正文

  指导价的出现

  似乎只是让二手房市场短暂的冷静；

  真的按照指导价进行交易

  之前的买家会不会觉得自己买亏了？

  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

  作者 / 可乐泡米饭

  2月8日，深圳市住建局发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知。

  参考价的主要目的是落实房住不炒、促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

  作用是利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

  那么，距离参考价的发布快两个月，这期间深圳二手房市场发生了怎样的变化？

  有无业主按照指导价卖出？买家的心理变化又是如何？让我们一起来看看。

  根据美联物业统计，二月全市共备案4166套二手住宅，环比下跌40.6%，同比上升149.9%；总成交面积约34.82万㎡。

  要知道，相对于去年正常市场水平，这个数据几乎是“腰斩”！

  二手住宅参考价格政策出台后，买卖双方陷入相互胶着状态，市场实际的成交量也出现大幅度的下滑。

  而根据深房中协二手房网签量显示，从2021年第8周开始，也就是二月份政策出台后，深圳二手房网签量急速下降，仅362套成交，随后稳步上升。

  最新数据显示，2021第12周，也就是3月第3周，深圳市二手房网签1026套（含自助网签），环比小幅上涨3.8％。

  相比年前2000多套的成交量，二手参考价机制出台后，深圳二手房网签量走势“四平八稳”，持续低位横盘。

  网签量走势“四平八稳”的背后，业主按照参考价的出售二手房的情况又是如何？

  有业主按照参考价出售 引发热议

  买家心理不平衡

  3月7日，一则“深圳南山福田业主按照指导价卖房了”上了热搜，并迅速引发网友热议。

  有网友称指导价前买房的购房者亏了，“对好多人说房价终于降下来了，但我们之前辛苦赚钱买的房子现在按指导价亏400万”，也有为指导价之前买房的业主打抱不平的。

  但也有网友指出，按照指导价卖房的这两个小区都是行情不好的，之前的二手价格也是与现在的指导价差不了多少，据悉，话题中的两个小区分别为南山的大冲都市花园和福田的新洲。

  网友纷纷表示，大冲都市花园参考价与以前的市场价相同、新洲位置不好有了参考价也卖不出去。似乎参考价只是中介们博噱头的一种手段。

  按照参考价卖房的深圳业主少之又少 

  参考价也仅仅只是“参考价”

  此前，乐居君为调查参考价出台后，各片区二手学区房的市场情况，实地探访了福田、南山、罗湖、宝安的二手学区房。

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  发现大多数业主并没有按照参考价出售，甚至有些网红学区房单价比之前的市场价还涨了一些。许多中介将标有参考价的房源发给客户，但随后发过来的语音或文字说出的又是另一个价格。

  而有的业主因为参考价的出现，怕卖了二手又买不起新房，干脆就不卖了，转租的情况也很多。

  整体情况来看，参考价的出现对二手房市场成交似乎出现了约束的作用，卖家与买家都处于互相观望的状态；但对于价格未起到引导作用，二手房市场内仍沿用此前的“市场价”。

  专家预测与市场情况大同小异

  此前，业内专家也对参考价做出了评论和预测：

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房指导价的发布，暂时会给楼市参与主体带来短暂的“迷茫期”。即面对公布的指导价格，买卖交易双方、中介和银行可能暂时不知如何决策实际的网签价格、贷款评估价。

  参考依据是个不可量化、模棱两可的词汇，具体高出指导价多少的区间可作参考，诸如此类的具体执行标准都有待厘清。

  从风控的角度看，银行自身的评估体系已较成熟，原本就有贷款评估价模式和评估队伍，此次指导价格的出台初衷是稳定市场，但商业银行具体如何执行参考，还需要通过实践来考验。

  美联物业全国研究中心认为，随着春节假期结束，新房、二手房市场均将迎来备案数据的短暂走高期，随后新房、二手房将分别呈现不同的走势。

  预计新房将根据推盘情况成交出现一定波动；二手房则短期内受困于政策影响，备案或将逐步走低。

  深房中协认为随着春节假期的结束，2•8新政对于市场与行业的影响，才真正开始显现。总体而言，随着2•8新政的持续发酵，买卖双方预期开始分化，并且随着各大银行态度的逐渐明朗，买卖双方开始进入深度博弈期。

  2•8新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。

  这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

  证券时报认为随着各大银行执行态度的明朗，以及近期各地严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期，短期看，“金三银四”大概率会“失约”。

  参考价出台、堵截离婚、严查经营贷……

  这些政策能否让深圳楼市真正做到房住不炒？