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7月19日，第一太平戴维斯携手华联置业于华联城市中心T1座会议中心举办“共创产业空间未来，激活城市发展动能——2023年上半年深圳房地产市场回顾与展望”媒体见面会。活动上，第一太平戴维斯权威发布《2023年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告，深度解析深圳房地产市场动态，共话南山区产业空间发展新机遇，共探产业高质量发展新路径。

华联控股股份有限公司董事、总经理李云，深圳市华联置业集团有限公司副总经理杨永康，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿，华南区市场研究部负责人谢靖宇，深圳商业楼宇部负责人及高级董事罗志文，深圳策略顾问部高级助理董事李丰荷月等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了今年上半年深圳房地产市场情况，并就产业空间发展、总部经济等话题进行了深入探讨。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“南山作为深圳的经济强区、创新大区，率先落地总部经济+科技创新+高端制造发展战略，不断放大总部经济+产业乘数效应，形成产业生态，呈现出高质量发展态势。同时，在近期深圳政府发布的国土空间分区规划草案，我们可以看到总部经济、产业空间又再一次被提起，南山区的南部发展为创新总部，并在产业空间结构上，实现由创新全链条片区承载特色战略的覆盖，这将为深圳房地产市场带来了新的变革与机遇。”

聚焦产业空间 助推城市产业生态链优化

产业空间一直是深圳市城市规划和土地供给的重点，工业区块线、工改工计划、产业用地提容增效等产业空间保障政策不断。近年来，南山区以深圳综合改革试点为契机，通过盘活存量、总部联建、暖心惠企等优化拓展产业空间“组合拳”，努力为技术先进、高端优质、前景广阔的优质企业解决发展空间需求。进入2023年，深圳“20+8”产业、南山区“14+7”等新兴战略产业利好政策频发，以产业空间助力产业转型升级。

活动上，第一太平戴维斯深圳策略顾问部高级助理董事李丰荷月在主题演讲《在现有战略背景下，产业更迭及空间载体发展趋势》中表示：“产业空间影响一个企业奔跑的加速度，事关企业发展命脉。产业转型和新型产业培育对产业载体提出更高要求，深圳产业园区的迭代升级势在必行。第一太平戴维斯策略顾问部将持续关注产业更迭的市场动态，深度解析最新政府意见，在全方位了解客户需求及本地市场情况后，为产业更迭及发展布局提出优化建议。作为企业与园区连接的纽带，携手并进，促进产业的转型升级。”

走在湾区前沿 激活南山创新动能

围绕着“总部经济+科技创新+高端制造”发展战略，南山街道规划升级为南部创新总部与总部经济轴，将聚焦南山战略性新兴产业集群及未来产业布局。南山区南部创新产业引导、形成高质量发展产业空间格局作为近期热点话题，备受瞩目。

在圆桌论坛中，现场嘉宾深圳市华联置业集团有限公司副总经理杨永康，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人及高级董事罗志文、深圳策略顾问部高级助理董事李丰荷月共同围绕《在新宏观范式下，产业空间应如何发展以助力和承载南山区“14+7”战略布局？》主题进行了多维度的深层解读。

深圳市华联置业集团有限公司副总经理杨永康强调：“华联作为扎根深圳40年的企业，一直与特区共成长，跟随并见证了深圳的城市和产业发展。作为房地产开发企业，响应和助力深圳产业高质量发展主要在三个方面做好工作，一是因地制宜，结合产业政策和项目地块的实际情况做好准确的项目定位；二是应企而动，我们在开发每个项目前要充分研究目标客户的定位和特征，根据企业的实际需求去做定制化的产品设计；三是助产而为，作为首批南山区联合招商办公室挂牌园区及深圳市投资推广重点产业园区，我们积极响应政府产业发展需求，在南山区提出重点布局14+7的产业战略后，我们重点引进信息技术、数字时尚创意、智能制造、生命健康四大产业，依托产业基础和城市配套优势，推动产业与城市的融合发展，实现以产促城、以城兴产、产城融合的协同发展新格局。”

