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南山中心区“捡漏榜”第一的房子,低于指导价700多万了?
来源:乐居买房2024-01-31 15:30:34

1月26日,2024年春运拉开帷幕!

这场浩浩荡荡,涉及数亿人的“大迁徙”,将维持40天。随着农历新年的临近,各地楼市逐步进入冷清期。

在经历了两周的连续上涨,上周(1.22-1.28)深圳新房、二手成交量继续回落,环比跌幅均超过10个百分点(新房↓12.7%、二手↓15.1%),周二手房录得网签量退至1000套以内。


深圳乐有家表示,上周门店二手成交量环比下跌超10%,看房量环比上一周,也有18%的回落。

当前深圳楼市买卖双方博弈心态加重,客户信心较低,决策周期拉长。深圳业主“割肉”抛盘的故事还在上演。

南山中心区“神盘”
位置核心依然难脱手

这几年,深圳二手房愈发不好出手,买家对配套、区位及价格更加挑剔。尽管,深圳这些年的成交套均面积越来越大,但并不代表大面积就一定畅销。

在深圳,有这么一个“神盘”,其中大户型房源吆喝多年,房价却越卖越低。这个二手房就是南山中心区的现代城华庭。

这个被列为南山“捡漏榜”排名第一的房子现代城华庭,2004年入伙,占地面积17213.40㎡,至今刚好有20年楼龄。

小区位于12号线南油地铁站上盖,地处南山中心区,区位、交通都属于核心地段,有业主曾经以5.18万/㎡的单价“叫卖”,这个价格远远低于南山11万/㎡的均价,也很难卖出去。

整个楼盘严格来说,几乎没有小区。高层老式塔楼的格局,不算阔绰的占地空间自带空中花园;20年前的设计,方方面面都不能满足现代居住需要。
乐居君近日实地走访,小区一楼底商大部分商铺空置,除了零星的教培机构还在营业之外,多数大门紧闭,显得十分凋零;5栋一楼有出入口,楼盘东西两侧也有大门,但小区门禁也如同虚设,外来人员,进出自如。

小区呈L型排列,与城中村正龙村“咬合”。东门进小区后,一条长廊直通另一个入口,正龙村统建楼位于现代城华庭的北侧,两者仅一墙之隔,对城中村破旧环境一览无遗。长廊南边是小步梯进入户大堂,这就是整个小区全貌。

这样的地段和配置,与“豪宅”相去甚远。据前几年的中介挂牌消息,面积超过200㎡、总价超过1200万,在2020年行情好的时候,市场也不买单,有房源挂牌一年也无人问津,更何况是当下的深圳。

产品错配
大户型越卖越低价

即便是买在中心区,区位配套再好,错配也是一个严重问题,现代城华庭就是一个鲜活的例子。

如今的深圳市场,手握超过1000万的购房预算,选择不要太多。

据悉,现代城华庭主力户型为54-65-70-82㎡1房及2房,此外还有105㎡和126㎡的3房户型以及少量的200㎡+大户型,适配首次置业上车以及改善过渡群体,因此1房及2房是该小区成交最为活跃的户型。
现代华庭2023年成交的房源,基本在100㎡左右户型,成交单价在参考价上下浮动,偏差不会太大。


图源见水印

但是小区内200㎡起大面积户型,成交量活跃度极低。此外,从附近中介了解到,楼盘里租客多,办公的也不少,居家属性比较弱。

小区所在南油片区,整体偏破旧和落后,除了临主干道一带建筑稍微新一些,往内街走都是老式住宅区和统建楼,最著名的当属南山旧改“牛皮癣”,南油生活区。

看回近三年现代城华庭挂牌情况,二手参考价未执行之前,一套约255㎡的3房(原始户型可做5房),总价1320万,单价才仅仅51807元/㎡,低于同小区同户型36%,比当时南山每平米11万元左右的均价低很多,但依然是难卖。

参考价出台后,“低于指导价XXX元……”成为了现代城华庭“砸盘”的紧箍咒。

2022年3月,一套243㎡大6房,业主报价仅1288万,低于参考价400多万,还是没能让业主快速套现离场。

据悉,该房源当时已经挂牌十个月之久,从2021年报价的1450万,折算单价5.97万/㎡,一路插水。而小区的指导价是7.19万/㎡,指导总价1746万。

最近,又有中介刷最新的挂牌报价,238㎡大户型,已经低于指导价700多万,单价刷新低。

朋友圈截图

问题的症结显而易见。

240㎡左右的大平层,放在科技园、深超总或者后海,是妥妥的标准豪宅户型,而在南油这样的地段上,是产品与区域的错配,加上周边环境的和体量,并不是匹配客群的首选。

近期即将入市的南山中心区新盘,120㎡左右的四房总价不到千万,现在同样的预算,前海、安托山不香吗?

据深圳贝壳研究院披露的数据,3房户型是深圳二手市场成交的主流户型,供求比基本持平,而四房以上户型,是供过于求。这其中,户型面积大总价也相应抬高,考虑到目前大环境及买家信心,四房以上户型都存在周期风险。


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