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上周五（5月24日），广东东莞、佛山在内的19城，全面执行“517新政”，纯商贷首套最低首付款比例15%、二套25%，且取消利率下限。

换句话说，广州、深圳确定不在此列。 

降低首付的同时，其实也是加大杠杆，15%的首付比例约是7倍杠杆，房价下跌15%，那就是亏损的开始。

此外，517楼市新政后，多地官宣房贷利率“不设下限”，部分地区主流银行已将首套房贷利率调降至3.15%，更是有楼盘宣称商贷同享2.85%的公积金利率。

房贷利率都卷进“2字头”了，深圳依然是LRP-10bp，3.85%在全国范围来说是较高的水平，8.5成的房贷加利息，谁承受得了。

在现在这种行情下，深圳不执行，也降低了爆仓的风险。

究竟是谁，被新政刺激出手了？今年5月以来，深圳市场在“分区限购”和央行“四箭齐发”政策利好下，市场信心和热度有明显的回升。从乐有家研究中心整理的最新数据表明，尽管深圳二手看房量、成交量虽然均创下了近四年的新高，实际上成交价、挂牌价仍处微跌状态，只不过业主预期较过往没有那么的“消极”，房源的议价空间逐步缩小。新政刺激促进交易的，主要是刚需及改善群体，加速上车步伐。这一部分数据主要体现在总价300万元以下、300-500万房源占比上涨明显，以及60㎡以下小户型成交占比上涨，约上涨2个百分点。

上面提到，“量升价跌”依然是主旋律，即便有新政的加持也不例外。

深圳二手房房价依然是下行中。

截至目前，深圳5月二手挂牌均价6.87万元/㎡，环比下降1.2%；二手住宅成交价6.25万元/㎡，环比下降1.4%。

除了极个别特殊房源，并未出现明显返价，但预期随着成交量的持续上涨，价格有望加速趋稳。

乐有家、贝壳链接等多个平台反映，目前业主信心有所回升，议价空间缩小。

乐有家门店成交数据显示，2023年议价率5%-10%居多，目前核心片区议价率缩小至5%以内；深圳贝壳研究院负责人表示，今年1-5月份，二手房三房房源的议价率最低，这个目标群体是真正的刚性买家，撑起深圳二手房成交的主流用户吗，而议价空间最大的则是四房房源。

深圳二手价格调整到位了吗？

深圳楼市经过这3年调整，价格已基本到达低点，高性价比笋盘加速消耗，随着市场回暖，有些业主加速挂盘。

最有代表性的几个片区，南山科技园、福田香蜜湖、宝安中心区等，价格都下跌调整到位了。

南山大冲华润城润府一期，5月成交均价12.3万元/㎡，主力户型89㎡3房，2024年4月成交价1250万，同户型2021年3月，成交价在1775万，3年时间跌幅30%。

香蜜湖侨香村，从2022年初的1200万高价，2024年初出现低于1000万成交价格，两年间房价跌了近25%，4月曾传出850万的房源，引起恐慌；近期乐居君从片区中介了解到，新政后挂盘价格与新政前变化不明显，目前与4月初一致，约在1050万元左右。

截图时间:05.27,链家

最扛打的宝中，房价回到2019年

近期的深圳宝中楼市，被开盘售罄的新房胤璇中心推至热点之上。

129套房源当天卖完，均价8.55万/㎡，与周边14-16万/㎡的倒挂空间显而易见。

二手市场，据深圳中原最新数据，整个宝安区的挂盘量全面上涨。其中福永、松岗、沙井、领航片区挂牌量涨幅较高，挂盘价环比微涨；宝安中心区、西乡等大热片区挂盘量也在上升，但挂牌价格持续走低。

宝安最具代表性、价格扛打的宝中，近一周的成交价格大约回到2019年左右。

根据多个结构监控数据，宝中几个代表性房源相比高峰期有所回落，且这房源中，面积越大议价空间也越大。

如都市茗荟花园一套238.9平米房源，以总价2786万、单价116617元/平米成交，同面积户型去年的挂盘价皆在3300万、单价13.6万/㎡以上。

幸福海岸三期146㎡，5月22日成交了一套1200万房源，折合单价约82225元/平米，相似户型与2021年相比跌了约400万，且楼层、朝向等都没有前者优越。

金泓凯旋城上周成交的两套房源，102㎡总价900万，单价88235元/㎡成交，而另一套155㎡以总价1250万、单价80645元/㎡成交，四房的议价空间要比三房的高很多。

所谓的议价率，是最后一次挂牌价-成交价/最后一次挂牌价。譬如业主最后一次挂牌价550万，成交价500万，那么这议价率就是9%，简单来说，议价空间大也代表着房价跌幅较大。

最为深圳西部的代表片区，宝中总体还是比深圳东部市场坚挺。