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  集中供地终于重启了！

  8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号)，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。将与9月28日开拍。

  号称是深圳历史最严土拍！严控竞买人资质、溢价率不得高于15%、下调限价盘售价2.8%-9.1%、购地资金审查，强化企业信用约束，违规竞买人1年禁拍！！

  深圳在限制总地价总价的同时，下调建成商品盘售价，这属于全国创新。对于维稳市场至关重要。

  此次公告，主要作了以下调整优化，具体有以下五点：

  一是调整竞买人资质条件和准入要求，健全市场准入机制。本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质)；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

  二是优化土地竞价方式，合理限定土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)，进一步落实中央经济工作会议关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求，拓宽租赁住房供给渠道。

  三是强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

  四是严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

  五是强化企业信用约束。竞买人的开发资质、购地资金、企业关联性等必须符合出让公告要求，并对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺，对是否参与现场摇号进行确认。审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

  本次调整严格坚持“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，保障房地产市场平稳健康发展，全面提升群众幸福感、获得感。    

  深圳2021年第二批集中供地分布一览

  公告中显示，多宗限价地块，调整了新建商品房的毛坯售价，其中最引人关注的是，前海T201-0157宗地，此前拍地公告中规定的普通商品住房最高毛坯均价为 99000元/平方米，在8月29日公告中，调整为：本宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为 92000元/平方米。足足少了7000元/㎡，这个价格买前海，打新人都沸腾起来了。

  针对深圳集中供地土拍规则升级，乐居连线业内专家，第一时间解读：

  克而瑞深圳区域总经理陈洪海：

  本次深圳土拍新规，最大亮点是“房地联动”，即将溢价率与预售价格同时下调。下调溢价率，竟配建房，属于常见。但同时下调预售房价，属于全国创新。下调预售房价，对于维稳市场至关重要。

  关于房企竞拍资格、资金来源的限制，更加明确。此外还加了企业信用机制，参考个人征信，也属于创新式变革。此举使得房企更注重企业征信。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进：

  联合拿地各方的开发资质要求和最多竞得3宗地，这两个规定是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。

  下调限价房价格，进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。深圳在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。

  全国多城市战术调整拍地规则

  自今年全国22城推行"供地两集中"政策以来，各地上半年完成了第一批次的供地任务。然而，从各地房企拿地的热情、与土地溢价率来看，明显与政策调控的导向不符，面对这种境况，近期，多城市调整了第二批供地拍卖规则，包括深圳在内，具有代表性的有以下几个城市：

  福州：打破房企“马甲”战术

  8月13日，福州年内第二轮集中供地政策也进行大调整，大致的出让方式和细则与广州相近，从企业资质、资金来源、地块溢价率不超15%、达到限价全摇号、限制马甲等多个层面增加限制。

  广州：花样最多 最复杂

  8月26日 ， 广州挂出第二批集中供地公告，共包含48宗地块。相比此前增加了许多细则。首先，严查参与房企的购地资金来源。其次，土拍规则复杂，且出让条件极其苛刻，土拍方式分三种：

  1、限地价+竞自持+摇号

  2、限房价+限地价+竞自持（保障性租赁住房）+摇号

  3、限地价+竞自持+一次性书面报价

  此外，前期降地价，控制溢价率不超过15%；禁马甲！房企不可多个马甲抢地；猜价格，每个房企只有一次报价机会；进入销售期，加入“现售价”限制，规则向深圳看齐；限对象，多区宅地限售名下无房家庭个人。

  成都：首提“竞可售类人才公寓”
8月26日，成都75宗地块的出让文件发布，与成都第一批集中供地相比，变化明显：达到最高限价后，不会采取“摇号”方式确定竞得人；部分地块将“竞自持保障性租赁住房”；首次提出“竞销售型一类人才公寓”，本轮土拍有65宗地块在达到最高限价后，转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人。

  苏州：违规者 禁拍三年

  苏州于8月17日对土地出让规则进行了补充说明。规定仅限具有房地产开发资质的企业参与；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；并且，严格限制购地至今来源，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等限制，如违反以上规定三年内不得参与苏州土拍。