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1月26日，2024年春运拉开帷幕！

这场浩浩荡荡，涉及数亿人的“大迁徙”，将维持40天。随着农历新年的临近，各地楼市逐步进入冷清期。

在经历了两周的连续上涨，上周（1.22-1.28）深圳新房、二手成交量继续回落，环比跌幅均超过10个百分点（新房↓12.7%、二手↓15.1%），周二手房录得网签量退至1000套以内。

深圳乐有家表示，上周门店二手成交量环比下跌超10%，看房量环比上一周，也有18%的回落。

当前深圳楼市买卖双方博弈心态加重，客户信心较低，决策周期拉长。深圳业主“割肉”抛盘的故事还在上演。

南山中心区“神盘”
位置核心依然难脱手

这几年，深圳二手房愈发不好出手，买家对配套、区位及价格更加挑剔。尽管，深圳这些年的成交套均面积越来越大，但并不代表大面积就一定畅销。

在深圳，有这么一个“神盘”，其中大户型房源吆喝多年，房价却越卖越低。这个二手房就是南山中心区的现代城华庭。

这个被列为南山“捡漏榜”排名第一的房子现代城华庭，2004年入伙，占地面积17213.40㎡，至今刚好有20年楼龄。

小区位于12号线南油地铁站上盖，地处南山中心区，区位、交通都属于核心地段，有业主曾经以5.18万/㎡的单价“叫卖”，这个价格远远低于南山11万/㎡的均价，也很难卖出去。

小区呈L型排列，与城中村正龙村“咬合”。东门进小区后，一条长廊直通另一个入口，正龙村统建楼位于现代城华庭的北侧，两者仅一墙之隔，对城中村破旧环境一览无遗。长廊南边是小步梯进入户大堂，这就是整个小区全貌。

这样的地段和配置，与“豪宅”相去甚远。据前几年的中介挂牌消息，面积超过200㎡、总价超过1200万，在2020年行情好的时候，市场也不买单，有房源挂牌一年也无人问津，更何况是当下的深圳。

产品错配
大户型越卖越低价

即便是买在中心区，区位配套再好，错配也是一个严重问题，现代城华庭就是一个鲜活的例子。

如今的深圳市场，手握超过1000万的购房预算，选择不要太多。

图源见水印

看回近三年现代城华庭挂牌情况，二手参考价未执行之前，一套约255㎡的3房(原始户型可做5房)，总价1320万，单价才仅仅51807元/㎡，低于同小区同户型36%，比当时南山每平米11万元左右的均价低很多，但依然是难卖。

参考价出台后，“低于指导价XXX元……”成为了现代城华庭“砸盘”的紧箍咒。

2022年3月，一套243㎡大6房，业主报价仅1288万，低于参考价400多万，还是没能让业主快速套现离场。

据悉，该房源当时已经挂牌十个月之久，从2021年报价的1450万，折算单价5.97万/㎡，一路插水。而小区的指导价是7.19万/㎡，指导总价1746万。

最近，又有中介刷最新的挂牌报价，238㎡大户型，已经低于指导价700多万，单价刷新低。

问题的症结显而易见。

240㎡左右的大平层，放在科技园、深超总或者后海，是妥妥的标准豪宅户型，而在南油这样的地段上，是产品与区域的错配，加上周边环境的和体量，并不是匹配客群的首选。

近期即将入市的南山中心区新盘，120㎡左右的四房总价不到千万，现在同样的预算，前海、安托山不香吗？

据深圳贝壳研究院披露的数据，3房户型是深圳二手市场成交的主流户型，供求比基本持平，而四房以上户型，是供过于求。这其中，户型面积大总价也相应抬高，考虑到目前大环境及买家信心，四房以上户型都存在周期风险。