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  转眼2022年到来。

  深圳市场已然适应了楼市调整期，新房市场回暖，21年四季度入市项目陡增，突破1.5万套货量，盘量达38个成全年之最。

  在政策叠加下，二手房买家涌向打新队伍， 深圳新房市场也交出了自2016年以来的最佳成绩，全年成交52417套，环比上涨15.5%；成交面积5223240平方米，同比增加16.4%。全年诞生了35次“日光”记录，与2020年基本持平。

  而去年全年二手房成交量仅40699套，对比2020年的95273套，锐减近6成！除了208政策，2021年还有哪些颇具记忆点的调控政策？

  供地两集中、入户收紧、大学区制、前海扩容、二手房单边代理……深圳的年度“关键词”，每一次调控掷地有声，楼市跌宕起伏。

  2022年还有哪些项目值得期待？在限价政策之下，明年的深圳市场，走向如何？

  据乐居不完全统计显示，明年潜在入市全新项目及在售新盘共计有161个。2021年拍出的38宗商住地，预计将在今年迎来入市高峰。在乐居盘点的区域中,龙岗、宝安、光明及南山大爆发，其中龙岗将有34个新盘，是全市供应量最大的区域。

  值得关注的是，在一片“限价”声中，今年的房价将比过往有所回调，在乐居整理的161 个项目中，仅天健天骄北庐、海德园A区、深业世纪山谷及绿景白石洲璟庭等数盘预估均价超过10万+，大部分项目均价在5-8字头之间。（数据仅供参考，最终销售口径以官方公示为准）

  “竖起来”的城中村 白石洲建74层住宅

  南山包含前海，今年有25个新盘项目值得关注。由深铁联合体、天健竞得的前海宗地，有望今年入市，限售均价9.2万/㎡（不含装修），比周边限价地还便宜7000元/㎡。

  此外，南山巨无霸旧改——绿景白石洲项目，一期01-08地块已获建设工程规划许可证及公布总平面图。该地块命名为“绿景白石洲璟庭”，规划有1栋5座塔楼。其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层，共1257户，其中套内建面≤90㎡的户型1193户，占比94.91%；停车场1983车位，其中充电桩停车场占比50%。

  旁边的深业世纪山谷，也将于今年面市，共640套住宅，户型面积段偏大建面160-680㎡。

  这个曾被成为“深圳第一城中村”的地方，除了因为是众多“深漂”的第一站，还因其地理位置优越闻名。保守估计售价在10万+以上。

  西丽片区也有不少新盘上市，国际科教城、综合交通枢纽等规划带动，前景看好。

  宝安不缺网红盘

  2021年的宝安，冷热不匀，但22年依然有不少项目值得期待。除了顺销的项目，明年沙井的万丰海岸城、招商雍和府，深铁TOD项目，以及去年出让的地块，今年这25个项目，打新人，流水、荷包动起来。

  沙井融创华发•深圳冰雪文旅城今年面市，被列入2021年宝安的重大项目，总投资182.9亿元。目前已动工，建设人才房、公共配套用房、商业、办公(一期），计划2026年12月完工。

  项目为沙井A301-0575地块，于2020年11月23日，由融创携手华发以底价127.1亿成交。

  新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目一期C项目由中南集团操盘，该项目位于五号线灵芝地铁站附近，商业配套完善，生活便捷，售价可参考万科大都会9字头均价。

  “限”字当头 光明新盘爆发

  2021年光明区成交6598套新房住宅，同比减少13.2%；去年光明区预售8860套新房住宅，是深圳供货主力区域之一。

  今年星河天地五期、宏发万悦山二期、金地峰境瑞府三期（誉府）等是关注度较高的网红盘。还有去年出让的多块限价地，今年光明预计潜在入市和在售新盘达22个。

  22年光明中心区迎来爆发年份。中心区6个全新盘即将入市。

  值得关注的光明大街绿城桂语兰庭、深业A641-0030地块以及深铁A641-0029地块，地处红盘扎堆的区域，靠近地铁6号线光明大街站，片区新盘陆续入住后，氛围浓厚，有星河、金地等商业扶持，“品牌房企+区位优势”的组合，颇具吸引力。

  深房竞得的A511-0039地块，毗邻中海寰宇时代、深房传麒山等项目，位置静谧，紧靠在建13号地铁线同观路站，限价4.46万/㎡（不含装修），估计热度不会太低。

  刚需天堂龙岗34盘来袭

  去年龙岗成交量下滑严重，2021年成交8440套新房住宅，同比减少39.6%；成交面积790717㎡，同比下降42.1%。但也是仅次于宝安的第二成交主力区域。

  去年龙岗区四个项目实现“日光”，这些项目在区位、交通及生活配套上，都有明显优势。截至1月3日，乐居统计到今年龙岗34个新房住宅入市/顺销，竞争尤为激烈。

  坂田向来受打新人追捧，区域内佳兆业云望府将于近期入市；布吉招商瑧城花园吹风已久，首推81-140㎡二至四房住宅。

  据@家在 网友爆料，今年二轮供地中，特发12.07亿元竞得的南湾街道G06301-0416地块已经动工，定名为特发香阅四季园，限价51000元/㎡（不含装修），今年入市。

  去年日光盘之一的颐安都会中央，今年还有少量住宅出售，紧邻的深铁TOD项目，四线交汇，限价5.08万/㎡（不含装修），龙岗22年“日光”预定！香！

  龙华限价地值得关注

  统计数据显示，2021年深圳预售58100套新房住宅，龙华贡献了9197套货量，全市之最，成交6235套，套数和面积同比平均下滑15%。去货承压，不少顺销项目，在价格上有不同程度折扣让利，可以留意。

  今年民治有三个全新项目，皆为限价地块，毛坯均价在7万/㎡左右，计划上车龙华的打新人可以重点关注。

  福田今年的行情，预判又是靠热门楼盘撑起。海德园A区、天健天骄北庐，区域与配套优势突出，倒挂明显的项目，预计打新难度都不会低。

  去年的罗湖，一言难尽。今年不少项目持续顺销，全新盘独苗亚太·半山樾府，位于清水湖片区，居住环境不错，容积率较低，目前已开放展示中心与样板间。

       坪山将有两个全新限价项目，保利G11329-0102地块和深铁G14301-0115地块，3字头限价，位置都不错。
往东移，盐田、大鹏，越见冷清。