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编者按：2023年，在“金融16条”及保交楼等政策的推动下，市场活跃度明显提升。然而各大房企境况迥异，国央逆势拿地，民企断臂求生。深圳乐居2023年中特别策划，从企业半年业绩、土地储备及项目入手，全面剖析国央房企的鹏城版图。

上半年的深业，火了两回。

前海云海湾首开去化98%，卖了100个亿，几近日光。

斩获龙华民治宅地，主要是蹭了同场深超总地块的热度。

6月30日，当招商、保利、华润、中海等四大主力央企在竞逐深超总宅地的时候，深圳本土老牌国企深业低调从容地以底价14.41亿元，把龙华宅地收入囊中。

前不久，深圳高级中学（北校区）官宣学区扩展，其范围覆盖了该宗地块。这是一块自带深圳“四大”名校光环的学区房，建成后商品房限售价不高于80500元/㎡，比去年入市的深圳外国语龙华学区中海项目，每平米涨价2300元。

这家诞生于1983年的国资企业，今年正好40周年，与万科等老牌鹏城企业扎根于深圳。在深业集团官方公众号，“深业40载”成为其宣传主旋律。

7月10日，穆迪确认深业集团发行人评级为“Baa1”，基础信用评估(BCA)为“ba1”。评级展望维持稳定。

穆迪投资对于投资等级Baa级的解释是：中级，保证程度一般；利息支付和本金安全现在有保证，但在相当长远的一些时间内具有不可靠性；缺乏优良的投资品质。

而给与深业集团最高的ba1级基础信用评估，反映出深业集团的市场地位强劲，这其中有赖于其在深圳拥有优质土地储备、投资型物业和收费公路组合，带来稳定、持续收入。

深业集团的地产系

在车公庙滨河大道边上，有一座错落有致、垂直绿化分布的建筑十分引人瞩目，这个建筑就是深业集团总部所在深业泰然大厦。

深业集团有限公司（简称“深业集团”）是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

集团前身“深业（集团）有限公司”于1983年在香港注册成立。深业集团涉猎地产、园区、幸福、运营、资本和数字化六大业务。

截至2021年年末，集团资产总额为1620亿元，净资产总额为483亿元，土地储备超千万平方米。同时，拥有3条高速公路，1座特大桥，总里程近200公里。

相较而言，深业集团的核心收入来源清晰。深业集团现有香港上市公司1家，国内公众上市公司1家，主要全资、控股企业14家。

深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”）是深业集团的核心企业，于1997年在香港联合交易所上市。

沙河实业股份有限公司（简称“沙河实业”）于1992年在深圳证券交易所上市，主要从事房地产开发以及配套工程开发建设。

除此之外，深业集团还是路劲基建、中国平安保险、沿海绿色家园、深圳深港科技创新合作区发展有限公司等企业的主要股东。

深业集团内部房地产开发经营公司之间盘根错节，脉络复杂。深业集团房地产业务收入，大多数来自于深圳控股集团。

深圳控股有限公司旗下9家全资子公司及2家参股公司。

而全资子公司里面，活跃在大湾区房地产市场的深业鹏基（集团）有限公司（简称“深业鹏基”）、深业南方地产（集团）有限公司（简称“深业南方”）、深业泰然（集团）股份有限公司（简称“深业泰然”）、深业置地有限公司（简称“深业置地”）这四家开发企业。

近几年屡屡在深圳土拍市场露面的“深圳市科之谷投资有限公司”，上级公司是深业置地与深业科技，前者占股超过75%，在6月30日深圳土拍中14.4亿元底价斩获龙华深高北学区宅地的也是深业置地。

除了房地产开发，深圳控股旗下还有深圳市农科集团有限公司、深业物业运营集团股份有限公司（简称“深业物业”）以及深业商业管理有限公司这三家运营平台公司。

深业商业管理有限公司由深业物业全资持有，而深业物业的背后深业南方是持有95%股份的大股东。

这几家公司，加上深业华东地产开发有限公司，撑起了深业集团的整个房地产王国。

深业有意对外拓展业务，但从年报来看，大湾区依然是深圳控股的重要粮仓。整体销售依赖于大湾区核心城市，尤其是深圳。

稳扎稳打深耕湾区

2022年市场进入深度调整，房企流动性风险加剧，连稳健国央企的利润也受到波及。

今年3月29日晚间，深圳控股公布2022年全年业绩。全年实现合同销售金额约192.1亿元人民币，较去年上涨0.6%，艰难保住正增长态势。

其中，大湾区项目占比达88%，去年中山湾中新城贡献约68亿元人民币合同销售额；深圳颐瑞府开盘即售罄，实现约22亿元人民币销售额；此外，商办物业大宗交易实现约80亿元人民币合同销售额。