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文在讨论中分享到：“在产业空间生态建设企业的协同促进和政策机制的推动下，南山区产业空间供给质量将进一步提升及丰富；同时，南山作为总部经济示范区，政策衔接及推广愈加成熟，可推动企业在总部经济建设和产业空间支撑的融合方面大有可为。”

第一太平戴维斯深圳策略顾问部高级助理董事李丰荷月认为：“南山区营造了市场化、法治化和国际化的一流营商环境，提出精准化和针对性的政策，为企业在南山发展壮大提供了优质的营商环境，吸引众多企业在南山落户。空间是限制南山企业发展的重要因素，如何给产业腾地、满足企业办公空间需求是政府和企业需要共同探讨的话题。针对产业空间的问题，南山区政府通过加大创新型产业用房供给、企业服务要素数字化等政策为企业提供专属服务，在空间方面精准发力，助力南山实体经济持续健康发展。”

权威发布 解码深圳房地产市场动态

发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2023年上半年深圳房地产市场的动态并前瞻未来市场发展趋势：“2023年上半年，深圳社会经济活动持续恢复向好，但房地产市场各板块复苏进程仍不均衡。写字楼需求疲软，租金延续下行趋势；零售市场空置率持续上升，零售商及业主情绪仍待提振；一手住宅市场则呈弱复苏态势，季度供求指标环比齐升。整体而言，在宏观环境不确定性犹存的背景下，短期需求或受抑，市场竞争料趋激烈，项目资产表现预计承压。”

第一太平戴维斯2023年上半年深圳房地产市场回顾与展望

写字楼 —— 整体需求疲软，净吸纳量下降逾50%，租金仍处下行通道

• 深圳经济运行开局良好，2023年第一季度全市地区生产总值达人民币7,772.2亿元，同比增长6.5%，增速居一线城市之首。其中，第三产业增加值达人民币5,217.6亿元，同比增长7.6%。尽管部分宏观经济指标改善，但整体经济复苏进程仍不牢固，第二季度写字楼市场继续承压。

• 2023年上半年，深圳甲级写字楼市场共迎五个新项目入市，且新项目均于第二季度交付，新增面积约44.4万平方米。截至上半年末，全市总存量扩张至1,044.2万平方米。

• 尽管第一季度市场成交活跃度有所改善，但租户的租赁策略普遍偏谨慎，且这一趋势进一步延续至第二季度甚至有所加剧。整体而言，市场租赁需求较为疲软，新项目预租率亦普遍较低。受此影响，第二季度全市净吸纳量环比下降57.0%，至2.3万平方米，全市平均空置率亦随之环比上升2.6个百分点、同比上升4.1个百分点，至27.0%。

• 期内，金融、信息技术及专业服务行业仍为租赁成交主力，与其它行业相较，上述行业的需求表现相对活跃。

• 受内外部经济环境挑战及年内较大规模新增供应的影响，租金仍处下行通道。截至上半年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月174.1元，租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%。

展望

• 2023年第三季度，全市将迎来六个新项目入市，为市场带来39.9万平方米甲级写字楼供应。截至季末，全市总存量将达1,084.1万平方米，环比扩张3.8%。

• 由于新增供应规模处历史高位，而短期内租赁需求或延续疲软趋势，市场去化压力将继续增大，全市空置率或继续上升。

• 大规模新增供应入市料令租赁市场竞争持续加剧，业主方预计延续以价换量的租赁策略，全市平均租金将继续下降。

零售 —— 租赁需求仍恢复缓慢，多数商圈空置率两季连升

• 2023年前五月，深圳消费市场持续恢复，全市社会消费品零售总额累积至人民币4,077.7亿元，同比增长13.2%。全市物价水平在相对稳定区间波动，5月CPI同比上涨0.6%。

• 上半年，深圳零售市场录得两个新项目开业入市，共为市场带来13.0万平方米新增供应。其中，第二季度，深圳湾睿印开业，为市场带来10.0万平方米新增供应。季末，全市零售物业市场总存量升至约668.0万平方米。

