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  今年，商品房堵住了投机的入口，热钱开始流向了小产权和回迁房，这个陌生的房产市场近期一路暴涨。

  据网络爆料，近期，沙井一栋总价1800万的整栋小产权交易，出现卖方违约。起因是近日金蚝小镇旧改小产权交易“冒头”，这栋1800万的小产权价格已经到3000万以上，目前该案件正在审理中。

  显而易见，卖方违约、小产权返价的情况并非是个例，以白石洲旧改为例，一年里，白石洲的回迁房几乎翻了一倍的价格，报价“夸张”。

  据南都调查数据显示，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。

  地段稍好改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元，其中比较夸张的是沙井的小产权房，两年前的收购价是6000元至9000元，现在要1.1万至4万。

  作为深圳较为特殊的一个房产市场，小产权房也迎来了自己的“春天”？

  然而这些房子真的值这个价吗？未来建成后业主们又能赚多少差价呢？

  抢手的沙井小产权房长啥样？

  有人曾表示：“小产权房占沙井的建筑的一半以上！”

  据沙井小产权房网2020年6月份统计的数据，沙井超过100户或二栋以上规模的小产权房能够在100个以上。

  很明显的，沙井小产权房不仅规模大、小区多，有些社区档次也很高，有的甚至看不出来是小产权房屋，看上去与商品房相差无几。

  沙井小产权房

  沙井近几年来的发展日新月异，尤其是巨无霸旧改的进行。

  2020年4月，深圳市规划和自然资源局官宣了《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》(草案)。沙井大街片区旧改被命名为“金蚝小镇”。

  2020年6月，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》公告发布，项目通过批准。

  就在沙井金蚝小镇距离签约愈发接近了，不少拆迁房中介在各朋友圈疯狂宣传。

  去年11月，乐居君实地探访中，金蚝小镇当地的中介方先生表示：“想要买拆迁房有不同种类的选择，历史遗留的瓦房有一套43平的总价270万；沙四空地135平的总价为580万，都是很快会拆迁的。”

  2021年4月，乐居君再次来到金蚝小镇，整条沙井大街的中介招牌都已拆除，不少小产权中介店铺已关门。

  有的店铺虽然没关门，但中介也已无心营业：“这段时间金蚝小镇的小产权交易太频繁，店铺也开不了了。”

  中介变得更加谨慎，并未透露如今是否还有房源在售。

  然而，网络上还有许多渠道可以添加中介信息，进行购买，但其中的风险性难以评估。

  小产权背后给旧改推动带来了极大的不确定性，也为购房者带来了危机性，所以金蚝小镇城市更新单元现场指挥部在旧改区域内贴满了警示标语。

  小产权交易热议话题：

  自住、风险、拆赔比...

  市场上的购房者又是怎样的态度呢？

  根据网友的评论，主要分为2种，一种是避免风险、尽量不碰，另一种是为自住购买。

  有的人警惕小产权的风险

  有的人纯粹是为了自住，更愿意选择商品房

  随着沙井变成深圳房市的网红区域，2020年，这里的商品住宅价格已经接近5-6万/㎡，而且多为“日光盘”。

  金蚝小镇是华润在深圳操盘的最大的旧改项目，金蚝小镇仅拆迁面积就相当于2倍的华润大冲旧改，可以算的上沙井本地的“华润城”。

  沙井的新房市场火热，旧改潜力强大，从而导致回迁房和小产权房市场的持续暴涨。

  但不少项目都是越前期越具有风险，越到后期，尤其专项规划阶段，项目风险越小，而价格也是越早期越低，越后期越高。

  例如，按照如今某中介的介绍，82㎡的小产权单价4.7万。

  然而，在官方二手房指导价中，沙井仅列出了13个小区，均价基本上在3.94-5.22万/㎡之间，与小产权单价相差并不大。

  二手房参考价中沙井的所有小区价格

  另一方面，网络上流传最广的沙井小产权房的拆赔比1:3靠不靠谱？

  3月起，华润金蚝小镇城市更新现场指挥部、沙井街道办事处发布小产权房屋买卖的风险提示。

  乐居君划出其中的重点：

  1、尚未开展拆赔指导方案研究，勿相信一切非官方渠道的拆赔比例传言。

  2、小产权房交易存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

  3、对交易中涉嫌欺诈等违法行为的买卖人、房屋中介等相关方，一经查实，将严肃处理，必要时，将依法追究相关人员法律责任。