快速上涨的态势。因为，无论是房价水平、居民杠杆率、房价预期、住房自有率等，都不支持楼市大幅上涨。这也是为什么，将新市民作为扶持的对象，因为后者才是楼市有效需求的主力。