正文

  9月6日，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，打造全面深化改革创新实验平台、建设高水平对外开放门户枢纽。

  其中最重要的部分是前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

  扩展了哪些区域？

  方案明确，以现有前海合作区为基础，进一步扩展至以下区域：

  ① 南侧毗邻的蛇口及大小南山片区〔东至后海大道、近海路、爱榕路、招商路、水湾路，南至深圳湾，西至月亮湾大道、珠江口，北至东滨路，包含中国(广东)自由贸易试验区的蛇口区块〕22.89平方公里；

  ② 北侧毗邻的会展新城及海洋新城片区(东至松福大道，南至福永河，西至海岸线，北至东宝河、沙井北环路)29.36平方公里；

  ③ 机场及周边片区(东至宝安大道，南至金湾大道、宝源路、碧湾路，西至海岸线，北至福永河、松福大道、福洲大道)30.07平方公里；

  ④ 宝安中心区及大铲湾片区(东至宝安大道，南至双界河，西至海岸线，北至金湾大道、宝源路、碧湾路，另包括大小铲岛、孖洲岛)23.32平方公里。

  前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

  扩区后的前海合作区将拥有：

  大小南山、68公里海岸线、27条入海河道；

  4条高速：广深沿江高速、深岑高速、深圳外环高速、京港澳高速

  6条轨道交通：1号线、11号线、5号线、9号线、2号线（8号线）

  7个码头：大铲湾码头、蛇口客运码头、深圳机场码头等

  2个铁路站：福海西站、沙井西站

  3座岛屿：大铲岛、小铲岛、孖洲

  6个城市公园：西湾滨海公园、宝安红树林公园、荔林公园、南山公园、小南山公园、深圳湾公园

  ...

  易居深圳公司副总经理兼开发中心总经理潘传灿表示，前海扩容是势在必行。

  他认为：“一路向西，一下拉近了与东莞的距离。一方面说明在国家战略层面，粤港澳大湾区未来将发展成为珠江口两岸的超大核心。另一方面，把深圳西部更多片区纳入到前海示范区，更有利于土地的集中利用和协调发展，把土地的价值利用最大化。”

  深圳市经济学会副会长邓志旺表示，新的规划下新的前海，从目前扩容的规划方案来分析，其实是非常有利于深圳的西部的发展与价值擢升，有利于深圳充分发挥吸引力作用，此外，有利于更好的衔接起东莞、珠海与中山等周边城市，影响十分深远。

  盘点：新扩容片区

  有哪些新房、二手房？

  新扩容片区位于深圳西部，乐居君为大家挑选其中代表性新盘和二手房，介绍一下如今片区的楼市情况。

  新房▼

  前海占地约15平方公里，分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，寸土寸金的前海，其拥有的住宅项目也相对稀缺，一旦有楼盘入市便是万众瞩目。

  目前，片区整体的居住氛围并不浓郁，不少规划的建设落地仍需更长时间的兑现。

  而随着扩容，宝安碧海、西乡、福永等片区的部分新盘也被加入进去，总共有近20个新盘待售或在售中，例如：前海颐湾府二期、招商领玺二期；宝安都市茗荟家园、领航城领誉、泰福名苑等等。

  其中较有代表性的楼盘有：

  国润金海

  国润金海（项目名暂定）位于前湾片区听海大道与前湾四路交汇的东北侧，距离地铁5号线前湾公园站C出口仅100米。

  项目为原T102-0345宗地，采用“双限双竞”的办法挂牌出让，在去年的11月10日被金地、电建、前海控股、华润联合拿下，成交价达81.519亿。

  项目为前湾片区十开发单元02街坊，总占地面积约2.7万㎡，建筑面积月13万㎡，配建人才住房面积2.84万㎡。

  且宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）。

  目前，项目正在基坑建设中，有望在今年入市。

  项目与龙光前海天境花园仅一路之隔。在今年的1月，龙光前海天境花园推建面约107-146㎡住宅产品，均价约11.2万/㎡。

  项目一侧为前海十单元学校（民办部分）、前海哈罗外籍人员子女学校。

  根据前海八、十单元的规划，围绕文化艺术和科技创新中心的功能定位，布局有中国国家博物馆·深圳馆、科技专题馆等多个标志性建筑。

  国润金海地处前湾片区核心位置，轨道交通便利，加之又是限价盘，未来入市之时或将成为下一个网红盘。

  但短时间内配套设施不够完善，居住氛围尚不足等问题也依旧存在。

  前海时代三期

  前海时代三期位于桂湾片区，滨海大道与梦海大道交汇处。

  前海时代分期开发，总建面达约131万㎡，涵盖了多种业态，是前海自贸区内首个住宅项目。

  值得注意的是，前海时代的容积率较低，前海时代·CEO公馆的容积率更是仅有1.54，居住氛围良好。

  目前，前海时代三期正在地基建设中，有望在今年年底或明年年初入市。

  前海时代一期于2014年开盘，均价约4.2万/㎡；二期于2015年底开盘，均价约8万/㎡。

  此前，地铁前海时代广场推售了20套尾盘产品，户型建面约128-254㎡，单价区间8.74-11.05万/㎡，总价区间1330-2803万。低调放盘，当日尾盘售罄。