深圳控股高层于业绩会上表示，深圳控股2023年销售目标230亿元，计划增长约20%，精耕细作，继续发挥经营业绩压舱石的作用。

背靠深圳国资这棵大树，深业在过去的融资渠道十分顺畅。

穆迪预计，深业集团将继续发挥其在深圳片区和城市再开发的主导地位，在深圳寻找优质土地储备，并支持其房地产销售。

尽管脚步已经迈出去，但在商业运营板块而言，深业并非“长袖善舞”的房企。更多的是仰仗着深业集团在深圳的政策职能，深圳依然是未来深业集团的核心房地产市场。

深业集团依托着国资的天然优势，在深圳圈了不少的优质旧改项目，在土地拍卖市场也竞得不少靓地。公开土拍、产业勾地、联动开发，是深业集团对外增加土储的主要手段。

深业旧改版图再下一城。

7月中旬，八卦岭6-1区城市更新单元改造意愿公示，申报主体为深业鹏基（集团）有限公司。

福田区园岭街道八卦岭6-1区城市更新单元位于八卦岭八卦一路、八卦二路和八卦路围合区域，申报拟拆除范围用地面积51715.5㎡，拟拆迁建筑面积119686.73㎡。

穆迪预测未来1-2年内，深业集团的年度合约销售额将从2022年的216亿元人民币增长到280亿元人民币左右。

然而，深业集团在片区和市区重建项目上持续的巨额资金需求，将令该公司的财务指标承压。穆迪预计，未来1-2年，深业集团调整后债务/资本比率将保持在60%左右。

备受争议的产品力

对于土生土长的40年深圳国资企业，深业的产品力在市场上备受争议，鲜有称为高品质的项目推出。产品的热销与背后营销团队并无太大关系，皆归咎于区域、倒挂利润等客观优势。

近几年来，深业在深圳土拍市场上，斩获不少靓地。如深业云海湾、深业颐瑞府皆从公开土地拍卖上竞得，这些项目限售均价皆在历史低位水平。

依托着前海的前景利好，以及肉眼可见的倒挂空间，桂湾前海云海湾9.2万/㎡的限售价，从拍地关注度高居不下，8个月后，同在前海前湾的招商一湾臻邸，限售均价涨至10.71万/㎡，9字头的前海成为深圳楼市“绝唱”。

光明新湖的深业颐瑞府，依然有着得天独厚的区域、交通与价格优势，在同期推出的新盘中脱颖而出，以4.53万/㎡限售价开盘“日光”，同片区、同样限价，距离地铁稍远的联发悦尚居，开盘10个月后，网签量勉强撑过80%。

再如靠着深高南+深外“双名校”光环卖楼的深业中城，2020年推出最后1栋，当日售罄，被称为深圳最后一个学区天花板。

前海云海湾开盘几近日光，去化98%销售额达100个亿，而今年初深圳控股高管在业绩发布会上曾表示，深圳控股2023年销售目标230亿元，一个项目已经完成年度超43%的任务额。

相反的，在没有上述因素加持下的产品，去化显得十分艰难。四家房地产开发公司，开始“联手卖房”。

深业进驻光明的第一个项目——深业云筑，其开发公司为深业鹏基，后引入了深业南方共同打造。 而深业南方与盐田人才安居拿下的前海云海湾项目，也出现了深业鹏基的身影。

除此之外，深业在深圳圈了不少优质核心旧改，深业上城、深业东岭，还有即将推新的深业世纪山谷由此而来。

这个位于科技园片区的稀缺新盘，也是白石洲旧改航母之一的改造项目，被称为接棒华润城的网红盘，去年首批推出公寓产品试水。

在住建局的三季度入市计划上，深业世纪山谷预计推出130平米以上大户型住宅约348套。定位为大平层高端豪宅，在13.2万/平米的新房备案限高线下（深超总刷新记录13.3万/平米），该项目将成为今年深圳控股集团业绩突破口。