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深圳的第一批“废宅”，8个小区拆迁命运迥异。

其中，僵持了14年的海涛花园，终于迎来实质性破局。2021年8月底，盐田区政府发布海涛花园旧改行政调解公告，这也是深圳首例行政介入的旧改项目。

24年3月16日，盐田区人民政府公开征求关于《深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》意见。

被征收人为海涛花园城市更新单元内未签约的房屋所有权人。

根据征收补偿方案，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿+产权调换相结合的方式进行补偿。

海涛花园征收范围

如果被征收人选择产权调换方式进行补偿，产权调换标准按被征收房屋的建筑面积1:1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1:1调换应补偿套内建筑面积。

产权置换的安置房位于海涛花园更新单元拆除重建回迁房范围内，产权性质与被征收房屋产权性质相同。

面积结差，遵循和商品住宅一样原则，建面面积差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价，超出以安置房市场评估价格结算差价。

此外，产权置换对应的装修装饰补偿，按被征收房屋建筑面积 1000元/平方米，搬迁费补偿依照住宅类建筑面积40元/平方米，商业类房屋按被征收房屋建筑面积60元/平方米，其他类房屋按被征收房屋建筑面积40元/平方米。

业主们最关心的临时安置费，住宅类按建面每月70元/平方米补偿。除此之外，在公告之日起30自然日内完成一些列移交房屋动作的，每套房屋奖励60000元；60个自然日内完成的，每套房屋奖励30000元。

超过这个限期完成签约的，不给予奖励。

建于上世纪80年代
沙头角早期最著名的小区

据资料显示，海涛花园位于盐田区海山街道海涛路，建设于上世纪80年代，共有房屋58栋，占地面积约5.3万平方米，总建筑面积约7.6万平方米。

其中住宅约7万平方米，涉及权利主体1260户，另有商铺18处、幼儿园1处、工作站大楼1栋及其他物业8幢。

在那个年代，海涛花园可以说是沙头角最著名的小区，作为深圳首批外销社区，不少港、澳以及外籍人士购买。

但也因为海砂建造，长期位于海边受海风吹拂侵蚀，很多地方都出现墙体脱落现象，如此成了一片待拆的危房。

据深圳媒体报道称，在2016年发生过一住户在卧室睡觉，被天花板突然掉落砸在腿上造成重伤的事故。

2010年，是深圳城市更新历史上，值得记载的年份。

海涛花园以及罗湖木头龙，福田龙溪花园、南山鹤塘小区等8个小区，被列入深圳城市更新单元第一批计划，开启了深圳废旧住宅区更新改造的篇章。

城市更新计划推进了将近14年，海涛花园旧改进程并非计划中那样一帆风顺。

海涛花园，乐居摄于2021年9月。

根据规划，项目开发建设用地面积为44339.4平方米。计容积率建筑面积242980平方米，其中住宅223780平方米（含保障性住房17900平方米），商业12600平方米。

以及建设一所2400平方米9班幼儿园，项目贡献一处教育设施用地（小学扩建）4789平方米，和其他的公共配套设施。

总平面布局示意图

深圳规划最早
却成为最难拆“废宅”

起了个五更，赶了个晚集。

海涛花园这8个废旧小区，是深圳最早被列入城市更新单元内，也成为最难拆的“废宅”。

2010年，海涛花园被列入深圳城市更新单元第一批计划，成为旧住宅区更新改造的试点项目；

2011年，海涛花园通过了城市更新改造单元规划审批；

2012年底，项目逐步启动搬迁补偿安置协议的签署工作；

2016年，正式启动搬迁工作；

2019年，海涛花园总计1260户，完成签约1162户、搬迁交房1055户，签约率达92.22%；

2020年4月，海涛花园总计1260户，完成签约1174户，签约率达93.17%，签约进度日趋缓慢。

据公开资料显示，海涛花园旧改最初计划投资22亿元，2012年动工拆除。一晃14年，项目都还没完成拆迁，加上近年业绩下滑，开发企业路劲集团举步维艰。

上面提到，有不少业主是海外户籍，经过30多年的时间，房屋的确权问题更难了。另外利益分配方面，部分不签约业主为获取更多补偿，一直僵持不下，拖累了旧改进度。

于2022年10月，路劲集团就深圳盐田区海涛花园城市重建项目，与启智(利基的间接全资附属公司)订立投资协议。根据协议内容，路劲集团卖掉了项目发行股份的1.57万股，20%的股权，金额为8亿港元。

国家旧改新思路
拆不动就清退

2023年09月05日，自然资源部发布关于开展低效用地再开发试点工作的通知，要求全国众多特大型城市开启新的城市改造的探索，在首批试点城市中包括了深圳。

今年2月，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市低效用地再开发试点工作实施方案》的通知》（以下简称《通知》），明确对把旧小区、城中村等纳入低效用地范围。

在深圳目前还没正式出台的《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(三)》(二次征求意见稿)中提到：

对不具有可实施性的可开展计划清理，由区计划进行梳理城市更新部门确认并公告后失效，其余自本通知发布之日起有效期三年，到期后不再进行延期。

近期，深圳也在加速对旧改“留守户”的清理工作，对于迟迟没有实质进展的城市更新项目实行清退，那些没有通过专项规划，或者是规划出台后失效的旧改项目，皆是重点考虑清退的对象。

从2022年至今，宝安区已有8个旧改项目被踢出旧改计划。当中为人熟悉的宝安107发展带固戍片区城市更新单元，该项目为天安云谷三期，因操盘房企资金问题搁浅多年，导致改造计划终止。

图源：深圳市宝安区城市更新和土地整备局

除了海涛花园，同批次改造旧小区南苑新村，在3月1日也发布了行政征收补偿方案意见征集稿。据悉，南苑新村是南山首个启动行政征收的旧改项目。

历经14年之久，这两个旧小区，终于步入了拆迁关键的一步。

除此之外，1月4日深圳拟发布城中村旧改新规征集意见稿，强调了政府身份的转变，由以往的协助变为主导。政府下场严格遵守拆迁补偿原则，自然不会比市场化企业给出的标准要高。

接下来，那些“拆不动”的项目，会不会就不会拆了？“拆迁致富”的算盘终究逃不过落空命运。