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  宝安新盘一出，深圳百万刚需立马紧张。

  宝安去年新盘“开盘即售罄”的不在少数，万丰海岸城玺园/锦园线上开盘，不到两个半小时717套房全部选完；新世界松风明月416套房源开盘当天售罄；联投东方世家469套房源开盘售罄。

  去年深圳楼市卖掉45384多套新建住宅，宝安以6192套、660436㎡的成交水平位居前列。随着片区热度的提升，去年片区新房价格也随之上涨。单看沙井，其新盘成交均价已到了5.1万元/㎡的水平。

  2021年，宝安依然是深圳最重要的新房阵地。

  新年伊始，伴随着春暖花开，乐君探春活动也由此展开——新的一年各区的楼盘哪些值得入手？新房和二手市场发生了哪些变化？深圳楼市情况如何？和乐君一起探春，洞见“未来深圳”。

  乐居探春第一站来到了宝安区！

  以"双心一枢三片四带"（即"双心一枢纽""三大高新片区"四大发展廊带"）为主阵地，聚焦战略新兴产业、先进制造业、现代服务业、道路交通、社会民生、城市安全环境资源、城市更新等七大重点领域，宝安区目前基本建成社会主义现代化先行区先锋样板城区。

  沙井和新安，是宝安不容小觑的两个片区。

  沙井片区

  近年来沙井受到前海辐射和大空港概念的加持，作为最先受到利好的核心区域，沙井新盘一出世便受到重点关注，一开盘便屡屡售罄。

  而海岸城的规划、金蚝小镇更新项目等更是让沙井片区发展锦上添花。

  新安片区

  新安片区是粤港澳大湾区核心中的核心区域，是宝安区委、区政府所在地。

  新安拥有成熟的社区配套，加之近年来各种旧改项目云集，更是使片区的整体配套得到再次升级。

  此外，新安片区内还拥有宝安区优质的教育资源，宝安中学、宝安实验学校、文汇学校等优质学校的学位追逐也是打新热的原因。

  坐拥前海辐射带的区域利好，以及尖岗山战略性新兴产业集聚的优势，老城新安，未来也将焕发出新的活力和色彩。

  仁恒·芯梦公园

  第一站乐居君来到了仁恒芯梦公园，目前项目的展示中心已开，购房者可前往了解项目信息。

  项目周边暂时没有地铁线路，最近的沙井站要6站公交，18号线上寮站预计2022年开工。

  据置业顾问介绍，项目共1100多套，2020年7月开盘，均价3.8-3.9万/平，再加3000元/平的装修费，总价100万/套出头，入手较为轻松。

  目前还有一半的货量，有30平、39平两种户型，层高3.6米，loft设计，收纳空间感很好。不需验资即可看样板间。

  万丰海岸城

  乐居探春踩盘第二站来到了沙井万丰海岸城，现场来看，万丰海岸城皆已封顶且拆除了绿网。

  项目售楼处已经建好，但未开放，有销售在营销中心内但未对外接待。乐居君还发现有购房者在售楼处周边查看。

  1月份时，万丰海岸城锦园/玺园获预售，整体均价约5.75万/㎡。2月6日，万丰海岸城锦园/玺园线上开盘，不到两个半小时717套房全部选完，确定入围客户数量2114批，最低社保278月。

  万丰海岸城住宅地块分为5大部分，分别为锦园（商品房+保障房）、珑园（回迁房）、玺园（商品房）、珺园（回迁房）、瑧园（商品房）。

  万丰海岸城项目实际可售住宅部分仅有3块，分别为锦园、玺园、臻园；首批开卖的锦园建设用地面积8959.75㎡，仅占沙井海岸城整体建设用地面积的7%。最后一个地块瑧园推出时间待定。

