一觉醒来变身“前海业主”,扩区对深圳楼市有哪些影响?

2021-09-08 02:55:40|来源:乐居买房
摘要| 前海扩容对深圳楼市有哪些影响?

  9月6日,中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》,打造全面深化改革创新实验平台、建设高水平对外开放门户枢纽。

  其中最重要的部分是前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

一觉醒来变身“前海业主”


  扩展了哪些区域?

  方案明确,以现有前海合作区为基础,进一步扩展至以下区域:

  ① 南侧毗邻的蛇口及大小南山片区〔东至后海大道、近海路、爱榕路、招商路、水湾路,南至深圳湾,西至月亮湾大道、珠江口,北至东滨路,包含中国(广东)自由贸易试验区的蛇口区块〕22.89平方公里;

  ② 北侧毗邻的会展新城及海洋新城片区(东至松福大道,南至福永河,西至海岸线,北至东宝河、沙井北环路)29.36平方公里;

  ③ 机场及周边片区(东至宝安大道,南至金湾大道、宝源路、碧湾路,西至海岸线,北至福永河、松福大道、福洲大道)30.07平方公里;

  ④ 宝安中心区及大铲湾片区(东至宝安大道,南至双界河,西至海岸线,北至金湾大道、宝源路、碧湾路,另包括大小铲岛、孖洲岛)23.32平方公里。

  前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

一觉醒来变身“前海业主”

  扩区后的前海合作区将拥有:

  大小南山、68公里海岸线、27条入海河道;

  4条高速:广深沿江高速、深岑高速、深圳外环高速、京港澳高速

  6条轨道交通:1号线、11号线、5号线、9号线、2号线(8号线)

  7个码头:大铲湾码头、蛇口客运码头、深圳机场码头等

  2个铁路站:福海西站、沙井西站

  3座岛屿:大铲岛、小铲岛、孖洲

  6个城市公园:西湾滨海公园、宝安红树林公园、荔林公园、南山公园、小南山公园、深圳湾公园

  ...

  易居深圳公司副总经理兼开发中心总经理潘传灿表示,前海扩容是势在必行。

  他认为:“一路向西,一下拉近了与东莞的距离。一方面说明在国家战略层面,粤港澳大湾区未来将发展成为珠江口两岸的超大核心。另一方面,把深圳西部更多片区纳入到前海示范区,更有利于土地的集中利用和协调发展,把土地的价值利用最大化。”

  深圳市经济学会副会长邓志旺表示,新的规划下新的前海,从目前扩容的规划方案来分析,其实是非常有利于深圳的西部的发展与价值擢升,有利于深圳充分发挥吸引力作用,此外,有利于更好的衔接起东莞、珠海与中山等周边城市,影响十分深远。


  盘点:新扩容片区

  有哪些新房、二手房?

  新扩容片区位于深圳西部,乐居君为大家挑选其中代表性新盘和二手房,介绍一下如今片区的楼市情况。

  新房▼

  前海占地约15平方公里,分为桂湾、前湾和妈湾三个片区,寸土寸金的前海,其拥有的住宅项目也相对稀缺,一旦有楼盘入市便是万众瞩目。

  目前,片区整体的居住氛围并不浓郁,不少规划的建设落地仍需更长时间的兑现。

  而随着扩容,宝安碧海、西乡、福永等片区的部分新盘也被加入进去,总共有近20个新盘待售或在售中,例如:前海颐湾府二期、招商领玺二期;宝安都市茗荟家园、领航城领誉、泰福名苑等等。

一觉醒来变身“前海业主”

  其中较有代表性的楼盘有:


  国润金海

  国润金海(项目名暂定)位于前湾片区听海大道与前湾四路交汇的东北侧,距离地铁5号线前湾公园站C出口仅100米。

  项目为原T102-0345宗地,采用“双限双竞”的办法挂牌出让,在去年的11月10日被金地、电建、前海控股、华润联合拿下,成交价达81.519亿。

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  项目为前湾片区十开发单元02街坊,总占地面积约2.7万㎡,建筑面积月13万㎡,配建人才住房面积2.84万㎡。

