正文

自2022年以来，龙华的供应量持续走高，但去化量却不尽人意，除去暂时有优质**的中海学仕里，大部分新盘的去化率偏低。就连造了一大波势，卷出“光明价买龙华”的四海华亭也没掀起太多波澜。

曾经标榜的“宇宙中心”突然间不开光了。今年的龙华楼市基本上还是妥妥的买方市场，一方面库存量很大接近1万套，另一方面龙华新房的供应仍然是井喷的状态。此外，还有人才房第三者的横叉一脚。

截止目前统计，今年龙华就有6个人才房项目将近5000套房的供应，新房方面，龙华今年潜在入市的新房住宅有21个，其中绝大部分楼盘入市的可能性非常大。
所以，回暖归回暖，什么楼市到了“v”字底开爬这些说破天也起不到什么实际意义，龙华该卷还得卷。

目前，龙华新房的备案价分布大概是：北站与红山7.5万左右，民治6.5-7.5万，老龙华中心6-6.5万，清湖6万左右，观澜5.5万左右。置业热区集中在红山与北站板块，新房项目与人才房项目也大都集中在这2区域或者附近。

红山不用多说，目前龙华居住氛围最浓厚的区域，各项配套齐全，交通情况比起老龙华区要好很多。片区内预计5月份入市的深业颐樾府限价7.21万/㎡，最小78平3房算的上红山目前上车3房的最低门槛了。

北站片区这边，北站总部基地作为深圳七大总部基地之一，未来对标福田、南山，规划城市超核、湾区未来超级城市地标。去北站周边新房现场看过的人自会有感悟。

已经动工的华润5星级万象商业

各项配套不是画大饼待后续的状态，能实打实的感受到这一片区未来的走向。因此，北站的住宅项目华润超核中心润府也是今年想置业龙华的朋友重点关注的项目。

北站总部基地示意图

相比起红山和北站以及辐射到的民治区域，老龙华中心区域最遭人诟病的还是居住氛围和交通环境。之前提到的四海华庭，基本上被筒子楼和厂房包围，未来周边环境什么时候能改善还是一个大未知数，相信因此劝退的人不少。

至于更偏远点的观澜、福城等区域，基本上各楼盘优劣势很明显，建议购房者根据自身实际角度出发，量力而行。当然如果楼盘价格确实到位了也可以果断出手，这波卷潮也指不定什么时候会退潮。

天猫好房测评师团队，近日实地考察了龙华区2023年预计入市的部分新盘。希望对无论是刚需上车的首次置业者，刚需改善型买房人，提供一定的置业参考，祝各位买房者在2023年能选到自己心仪的房子。

北站

01

华润超核中心润府

区位：

进度：主体出地面多层，营销中心已开，即将开样板间

价格：毛坯限价7.245万/㎡

产品户型：99-114-143㎡3-4房，一二期共计1200套

周边学校：东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校

配套：

交通方面：距离深圳北站约400米，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。

商业方面：华润北站5星级万象商业（在建），附近有深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近红山6979、龙华天虹购物中心。

综合评价：核心区，配套基本上是龙华天花板级别，缺点是容积率较高，道路交通会比较拥堵。

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02

中洲黄金台

区位：

进度：基坑建设中

价格：待定

产品户型：待定

周边学校：东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校

配套：

交通方面：距离深圳北站约500米，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。

商业方面：紧邻华润北站5星级万象商业（在建），附近有深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近红山6979、龙华天虹购物中心。

综合评价：北站核心区，配套丰富齐全，但道路交通会比较拥堵，靠近白石龙一侧有大量城中村，居住体验不如北站润府。

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03

中海珑悦里家园

区位：

进度：出地面

价格：毛坯限价72450元/㎡

产品户型：87-97-100-126㎡3-4房住宅

周边学校：东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校

配套：

交通方面：距离深圳北站约400米，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。

商业方面：紧邻华润北站5星级万象商业（在建），附近有深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近红山6979、龙华天虹购物中心。

