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  今年可谓是“前海商业元年”，不少商业项目都于今年陆续入市。

  万象前海10万m²综合体于12月3日正式开业；前海首个开业的商业综合体前海·卓悦INTOWN购物中心于8月26日试业亮灯。

  前海，特区中的特区。今年9月，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布后，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，扩容将近8倍，前海已经成为了深圳最被看好的区域。

  这里已经吸引了大量港资企业、世界500强企业注册公司，写字楼、商务办公场地的供应也在完善，如今高楼林立，交通四通八达，生活氛围却仍然缺乏，尤其是核心商圈的稀缺。

  正如网友吐槽道：“前海是工作的地方，没人居住就没人消费，做商业还得靠人流量。发展起来估计需要10年以上。”

  近日，乐居君实地探访前海商业地标，对比传统型商圈，未来，“最牛商圈”的名头会被前海拿下吗？

  实踩前海商业新“地标”

  几天前开业的万象前海坐落于前海商圈中心，总建筑面积高达10万m²。

  地铁5号线桂湾站A口就是商场入口，商场还临近地铁1号线鲤鱼门站，另外，距离11号线前海湾站步行约740米，周边3条地铁线汇聚，交通十分便利。

  从现场可以看到，项目正在开业运营中，下沉街区名为“微风峡谷”，有不少咖啡、轻食店，社交氛围浓厚，虽然当天为工作日，体验的人并不算少。

  项目对面为华润前海中心写字楼。华润前海中心是由商务公寓、超甲级写字楼、购物中心、超五星级酒店四部分组成。

  周边都还在建设中，对面即在建中的前海交易广场项目。

  自2004年深圳万象城的诞生，华润置地还创造了深圳万象天地、深圳湾万象城等著名的商业地标。

  深圳万象前海是华润置地在深圳打造的首个“生活美学”商业综合体，对于前海而言，同样是一个崭新的商业地标。

  未来周边商业、办公、休闲氛围浓厚。

  世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军就曾在第三季度表示：“未来六个月，将有超过50万平方米以上的新增供应入市，主要分布在前海和非核心区。随着前海购物中心不断入市，片区的商业配套设施将得到极大改善，带动区域的进一步发展。”

  然而，城市不同区域的购物中心所处的发展阶段不同，互相之间也存在着发展差异，与老式商圈相比，前海新商圈有哪些不同的特点？

  老牌商业街VS新兴商圈地标

  作为深圳最早开发的城区，罗湖、福田拥有着深圳历史最悠久的商圈，同时也拥有高档购物中心。

  这些商圈大多靠近地铁交通，汇聚了庞大的人流量，也带动了商业的繁荣。

  谈及深圳老牌商业圈，必然会有华强北、东门的一席之地。随着地铁线路的增多，深圳购物中心也越来越普遍，新兴商圈也在冲击着传统商圈。

  随着购物中心不断进化，进化出各种新概念、新思维、新业态的冲击，致使各商圈的经营方式不同。

  华强北商圈前身是生产电子、通讯、电器产品为主的工业区，拥有厂房40多栋，如今汇集了几十个行业，是多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。

  华强北商圈可分为以华强电子世界、新亚洲电子商城为代表的专业电子版块、以赛格广场为代表的消费类电子市场版块。

  华强北大型商场共20多家，主要是电子、电器、通讯相关行业。

  电子市场里不少都为个人店铺，一个柜台进行展示。

  而在另一家大型商业中心内，亲子娱乐店铺占比较多，2-6层中分布有大量教育培训机构，针对不同年龄段孩子。

  还有店铺关闭中。

  前海商圈，以万象前海为例，这里汇聚了超222个品牌，引入的品牌中有43家是深圳首进，开业率100％，不少是轻奢时装品牌和独立设计师品牌集合店。

  因为建造时间较新，概念店、时装店占据了大量比重，还有快闪店、极限运动等品牌等。

  从各商业业态分布中就可以预见，客群的年龄和家庭结构对购物中心的需求影响明显。

  华强北商圈的购物中心主打家庭亲子体验，万象前海对于单身圈层和年轻人给予了更多关注，更像是一个拍照聊天的社交体验地。

  中国连锁经营协会曾发布过《2020-2021年中国购物中心消费者洞察报告》，提到，2020-2021年消费意愿指数有所回升，核心消费者与购物中心紧密度进一步增强，但消费转化率和消费额指数进一步下降，光顾购物中心“只逛不买”现象愈发明显，一定程度反映出购物中心在消费者心目中的定位进一步向社群社交场所转化。

  据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，11月各商圈租金走势不一，原关内商圈部分租金仍处于调整期，但已有向上趋势，新兴商圈租金则出现一定波动。整体均租略微回升，为1128元/㎡·月。

  原关内部分商圈近期处于调整阶段，租金持续出现波动；新兴商圈受益于整体商业租赁市场需求的上升，租金有望持续水涨船高。

  今年下半年，前海片区在售住宅新盘数量较少，新盘多为商务公寓产品，最新的仅为10月28日拿证的玖尚公寓项目。

  距离万象前海商业最近的社区是前海花园、星海名城等，据官方二手房参考价显示，前海花园均价约7.1万/㎡，星海名城1-6期均价在7.39-8.88万/㎡之间。

  2021年，随着华润万象前海、粤港澳青创小镇配套商业、前海嘉里商务中心配套商业和前海·卓悦INTOWN购物中心的陆续开业，前海商业的缺口正在补充。

  未来这里能否成为深圳“最牛商圈”？你怎么看？