宝中宅地，有流拍隐忧？

  前海地块，超级配套先行！

  赤湾地块，深铁已锁定？

  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

  作者 / 观潮

  深圳三轮集中供地已进入倒计时，11月25日下午土拍大战又将打响。11块地有9块限价地，其中不乏宝中、前海、蛇口这种豪宅片区地块，打新人可以关注起来了！

  乐居君帮大家实探宝中A004-0175地、前海T201-0168地、赤湾K103-0016地块。

  宝中地身处豪宅区，价格倒挂100%，靠近CBD、紧挨欢乐港湾，曾为“派出所+商办”用地，却有“流拍”隐忧？

  前海地块，超级配套先落地，3万㎡超级零售综合体仅有1公里距离，天健上轮已经拿下相邻地块，未来能否与悦桂府“一键三连”？

  蛇口百亿超级地块，地处有两千年历史的赤湾，附近均价10.14万/平的半山臻境于上半年日光，机智网友已经从出让条件中锁定哪家房企。

  宝中A004-0175地，限价8.5万/平

  周边二手16-17万/平+

  11月3日下午宝安区举办中心区A004-0175宗地、松岗街道A407-1020宗地公开出让推介会，万科、华侨城、特建发、鸿荣源等20余家房企参加。

  深圳二轮集中土拍中唯一流拍宗地出自宝安，即松岗街道A407-1020宗地，业内推测因商业占比过高达60%而流拍。这一次宝安将此地再次挂出，且调低了最高限价，从上一轮调低了5.36亿。

  而宝中的A004-0175宗地总建面12.3万平，商办+酒店占总建筑面积高达83%，规划2万平的住宅中还需配建至少2000平的出租型人才房。如此以来，用于建设商品房的空间未来被大大压缩，未来这片虽然限价8.5万/平，容积率也要求≤8.5的地块之上，会生长出真豪宅吗？

  值得注意的是，A004-0175宗地曾在今年7月份发生过土地性质变更。

  将12-02、12-03地块合并为新的12-02地块，用地面积14556平方米，用地性质调整为商业用地+二类居住用地（C1+R2）,容积率8.5，无配套设施建设要求，备注为“本地块住宅建筑面积不得高于20000平方米、酒店建筑面积不得少于47000平方米”。

  宗地西侧和西南侧为宝安图书馆、少年宫，欢乐港湾等低矮的公共建筑及配套，视野佳，西南侧可遥望摩天轮。东侧熙龙湾楼层在32层左右，未来住宅会规划在哪一侧尚未知，若设计为东向，高区住宅才有景观。

  在如此核心的区域整理出一块宅地，“还要啥自行车？”。

  宝安花如此大力气推介两块商业占比较高的地块，背后折射出的开发商迟疑与观望可见一斑。大家第一眼看上去最香、必抢的地块，需要细一点咀嚼。

  前海T201-0168地，限价9.2万/平

  前海天境11.2万／平，天健悦桂府10.3万／平

  该地块紧邻天健悦桂府，与9月28日二轮土拍中的同样由天健拿下的T201-0157宗地相邻，这一次，天健能否再接再厉，摘得宝地？

  值得一提的是，宅地未定主人，1公里外的超级配套已引发一波关注。

  10月28日前海挂牌一宗位于龙海家园旁的商业用地，项目用于建设以零售、贸易为主的综合型商业项目，将引入“世界500强”的仓储式连锁商业。

  去年11月26日，前海管理局与沃尔玛签订《前海山姆旗舰店项目合作协议》，引入山姆。网友据此推测该商业用地便是前海山姆。

  据知情人士透露，有意此商地的不止一家企业。但无论如何，一家综合零售的到来对于该片区的居民来说是实实在在的利好。

  T201-0168地的出让条件规定：该宗地商品住房最高毛坯均价为9.2万/㎡，出售型人才住房(不含室内装修)平均售价为5.52万/㎡、最高售价为5.8万/㎡。

  周边社区有：天健悦桂府、人才房龙海家园，再远处前海范围内有前湾的龙光天境、即将入市的润峯府，以及妈湾的招商领玺、颐湾府，前海湾花园。前海范围房屋均价已超10万/平。

  今年1月26日，天健悦桂府线上选房，427套房3小时售罄。建面约为115㎡-163㎡的3-4房，均价为10.3389万元，单价最低9.7万/㎡，最高约12.1万/㎡。

  招商领玺则在今年9月末推出二期，其中住宅255套，备案价约8.58-12.2万/平，均价10.25万/平，均为毛坯交付，开盘当日售罄。2019年11月，领玺一期已经推出建面约120-155㎡，备案均价10.8万/㎡，含精装修交付456套住宅，当日售罄。

  毛坯限售均价10.7万/㎡的润峯府即将于近期入市，项目所在地块在去年11月11日，由华润、金地、南国置业、前海控股四家组成的联合体，以总价81.519亿元拿下。润峯府由华润操盘将推出743套110-150㎡三至四房住宅。

  区位+限价，T201-0168地，网红盘已预定。

  赤湾百亿地块，限价9.6万/平

  周边：半山臻境10.14万/平

  深圳三轮供地中，总价最引人关注的是位于赤湾的K103-0016宗地，起拍价87亿，最高限价100亿。

  其次该地块引人关注的是，限定了竞买申请人主体资格，为具有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业。

  如前海山姆一样，机智网友提前锁定深铁。

  该宗地是12号线地铁上盖综合体，占地约13万平，地块属性为二类居住用地+教育服务用地+文化体育用地，住宅部分拟建设“普通商品住房+出售型人才住房，初始建设出售型人才住房面积为166420㎡，竞最高限制面积为33280㎡。

  不过现阶段地铁尚未建成，周边处于工地状态，泥头车川流不息。不过现阶段该区域居住氛围并不浓厚，配套有湄南河体育小镇、威廉马术学校、价值工厂等。现阶段距离该地块最近的地铁为2号的赤湾、蛇口港地铁站，均有2公里有余的距离。

  宗地背靠赤湾山、南向大海，未来小区建成之后，高层景观和视野会不错。

  需要提醒的是，根据法定图则显示，项目附近的05组团中有两个垃圾处理厂和一个垃圾中转站。

  附近有上半年开盘的半山臻境，均价约10.14万/平，带装修，总价区间在1036-1975万/套。另有赤湾地铁站的上盖项目—赤湾汇，项目有3栋住宅（1栋人才房，两栋普通商品房）、1栋写字楼+酒店、约4.6万平米购物中心构成。其中住宅开云府为126、132、203平3—4房，共有418套房源，带精装。开云府于6月份在网上火热过一段时间，当时计划9月入市，至今无消息。

  另外，赤湾是深圳很有历史沉淀的区域，天后宫是几百年前郑和下西洋的祭拜之地；文天祥在此写下 《过零丁洋》；赤湾炮台更是清代林则徐布防珠江口的重要要塞。

  总体来讲，该区域还在成长阶段，无论是社区，还是附近的太子湾综合体。