转眼2024年已到半场，五月楼市政策频现。

继5月17日四部委例行吹风会后，核心一二线城市皆相继下调了首付比例和贷款利率。一线城市中上海、深圳、广州再度加码，赶在五月末落地宽松政策。

在5月6日分区优化限购政策后，深圳首付将至2成、首套房贷利率3.5%叠加调控，效果立竿见影。

有网友调侃，新政后最忙的不是新房销售、不是二手中介、不是贷款经理，而是深圳购房者！

增量买家忙着看房，存量买家忙着为贷款利率“谋出路”。

深圳多家中介机构数据上涨

5月28日深圳楼市新政出台后，深圳几大中介机构乐有家、中原及链家贝壳系，当周监控的买家看房量、咨询量及成交量上，皆出大幅的上涨。

据中原找房公布，深圳“5·28”新政出台后24小时，中原平台上的房源咨询量环比上涨了3.4倍！

上周（5.27-6.2），也就是深圳“降首付、降利率”执行首周，尤其是5月29日政策落地后，乐有家门店成交及带看量均出现上涨，其中乐有家门店成交量创下近3年最高值。

据乐有家透露，上周乐有家深圳门店二手看房量环比上涨5%，是过去1年单周带看的第二高点。乐有家深圳门店二手成交量环比上涨8%，是自2021年2月8日参考价政策发布以后，近3年多时间里单周成交量的最高点。

深圳贝壳研究院数据表明，“506”深圳分区优化限购政策对激发诉求、催化成交带来明显效果，尤其是对深圳新房认购量，带来37%的增幅。

深圳链家研究院负责人表示，在分区优化限购新政的驱动下，深圳一二手房成交量取得积极上扬的趋势，在此基础上叠加此次“降首付、降利率”威力，新政落地首日5月29日的二手房签约量，超过了上周六（休息日），528新政的效果非同一般。

今年链家平台最高的成交记录也诞生了。

6月2日，深圳链家的单日二手签约量，破了今年三月小阳春的最高记录。

根据深圳链家研究院监测成交数据表明，现在入市的群体，其购房的动力基本来自人生的刚性需求，诚如：

为成年子女配置房产、为未成年子女配置学位、为自己配置婚前房产、结婚双方合力购买婚房、置换更适合自己的房子……

这一群体买家跟前几年不同的是，不再追“概念”，而是看实实在在的配套：地铁、商业、学校… 当然，此外也会关注房产的升值空间。

新政后首个新房项目开盘

买家凌晨排队拿号？

5月最后一天，南山大学城板块汉园茗院拿证入市。

值得一提的是，该项目采取“先到先得”的方式开盘，即线下提交资料及审核，审核通过后即可在销售中心选房认购，无需摇号。

汉园茗院自2022年吹风入市已有2年时间，当时吹风价格约8万/㎡起，目前已是准现房状态。首批推售419套住宅，户型涵盖建面约110㎡三房、120㎡/158㎡四房、168㎡无房以及少量的255㎡顶层复式。

正式选房时间为上周六（6月1日）上午九点，该项目也是深圳实施首套首付2成、二套首付3成后，首个开盘的新盘项目！

汉园茗院备案均价7.2万/㎡，折后单价6字头起，为吸引买家促进去化，本批次根据户型面积不同，开盘最低享受85折，个别户型送黄金，折算下来最低640万元就能入手南山三房。

此外，还送全屋4000元/㎡精装修，和价值约20万家电大礼包。

此次的促销价格与优惠一步调整到位，不少买家慕名前来。

据置业顾问发布的现场视频来看，上周末认购选房期间，销售中心汇聚不少人，甚至有买家从1日凌晨就开始排队拿号，零点15分，有置业顾问发朋友圈，表示还在“通宵上班带客户”。

项目透露，开盘首日一小时卖了61套。据内部消息，自今日（6月3日）起，除了110㎡02-03户型的折扣不变，其他户型全部回收1个点的购房优惠。

根据规划建设信息，汉园茗院总用地面积约2.0万㎡，建筑面积约11.6万㎡，其中住宅10.8万㎡（含2.4万㎡保障性住房），商业4650㎡。

日常仅能倚赖周边京基御景峯的商业体及社区底商，休闲购物靠一站地铁距离的塘朗商圈，有宝能环球汇MALL及塘朗城综合体，五公里范围可抵达大学城益田假日广场等。

教育方面，项目配建有一所9班幼儿园约2400㎡（独立占地2700㎡），以及一所18班规模的小学。汉园茗院所在片区大学区制，据南山教育局学区划分，目前属于深圳大学附属教育实验及南方科技大学教育集团大学区范围内；项目一路之隔是深圳道尔顿新华公学，属于十二年一贯制私立国际学校。 

整个大学城板块目前仅有汉园茗院新盘在售，附近有多个早年知名的商品房小区，比如京基御景峯、南山宝能城以及深铁阅山境等，当年开盘价格皆在8万/㎡以上。

后调控时代

楼市下一步怎么走？

据克而瑞研究中心数据表明，在楼市新政的重拳作用下，全国百强房企业绩终于扭转下滑态势。

全国重点30城，5月新房成交面积较4月小幅微增4%，总体高于一季度月均23%，这其中有一部分功劳源自供应量的缩窄。

百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，但同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，单纯的从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，对市场情绪的提振有限。

下一步继续从住房保障的角度入手，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。