  万科大都会

  万科大都会位于灵芝地铁站附近，夹在大悦城之间。

  目前还没出地面，桩已打完，正在修筑地下楼层，预计今年6月份开放营销中心，项目仅200多套，主推122-144平住宅。

  大悦城·天玺公馆

  大悦城·天玺公馆位于新安片区创业二路与建安一路交汇处西南角，目前在售的是185-280㎡商办公寓，均价6.3万/㎡，23-33层在售，剩余20套左右。

  项目层高4层，户型使用率约67%，5梯3户，预计今年年底交工，毛坯交付。

  项目是灵芝地铁站上盖物业，除地铁5号线联通外，地铁12号线目前正在建设中，预计于2022年开通。

  未来灵芝地铁站将与商业无缝接驳，项目将成为双地铁口物业，且可直接通达南山大部分核心就业区域。

  项目三期自带约15万㎡的大悦城商业综合体，预计将于2023年底开业，其定位为深圳西部商业的新地标，建成后将成为深圳首个，乃至华南首个的大悦城。

  项目周边不乏商业配套，拥有中洲πMALL、海雅缤纷城、壹方城等超80万㎡的商业群。

  宏发新领域花园

  宏发新领域位于宝安区创业二路与新安三路交汇处，是凸版印刷工业区城市更新项目，属于工改商住用地。

  项目总建面约30万㎡，占地面积约3.9万㎡，其中商业、办公以及酒店7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡（含保障房9500㎡），公共配套1.5万㎡，物业类型丰富。

  其中，住宅有1栋分为ABC座，A座47层、BC座48层，共推出520套住宅，户型建面为95-160㎡。

  项目位于地铁5号线洪浪北站D出口，是地铁上盖物业，地铁出行前往宝安和南山各片区非常方便。未来12号线通车后，从项目出发仅需一站即可通达灵芝站进行换乘。

  周边城市风貌醇熟，邻近中洲购物中心和勤诚达沃尔玛等，但项目周边也有不少的老旧小区，面貌相对一般。

  项目距离宝安中学仅1.3公里，位于宝安中学学区范围内，未来或将成为很多家长打新的热点楼盘，但具体学区划分还需以教育局公布为准。

  目前，宏发新领域展示中心已建成，但尚未对外开放。在场的工作人员表示开放时间待定，称可以拨打楼栋广告牌上的联系电话，但乐居君打过去后显示无人接听。

  广兴源·蓝湾

  广兴源·蓝湾分两期开发，只有写字楼和公寓，首批将推两栋公寓，共356套，3梯6户。项目公寓户型共三种，分别为88、102、112平方米，带装修交付，首付五成。

  目前建筑已接近封顶，项目的营销中心也已开放，预计今年4-5月开放样板房。

  项目位于西乡新安六路与宝悠路的交汇处，距离地铁口较远，开车约10分钟可到达11号线宝安站，附近还有规划15号线地铁站海城站，但目前暂未动工。

  项目附近有宝安区目前最大的商业综合体壹方城，以及吸引了众多人前往打卡的欢乐港湾，这里有号称“湾区之光”的深圳首个超级摩天轮，目前虽暂未开放运行，但早已成为了一大网红新地标。

  项目邻近腾讯正在打造的新总部科技岛，该区落成后将容纳上万高端科创人才，加之前海金融核心商务区，形成了科技+金融的双效发展，未来或将吸引诸多商务人才。

  | 2月8日，深圳住建局发布新政，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随后，第一期参考价格目录发布，3595个小区被“明码标价”，不少小区二手房的成交价高于官方参考价。

  新政发布后的二手市场反应到底如何？二手业主能否应声降价？带着这些疑问乐居踩完了新盘，便走访新安周边的中介门店，询问二手房情况。

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  综合各个中介门店的说法，年前二手房交易较为火爆，新政出来后，确实是有不少业主和买家来问，但大多数二手房价格没有多大的变化，业主没有进行降价处理。

  有些业主更是抱着“降价就不卖”的心态，将挂出的房源下架。中介们表示“这些（业主）都是不着急成交的，怎么可能按照（官方）指导价来卖，不能按照心理价卖就不卖了，有好几个业主都跟我说不卖了。”

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  至于目前而二手房怎么个卖法，中介表示“还是以卖家的心理价来成交，而过户时的价格是按照官方指导价。

  银行如果按照官方参考价作为批贷依据，你买一套原先一千多万的房子，首付三成还要再额外支付600万给卖家。”

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  此前，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受媒体采访时表示，商业银行以官方参考价作为批贷依据的可能性，是存在的。

  他表示：“银行原来批贷时，会给房子做一个评估价，现在既然政府部门给出了一个参考价，而这个参考价是政府认为的合理水平，银行以此作为评估依据，也有道理。”