  且宗地项目建成后,普通商品住房入市最高均价为10.71万/㎡(毛坯价,不含装修)。

  目前,项目正在基坑建设中,有望在今年入市。

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  项目与龙光前海天境花园仅一路之隔。在今年的1月,龙光前海天境花园推建面约107-146㎡住宅产品,均价约11.2万/㎡。

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  项目一侧为前海十单元学校(民办部分)、前海哈罗外籍人员子女学校。

  根据前海八、十单元的规划,围绕文化艺术和科技创新中心的功能定位,布局有中国国家博物馆·深圳馆、科技专题馆等多个标志性建筑。

  国润金海地处前湾片区核心位置,轨道交通便利,加之又是限价盘,未来入市之时或将成为下一个网红盘。

  但短时间内配套设施不够完善,居住氛围尚不足等问题也依旧存在。


  前海时代三期

  前海时代三期位于桂湾片区,滨海大道与梦海大道交汇处。

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  前海时代分期开发,总建面达约131万㎡,涵盖了多种业态,是前海自贸区内首个住宅项目。

  值得注意的是,前海时代的容积率较低,前海时代·CEO公馆的容积率更是仅有1.54,居住氛围良好。

  目前,前海时代三期正在地基建设中,有望在今年年底或明年年初入市。

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  前海时代一期于2014年开盘,均价约4.2万/㎡;二期于2015年底开盘,均价约8万/㎡。

  此前,地铁前海时代广场推售了20套尾盘产品,户型建面约128-254㎡,单价区间8.74-11.05万/㎡,总价区间1330-2803万。低调放盘,当日尾盘售罄。

  据官方二手房指导价显示,地铁前海时代广场二手房指导价10.71万/㎡。

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  项目邻近地铁1号线鲤鱼门站、深圳西站,附近还有地铁5/11号线,轨道交通便利。

  前海时代旁是前海深港基金小镇,附近也有万家MART、麦当劳等生活配套。

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  前海时代内有两所幼儿园,还配建了南山实验前海港湾学校,该校隶属于南山实验教育集团,是一所九年一贯制公办学校。


  招商领玺二期

  招商领玺二期位于妈湾一路与锦龙路的交汇处,位于一期招商领玺家园的西北侧。

  项目步行至地铁5号线妈湾地铁站及铁路公园站,均不到500米。

一觉醒来变身“前海业主”

  据悉,招商领玺二期已于去年8月动工。乐居君走访现场看到,大门口标识着“前海妈湾嵘玺家园项目”,且目前建筑已出地面多层。

  项目工程概况牌显示,领玺二期总用地面积约1万㎡,总建面约5万㎡,拟建2栋限高100米的高层住宅楼。计划竣工时间为2023年8月28日。

一觉醒来变身“前海业主”

  招商领玺整个项目占地面积约2.9平方公里,规划有7大单元板块,建面超500万㎡,是集办公、居住、商业、酒店、文娱等多种配套于一体的巨型综合体。

  2019年11月28日,招商领玺一期开盘,推建面约120-155㎡的住宅产品,均价约10.8万/㎡,含精装修交付。

  项目开盘当日仅4.5小时,456套房源全部宣告售罄。


  榕江壹号院

  榕江壹号院位于宝安西乡街道宝源路与金海路交汇处,地处地铁11号线碧海湾站C出口处。

一觉醒来变身“前海业主”

  项目的占地面积约23400㎡,建筑面积约为128500㎡,主推建面约115-200㎡的大户型住宅产品。

  项目由3栋塔楼结构住宅组成,梯户比为2梯3户及3梯6户。据网上消息称,项目的容积率仅2.93,如此将是难得的低容积率的新盘。

  乐居实探也发现,目前项目已出地面多层,其展示中心及样板间也正在装修中。

一觉醒来变身“前海业主”