综合评价：北站核心区位，后期可以近享华润5星级商业配套，但交通会比较拥堵，靠近天铁住宅会有噪音。

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红山

01

联发臻著雅居

区位：

进度：基坑建设中

价格：毛坯限价7.33万/㎡

产品户型：可售商品房360套,具体户型暂未公布

周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学

配套：

交通方面：距离地铁4号线上塘站与红山站以及6号线上芬站三者直线距离均约1公里。

商业方面：项目周边有天虹购物中心（龙华店）、星河COCO Garden等商超

综合评价：项目体量较小，有近一半的保障房，居住体验不是特别纯粹，另外距离地铁稍远，限价相比紧邻的深业颐樾府要高出1200元/㎡，地位有点尴尬。

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02

深业颐樾府

区位：

进度：出地面多层，异地展厅已开，4月将开实地展厅样板间，预计5月份入市

价格：毛坯限价7.21万/㎡

产品户型：78-125㎡3-4房

周边学校：龙华区实验学校、民治中学、红山中学、龙华区未来小学

配套：

交通方面：距离地铁4号线上塘站与红山站以及6号线上芬站三者直线距离均约1公里。

商业方面：项目周边有天虹购物中心（龙华店）、星河COCO Garden等商超

综合评价：居住氛围舒适，周边城市面貌成熟，配套完善，78㎡做三房，刚需上车红山三房的门槛更低，不足是相邻的3个地铁站直线距离均超过1公里少有不便。，

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03

天曜府二期

区位：

进度：出地面多层，异地展厅已开，4月将开实地展厅样板间，预计5月份入市

价格：参考周边近期入市新房中海闻华里，备案均价7.36万/㎡（精装）

产品户型：规划总户数706户，具体户型暂未公布

周边学校：项目直线距离2公里范围内有龙华区实验学校、格致中学、民治中学、深圳高级中学（集团）北校区、红山中学

配套：

交通方面：距离地铁4/6号线红山站约500米。

商业方面：项目配建有1.27万㎡商业，不远处还有龙光玖钻的底商和红山6979，对面是天虹商场（龙华店）

文娱：周边有龙华四馆（深圳美术馆（新馆）、深圳第二图书馆、深圳展览馆、深圳演艺馆）、开心麻花红山剧场。

综合评价：龙华置业热区红山片区核心区位，配套丰富完善。

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民治

01 

滢水湾花园

进度：主体出地面，预计下半年入市

价格：参考周边新房溪山君樾均价约7.7万/㎡

产品户型：待定

周边学校：项目约600米处为丹堤实验学校，1公里左右处有华南师范大学附属龙岗雅宝小学、龙腾学校、书香小学。再远一点，有龙华区潜龙学校、深圳外国语学校、玉龙学校等。

配套：

交通方面：距离10号线雅宝站约500米，距离6号线梅林关站约900米，距离4号线白石龙站约1.2公里。

商业方面：项目1公里内有星河COCOPark、龙华星河COCOCity、上河坊购物乐园。约1.4公里可以到达玖龙汇。再远一点，3-4公里处可达北站商圈和红山商圈。

综合评价：配套集中且完善，稀缺的水库景观，距离市中心很近，置业改善热盘。

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02 

恒地尊悦花园

进度：出地面10多层

价格：参考2020年入市的万科和颂轩均价约7.6万/㎡

产品户型：总房源672户，户型套内面积<90㎡有540户

周边学校：行知实验小学和潜龙学校。

配套：

交通方面：距离地铁5号线民治站直线距离约700米。

商业方面：项目自带部分商业，周边社区商业可满足日常购物需求，此外，以项目为中心，直线一公里 范围有天虹商场、8号仓奥特莱斯、锦尚商业楼、玖龙荟，最近的为天虹商场，步行距离约500米左右。

综合评价：烂尾26年的老盘焕新，居住氛围一般，配套还算可以，地理位置离市中心较近。

清湖

01 

宏发悦见倾湖锦府

进度：主体出地面，预计下半年入市

价格：参考周边新房盛璟润府均价约6.5万/㎡

产品户型：待定

周边学校：清泉外国语学校，自带一所18班幼儿园。

配套：

交通方面：紧邻4号线清湖站，属地铁物业

商业方面：盛龙时代广场、壹方天地。

医院方面：周边有龙华区人民医院、深圳市人民医院龙华分院、深圳军龙医院、龙华区新华医院（在建）、深圳市第二儿童医院（在建）

综合评价：地铁物业，其他配套还可以，就看价格美不美丽

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福城

01 

招商雍云府

进度：打基坑，预计年底入市

价格：毛坯限价5.36万/㎡

产品户型：待定

周边学校：行知学校、深圳第二外国语学校

综合评价：太偏，周边目前没啥配套可言，除了本地工作人员其他人不建议

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