• 期内，部分品牌持续清退经营不善门店，并致使多数商圈空置率连续两季度上升。因此，尽管新项目入市推动第二季度净吸纳量由负转正至4.5万平方米，全市平均空置率仍环比上升0.7个百分点、同比上升2.8个百分点，至10.1%。

• 同期，多数既有项目租金维持不变，部分项目因品牌调改而小幅下调租金。截至上半年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月572.0元，租金指数环比微降0.1%、同比下降2.6%。

展望

• 2023年第三季度，预计无新项目开业，零售物业市场总存量将维持在668.0万平方米。

• 伴随政企促消费举措不断加码及本地消费市场的进一步复苏，市场租赁需求有望企稳回升，餐饮、时尚、休闲及娱乐等零售品牌租赁需求料恢复活跃。

• 未来，消费市场的持续复苏有望逐步提振零售商及业主情绪，存量项目租金预计维持稳定。此外，标杆项目经营表现将加快复苏，并引领全市租金水平止跌回升。

住宅 —— 销售市场温和修复，季度供求指标环比齐升

• 2023年上半年，深圳一手住宅供应面积为241.8万平方米，半年度环比下降28.0%、同比上升29.6%。其中，第二季度，整体销售市场呈现温和修复态势，供求指标环比均有所增长。全市季度供应面积为150.8万平方米，环比上升65.8% ，但仍同比下降4.1%。

• 期内，深圳一手住宅成交面积录得186.3万平方米，半年度环比下降17.0%、同比上升5.4%。第二季度，持续受抑的刚性及改善性需求进一步释放，部分项目客户到访量显著回升，其中七个项目开盘去化率超五成。受上述因素推动，全市季度成交面积环比上升17.1%，同比上升18.6%，至100.5万平方米。

• 同期，市场迎来多个市场关注度较高的热门新盘入市，此类项目多位于核心片区，且均于开盘首日取得较高去化率。受此推动，截至上半年末，全市季度成交均价环比上升2.5%，至人民币每平方米66,159元。

展望

• 根据《深圳市住房发展年度实施计划》，2023年计划批准预售和现售商品住房约六万套，预计年内仍有逾四万套供应有待释放，在此背景下新批预售速度或继续加快，第三季度市场供应规模将进一步扩大。

• 年内，市场需求有望继续呈现弱复苏态势，整体成交规模预计维稳。同时，市场将保持分化局面，部分具备市场竞争力及价格优势的新项目仍将维持较高去化率。

• 第三季度，在供应规模继续增大的背景下，众开发商库存压力加剧，中短期内非核心区域仍将面临房源积压及价格下挫的局面，深圳一手住宅成交均价预计小幅下降。

双核产业集群 构筑总部超体典范

会上，华联城市中心项目策划经理胡利霞向现场嘉宾介绍了由华联集团打造的产业总部超体——华联城市中心。

华联城市中心项目位于深圳市南山区南山大道1001号，地铁9号线荔林站C出口，一站即达前海，是华联发展集团布局粤港澳大湾区的又一力作。项目占地面积约3.4万㎡ ，总建筑面积约30万㎡，是集研发办公、人才寓所、街区商业及产业配套等要素为一体的产业总部超体。领衔南山中心区产城融合、职住平衡之典范。

项目特聘请世界TOP5建筑事务所——德国gmp总体设计，以健康、绿色、生态的前沿理念匠筑低密生态总部园区。项目荣获国家优质工程奖等多个重量级奖项，并获国际LEED金级认证及国家绿色建筑标准认证。

作为政府授牌的首批“南山区联合招商办公室”及“深圳市投资推广重点产业园区”，华联城市中心从服务城市产业发展的角度，打造高品质产业园区，积极承接南山区“14+7”战略新兴产业及未来产业进驻，园区搭建专属U+OFFICE全链条商服体系，全面赋能企业发展，共同构建企业对话世界的战略商务平台。