  项目周边的配套设施丰富,不仅毗邻西湾小学,附近还有南方医科大学附属恒生医院、西乡体育中心、碧海湾公园等等,稍远处还有宝安西湾红树林公园。

  榕江壹号院附近有时代城、天虹、宝安大仟里等大型商场,居民日常休闲娱乐等需求都一一能满足。

  而项目自身还规划有约1.3万㎡的商业面积,亦可满足社区业主的日常生活所需。

  周边有泰华阳光海、中熙香缇湾花园等大型社区花园,片区内生活气息浓郁。

  二手房▼

  蛇口及大小南山片区

  片区二手房指导价5.4-13.2万/㎡,其中太古城花园北区和南区为片区最代表性二手楼盘。

  由于蛇口、前海片区优越的地理位置、优质的学校学位和四通八达的交通等规划,这2个片区早已成为深圳二手房最贵的豪宅片区之一。

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  会展新城及海洋新城片区

  片区二手房指导价3.94-5.22万/㎡,包含部分沙井、福永二手房,片区规模更多的是小产权房。

  周边大型商品房小区兴建时间不长,所以市场在售的房源都比较少。

  沙井存量的小产权房多以早期的村委集体统建为主,占据了片区主干道,临地铁口、商场等等,已经是非常成熟的楼盘。

一觉醒来变身“前海业主”

  机场及周边片区

  片区二手房指导价3-9.03万/㎡,包含部分宝安西乡、福永二手房,这一带的许多街道有大量的厂房、工业区、农民房聚集。

  近几年,受前海和大空港利好的影响,西乡、福永近些年开始热了起来,成为前海、宝中购房需求外溢的最佳承接地。

一觉醒来变身“前海业主”

  宝安中心区及大铲湾片区

  片区二手房指导价3.73-10.65万/㎡,包含部分宝安碧海、宝安中心、新安二手房。

  碧海、宝安中心都属于宝安发展相对完善的区域。尤其是宝安中心区,与前海共同组成深圳市城市双中心之一,是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心。

  所以,片区内的二手房价格属于宝安前列,但和前海蛇口相比,要稍微低一点。

一觉醒来变身“前海业主”

  邓志旺认为,随着更多的产业和人口,扩容片区也会形成比较旺盛的一个居住、商业的需求,因此对整个片区的房地产未来的需求,会带来更强的支撑作用。

  从目前的扩区规划来看,对市场的应该会有积极的提振作用。当然,我们现在坚持“房住不炒”的政策导向前提下,预期吸引更多的投资,提升基础设施的大环境下,吸引更多产业、人口向这个片区集中。


  前海扩容对深圳楼市有哪些影响?

  当国务院公布了总体方案以后,前海扩容受到瞩目,有不少人开始考虑是否要去大前海自贸区买房?此次前海合作区扩容对房地产有什么影响?

  而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“扩的是制度和创新,不是地产”。

  原来制度创新只在15平方公里以内探索,现在扩大了10倍。在更广阔的范围内启动改革和创新。对深圳而言,这即是红利,更是责任。

  因为,现在所谓的创新改革都要突破、闯关、肯硬骨头。不管扩什么,绝不是地产,现有的政策环境下,靠这个规划再炒一波地产,是不可能的。

  此前,有关前海扩容在2019年底和去年深圳特区成立40周年的时候,都有过一波操作。所以大前海的房价也是全市最高的。很多区域已经超过20万元/㎡,10万/㎡已经是起步价了。

  爆发式的规划炒作红利已过去了。为什么这么讲?这两波房价上涨,是外部投资客和加杠杆两个因素助推下的。现在在新的调控政策框架下,包括用户限购、资金穿透式监管、二手房参考价等等。启动规划炒作的楼市红利已经过去了。

  未来将进入增长是式红利阶段,也就是港澳和深圳在优势产业链条分工,创新性服务业发展,要素自由流动,服务贸易规则,对接等方面能够获得突破,带来的经济增长,人口流动创造的可支撑的需求,以及对当前好居高不下的申办写字楼空置率的填充。

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