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今年的首个台风正在集结向深圳袭来，南海热带低压影响之下，深圳出现了少有的晴朗、干爽天气。

与台风白色预警信号一样，深圳湾超级总部（简称深湾超总）再一次成为风暴焦点！

5月27日，是值得被载入史册的一刻。

这一天下午，滨海大道（总部基地段）交通综合改造工程下沉隧道主线正式建成通车。这条西起沙河东路立交，东至广深高速，跨南山、福田两区，全长5950米，被称为深圳的“超级大道”。

同一天，深湾超总T208-0053地块成功易主，深铁+大沙河建投以22.35亿元底价，是万科坚决推行“瘦身健体”重要举措之一。

与之相邻的商服用地，原恒大总部大楼项目T208-0054地块，关键的主体工程（地下部分）于近日正式施工，根据合同约定，将于2027年9月28日竣工。

在它们的西侧，深湾超总22年来片区唯一住宅用地——中海住宅项目“深湾玖序”，继修改案名之后，最新项目规划出炉，涉及项目总建筑面积及总户数的调整。据悉，项目销售中心不日将正式开门迎客。

原恒大总部大楼主体动工

5月24日，南山区T208-0054地块项目主体工程（地下部分）获批施工许可，项目位于深圳市南山区沙河街道深湾三路与白石四路交汇处东南角，建设单位为深圳市安和一号房地产开发有限公司。

2017年12月19日，深圳出让两宗深湾超总地块，皆为30年产权的商服用地，挂牌总价86.89亿元，分别被恒大集团和万科集团收入囊中。其中，宗地号为T208-0054的地块由恒大集团摘得，土地面积10376.82平方米，总建筑面积28.92万平方米，挂牌起始价55.52亿元。

地块现场，乐居摄于2024.5.29

建成后，其中30%、约8.68万平方米的办公面积可按规定销售，其余部分自规划验收之日起15年内不得转让，其中文化设施用房届满后限整体转让。原计划建成恒大在深圳的总部，若一切顺利的话，预计在今年竣工。是深湾超总超高层地标建筑之一，深圳市政府重点关注的项目，即为外界熟识的B塔项目。

深湾超总规划图彼时的恒大正是意气风发，谁曾料想到5年后恒大竟深陷债务泥潭，需要变卖资产抵债。后面发生的事情，皆在媒体上留有大篇幅报道。T208-0054地块建设项目自2021年9月开始停工，至2022年11月，恒大集团按现状转让该地块。出让公告称，本宗地建设项目因长期停工、主体施工总承包单位尚未定标，后续基础底板相关工作无法正常启动。同时因资金问题，土石方单位和基坑支护单位已停工。当时的项目基坑桩基础已完成，土石方大面已开挖至基底标高（-42.4米），基底承台和坑中坑尚未完成。

2022年11月26日，T208-0054地块成功易主，由深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价约75.4亿元竞得。

这里值得一提的是，该项目作为深圳代表性纾困项目，充分体现了“国资身份+市场化运作”叠加buff。

在安和一号接盘后，2023年7月项目桩基工程复工；2024年5月，主体建设启动，乐居实地探访当天，工地吊臂正在作业，现场也有工作人员、运输车进出。

深湾超总唯一住宅将面市

继月初修改完名字，中海深湾超总住宅项目，近日又修改了总规划。

5月30日，中海深湾玖序花园项目总规划变更，并在深圳市规划和自然资源局南山管理局公示，这次调规主要涉及项目总建筑面积及总户数的调整。

最重要的几项技术经济指标修改，包括：

项目总建筑面积由292897.00平方米调整为293040.78平方米。

总户数由991户调整为1015户，全年期自持的租赁住房户数由476户调整为500户，户型套内建筑面积小于90平方米的户数由296户调整为344户，机动车停车位由地上253辆、地下1205辆调整为地上261辆、地下1209辆。

值得注意的是，早在深圳取消“7090户型”政策之前，该地块就不受限制，户型的大小在总规划建面范围内，房企有自由裁量的决定权。

5月初，中海修改了项目案名，把“深湾胤府”改成了“深湾玖序花园”。

从名字上，延用了与上海顺昌玖里和中海领邸·玖序、中海领邸·玖章一样的“玖”字系列，以上两个项目（多组团）皆为中海位于上海核心地段的豪宅项目。

3月28日，中海顺昌玖里开盘，单日热销196亿元，超越了当年深圳华润润玺一期的销售额，刷新了全国楼市的销售纪录。

中海顺昌玖里的热销，让上海豪宅再度成为外界关注焦点。在豪宅专业户林立的上海市场，此举巩固了中海在上海市场豪宅专家的江湖地位。因此，深湾玖序也被寄望於成为“深圳版的中海顺昌玖里”。

深湾玖序建成后，13.3万/㎡毛坯限价突破原有天花板，成为深圳新房天际线。

据悉，首批次将推售293套，主力户型为建面约196㎡、252㎡、328㎡以及少量437-555㎡的顶层复式，套均总价约2500万/㎡起步，是真正的豪宅项目，同时也是深湾超总22年来，片区内唯一的住宅新盘。

近日，中海深湾玖序已启动蓄客，接待处设置在位于刚开业的南山香格里拉酒店66层，据了解，近期即将开放营销中心。去年，中海横扫全国多个土拍市场，收获颇丰。在上海，与西岸联合体以240.16亿底价拿下超级地块，住宅产品中海领邸·玖序、中海领邸·玖章，以及125.32亿元鏖战100多论竞得的深湾超总项目深湾玖序，这几个项目最快将于今年6月入市销售。

写在最后：近年来，深湾超总饱受争议。截至2023年12月，深湾超总已入驻16家总部企业，累计出让24块用地，出让面积约43.5公顷，规划建筑面积约334万m，吸引了中兴、神州数码、oppo、招商银行、京东等行业巨头。

对比建立之初引进世界500强企业的目标，实际引进并不多，目前以国企或有国企背景企业为主；此外，深圳的写字楼商业空置率高企，一度超过30%，创下20年来新高。（数据来源：戴德梁行，截至2024年一季度）

未来，深圳还将有超过百万平米体量的商业入市，以南山深湾超总、后海居多。严重过剩的市场，深湾超总的价值何在？