  据官方二手房指导价显示，地铁前海时代广场二手房指导价10.71万/㎡。

  项目邻近地铁1号线鲤鱼门站、深圳西站，附近还有地铁5/11号线，轨道交通便利。

  前海时代旁是前海深港基金小镇，附近也有万家MART、麦当劳等生活配套。

  前海时代内有两所幼儿园，还配建了南山实验前海港湾学校，该校隶属于南山实验教育集团，是一所九年一贯制公办学校。

  招商领玺二期

  招商领玺二期位于妈湾一路与锦龙路的交汇处，位于一期招商领玺家园的西北侧。

  项目步行至地铁5号线妈湾地铁站及铁路公园站，均不到500米。

  据悉，招商领玺二期已于去年8月动工。乐居君走访现场看到，大门口标识着“前海妈湾嵘玺家园项目”，且目前建筑已出地面多层。

  项目工程概况牌显示，领玺二期总用地面积约1万㎡，总建面约5万㎡，拟建2栋限高100米的高层住宅楼。计划竣工时间为2023年8月28日。

  招商领玺整个项目占地面积约2.9平方公里，规划有7大单元板块，建面超500万㎡，是集办公、居住、商业、酒店、文娱等多种配套于一体的巨型综合体。

  2019年11月28日，招商领玺一期开盘，推建面约120-155㎡的住宅产品，均价约10.8万/㎡，含精装修交付。

  项目开盘当日仅4.5小时，456套房源全部宣告售罄。

  榕江壹号院

  榕江壹号院位于宝安西乡街道宝源路与金海路交汇处，地处地铁11号线碧海湾站C出口处。

  项目的占地面积约23400㎡，建筑面积约为128500㎡，主推建面约115-200㎡的大户型住宅产品。

  项目由3栋塔楼结构住宅组成，梯户比为2梯3户及3梯6户。据网上消息称，项目的容积率仅2.93，如此将是难得的低容积率的新盘。

  乐居实探也发现，目前项目已出地面多层，其展示中心及样板间也正在装修中。

  项目周边的配套设施丰富，不仅毗邻西湾小学，附近还有南方医科大学附属恒生医院、西乡体育中心、碧海湾公园等等，稍远处还有宝安西湾红树林公园。

  榕江壹号院附近有时代城、天虹、宝安大仟里等大型商场，居民日常休闲娱乐等需求都一一能满足。

  而项目自身还规划有约1.3万㎡的商业面积，亦可满足社区业主的日常生活所需。

  周边有泰华阳光海、中熙香缇湾花园等大型社区花园，片区内生活气息浓郁。

  二手房▼

  蛇口及大小南山片区

  片区二手房指导价5.4-13.2万/㎡，其中太古城花园北区和南区为片区最代表性二手楼盘。

  由于蛇口、前海片区优越的地理位置、优质的学校学位和四通八达的交通等规划，这2个片区早已成为深圳二手房最贵的豪宅片区之一。

  会展新城及海洋新城片区

  片区二手房指导价3.94-5.22万/㎡，包含部分沙井、福永二手房，片区规模更多的是小产权房。

  周边大型商品房小区兴建时间不长，所以市场在售的房源都比较少。

  沙井存量的小产权房多以早期的村委集体统建为主，占据了片区主干道，临地铁口、商场等等，已经是非常成熟的楼盘。

  机场及周边片区

  片区二手房指导价3-9.03万/㎡，包含部分宝安西乡、福永二手房，这一带的许多街道有大量的厂房、工业区、农民房聚集。

  近几年，受前海和大空港利好的影响，西乡、福永近些年开始热了起来，成为前海、宝中购房需求外溢的最佳承接地。

  宝安中心区及大铲湾片区

  片区二手房指导价3.73-10.65万/㎡，包含部分宝安碧海、宝安中心、新安二手房。

  碧海、宝安中心都属于宝安发展相对完善的区域。尤其是宝安中心区，与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心。

  所以，片区内的二手房价格属于宝安前列，但和前海蛇口相比，要稍微低一点。

  邓志旺认为，随着更多的产业和人口，扩容片区也会形成比较旺盛的一个居住、商业的需求，因此对整个片区的房地产未来的需求，会带来更强的支撑作用。

  从目前的扩区规划来看，对市场的应该会有积极的提振作用。当然，我们现在坚持“房住不炒”的政策导向前提下，预期吸引更多的投资，提升基础设施的大环境下，吸引更多产业、人口向这个片区集中。

  前海扩容对深圳楼市有哪些影响？

  当国务院公布了总体方案以后，前海扩容受到瞩目，有不少人开始考虑是否要去大前海自贸区买房？此次前海合作区扩容对房地产有什么影响？

  而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“扩的是制度和创新，不是地产”。

  原来制度创新只在15平方公里以内探索，现在扩大了10倍。在更广阔的范围内启动改革和创新。对深圳而言，这即是红利，更是责任。

  因为，现在所谓的创新改革都要突破、闯关、肯硬骨头。不管扩什么，绝不是地产，现有的政策环境下，靠这个规划再炒一波地产，是不可能的。

  此前，有关前海扩容在2019年底和去年深圳特区成立40周年的时候，都有过一波操作。所以大前海的房价也是全市最高的。很多区域已经超过20万元/㎡，10万/㎡已经是起步价了。

  爆发式的规划炒作红利已过去了。为什么这么讲？这两波房价上涨，是外部投资客和加杠杆两个因素助推下的。现在在新的调控政策框架下，包括用户限购、资金穿透式监管、二手房参考价等等。启动规划炒作的楼市红利已经过去了。

  未来将进入增长是式红利阶段，也就是港澳和深圳在优势产业链条分工，创新性服务业发展，要素自由流动，服务贸易规则，对接等方面能够获得突破，带来的经济增长，人口流动创造的可支撑的需求，以及对当前好居高不下的申办写字楼空置率的填充。