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  业主心态回落了，中介扛不住了，香蕉榴莲火了,**学区房松动了？

  208政策之后，二手市场雾里看花，终隔一层 。

  大家看不到二手房市场真实的成交价格，都是指导价；上车门槛高， 二手房交易“冰冻”，成交量也不能完全佐证市场的真实情况。

  据乐有家监控数据显示，5月至今，深圳全市二手过户量环比大幅下跌，罗湖、南山两区的跌幅均在50%及以上。二手房市场的博弈情况，不能仅从数据上来判断，但是目前从过户量来看，208政策的威力无穷，对市场影响极大。

  乐居君五月初走访福田皇岗、南山南油几个热门二手房板块时，中介明确告知，超过指导价外的房款，需要一次性支付给卖家，走银行监管账户。以首套房、成交价450万元的房源来说， 买家需要额外支付约100万元左右的房款， 加上指导价的三成首付100万元，首付成本将近5成，而银行放款仅以指导价的70%。

  当乐居表示五成首付吃力时，中原、链家等多个中介门店给出一致的答案：“走监管账号，现在基本都这么操作”。一个不争的事实，指导价下也无法让老百姓轻松“上车”。

 
圳不准公开二手房价格，5月25日，南山红树湾某房产中介出“奇招”： 用榴莲和香蕉做货币计量单位挂牌。一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元，火出圈后被查，被深圳南山住建局勒令停业整顿一周 。一个在208政策面前，迫于无奈、蚍蜉撼树的真实案例，可见生意惨淡，中介也是被逼出“新技能”。

  业主心态回落 开始“松口”

  据深圳中原研究中心数据显示，5月16-5月22日，深圳全市20个热门片区二手报价均有所回落。数据显示，福田中心区域较为坚挺，报价回落仅1.8%，而业主报价下调幅度最高的则是南山科技园北片区， 高达11.4%，该片区已经连续两周下调幅度居榜首，上一周（05.09-05.15）下调幅度13.8%。

  南山区的科技园北，无人不知的名盘扎堆区。华润城、大冲城市花园、科苑学里等众多楼盘，起步价大部分都是按千万级别来算，区域内南山外国语学校集团集中分布，对口学区包含了南山外国语学校文华校区这种优质学校，以及南山外国语学校大冲分校、南山外国语学校科华学校以及松坪学校。

  从这份数据看出，即便是具备强实力的学区房、热点区域楼盘，受到208政策的波及，买家上车门槛提高，观望情绪浓厚，成交量大幅萎缩下，业主心态也逐步回落，报价下调。

  大家都在“熬”着，中介“熬”生存，买卖双方“熬”出手时机。

  **学区房“松动”了？

  日前，百花一路国城花园的法拍房，低于市场价以2206万成交，“深圳一学区房狂降662万元”的消息甚嚣尘上，冲上热搜引发很多人对深圳法拍房和学区房的关注。

  然而，法拍房因为种种原因，低于市场价格实属正常情况，不能完全反映市场价格，加之所拍房源带有“百花学区房”话题性，引发社会关注。无独有偶，5月25日，号称学区房的“爱马仕”百花片区，多个楼盘最新挂牌价松动的消息再一次冲上同城热搜，下调15万-55万元，房源分别来自国城花园、长城花园，前者带深圳实验小学和中学，后者对口百花小学和深圳实验中学初中部。

  “百花片区”在深圳无人不晓，拥有深圳最悠久、***的中小学学区和全市第一**学位房片区，令无数家长心驰神往的学区“天堂”，这个片区房价一贯坚挺， “下调的情况可能还在持续……”附近门店中介表示。

  今年1月，国城花园一套44平米的房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/㎡。惊呆世人！经过一番了解过后，业内人士认为，现在不过是回调至正常水平。

  除了学校优势以外，百花片区生活配套齐全，绿树成荫，环境清幽，靠近地铁3号线通新岭站，出行便捷，附近还有主题公园、深圳市妇幼保健医院等。

  横盘期真的到来了吗？

  今年2月份， 深圳市住房和建设局以住宅小区为区域网格单元，发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格（俗称“指导价”），并且严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，旨在引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

  乐居笔者与多个资深专业经纪人交流得知，近三个月来的成交量大幅下滑，深圳4月份几家大行总成交量不超过2800套（非网签数据），可以说是非常低迷。

  裁减人员、业务转型、关闭门店成为常态。即便是在福田区1-4月过户量最好的景田、皇岗片区，也面临店面关闭潮。在某中介口中告知，景田北片区，这三个月来就关闭了4家链家店面，景田南链家小许上个月开了一单，这个月到现在还没有开张。

  横盘期真的到来了吗？

  2020年715政策发布，深圳楼市降温已是事实。今年208政策以后，二手市场成交低迷，对于后续的走向，中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示“成交低迷是事实，但还没进入冰点，不过也可预见了。”

  供需双方观望情绪浓厚， 各不相让。一系列的调控举措的作用下，房价并未有明显下降，即便在指导价下，房价还是持续坚挺一段时间，宋丁认为，政府的调控短期看对买卖双方有一定吓退影响，但长远来看是利民政策，严厉打击盲目哄抬价格、扰乱市场秩序的行为，达到规范市场、健康维稳的效果。

  由调控举措而导致信息不对称，从而引发的困局，亟待需要更加细化的政策来化解。在此期间，“我们将经历一个相当长时间类横盘的市场状态。”

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