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天猫好房讯 龙华，福田的“后花园”，深圳的“宇宙中心”。

这里新房市场曾经风光无限，开盘售罄的楼盘频出、2020年红山某盘备案均价已到9字头；如今新房却“卷上天”，“血拼”折扣。

天猫好房测评师统计，今年前9个月龙华共有9个住宅项目拿证开盘，共计供应上千套房源。

据深圳市房地产信息平台数据显示，截至到7月底，龙华的新房库存已接近7900套，库存量高居深圳全市第一，当之无愧的“库存王”。

龙华的新房库存量，是区域面积广、推售新盘多的龙岗（约为4600套）的1.7倍。推盘量大，但是大部分的楼盘去化情况似乎并不如南山、宝安，甚至光明。

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天猫好房测评师沿着地铁4号线，从观澜的茜坑站到白石龙站，暴踩4个待入市新盘；油松片区的富基云珑府、檀悦府也在建设中，入市时间待定。

01

价格：二期均价约5.69万/㎡

户型：103-129㎡3-4房

入市进度：预计11月底、12月初入市

周边地铁：4号线茜坑站

周边学校：龙华外国语福城校区（建设中）、观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语学校

合正观澜汇·云庭，即合正观澜汇三期住宅，占地约7万㎡，总建面约84万㎡，包含3栋住宅，无缝接驳4号线茜坑站D口。

项目异地展厅已开放，本周六（10月22日）开放异地样板间，预计11月下旬开放实地展厅及样板间，11月底、12月初开盘入市，推售700多套建面约103-129㎡3-4房住宅，目前建设进度已高出地面多层。

先来回顾合正观澜汇前两期的开盘情况：

一期2016年开盘当天售罄，均价约3.55万/㎡，目前已入伙；

二期2020年开盘，住宅均价约5.69万/㎡，单价区间在5.22-6.08万/㎡，预计今年年底交楼；目前还有公寓产品在售，预计明年5月交楼。

价格上，项目二期均价约5.69万/㎡；直线距离项目约1公里处的万科启城家园，今年3月开盘时均价约5.66万/㎡，以上价格可作为参考，具体的备案价格以开发商公示为准。

交通上，合正观澜汇为4号线茜坑站地铁上盖物业，8站可到深圳北站，周边还有观澜大道、环观南路等城市主干道。

教育上，项目临近龙华外国语福城校区（建设中），直线距离2公里范围内有观澜第二中学、观澜第二小学、龙华第三外国语学校等教育资源（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。

商业上，项目三期配建有商业，一期底商天虹商场已开业运营，能满足业主日常的购物需求，稍远些还有大浪商业中心、观澜湖新城MH MALL等商超。

02

价格：同片区新房7.48万/㎡

户型：87-121㎡3-4房

入市进度：预计本月底入市

周边地铁：4号线龙华站、龙胜站

周边学校：龙华区高峰学校、胜华学校、龙华中学、龙华中心小学

华侨城四海华亭位于龙华区大浪街道，原为龙胜村旧改项目，是包含住宅、公寓、商业为一体的综合体。

项目分为5个地块开发，总占地约5.44万㎡、总建面约56万㎡，其中住宅建面约11万㎡。

项目展示中心及样板间已开放（不用验资即可参观），目前在售户型建面约24-55㎡公寓，预计本月底推售户型建面约87-96-106-112-121㎡3-4房住宅。

住宅总套数约1044套，一、二单元51层、三、四单元52层，梯户比为3梯5户/4梯6户，预计2024年12月装修交付。

天猫好房测评师实探时，项目公寓部分已基本封顶，绿网已脱落；住宅部分建设则相对缓慢，整体高出地面10几层。

华侨城四海华亭周边多为工业园区、低矮的自建房，底商为机械加工、石材等店铺，附近的居住氛围并不算浓厚、城市面貌也较为一般。

在价格上，项目同片区的新房卓越·柏奕府，今年1月开盘备案均价约7.48万/㎡。但是在“折扣没有最卷，只有更卷”的深圳新房市场、新房滞销的龙华，华侨城四海华亭的开盘表现又会怎样呢？

交通上，华侨城四海华亭位于4号线龙华站与龙胜站之间，但与这两个地铁站均有一定距离。天猫好房测评师从龙华站C口出发，步行约12分钟到达项目施工地。项目周边还有工业路、龙华和平路等城市道路。

商业上，项目配建有部分商业，不远处还有百佳华商场（龙华店）、天虹商场（龙华店）、壹方天地购物中心等商超，可以满足业主日常的购物需求。

值得一提的是，华侨城四海华亭一路之隔即为龙华第三工业区，目前还未拆迁，已有“海岸城”的标识。现场工作人员表示：“这里已经确定会拆了，但是具体什么时候拆还得等通知。”

今年10月，龙华海岸城项目正式通过审议。龙华第三工业区项目由海岸城负责开发，用地面积超21万平方米、总建筑面积超百万平方米，未来将打造海岸购物中心、海岸天街、海岸新天地和海岸风情街区四个主题组团。

此外，龙华海岸城还将配套提供一所54班九年一贯制学校、两所12班幼儿园。龙华海岸城的建成使用，会提升片区的整体氛围，只不过配套的兑现还需要一定的时间等待。

教育上，项目配建幼儿园、九年一贯制的龙华中学弘毅校区（今年9月已开始招生），周边还有龙华区高峰学校、胜华学校、龙华中学、龙华中心小学等教育资源（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。

03

价格：一期安宏基天曜广场均价7.12万/㎡

主推户型：开发商暂未公布

入市进度：已出地面多层，入市时间待定

周边地铁：4/6号线红山站

周边学校：龙华区实验学校、深圳市格致中学、民治中学

安宏基天曜府位于龙华红山，片区已开发多个成熟小区，整体城市面貌较新、居住氛围也相对醇熟。

项目靠近地铁6号线轨道，被华业玫瑰四季馨园、安宏基天曜广场的高层建筑所包围，不远处即是龙光玖悦台、正在建设中的中海闻华里。

前方为建设中的中海闻华里

天猫好房测评师实探时，项目楼体已出地面，仍在早期施工建设中，最快预计今年底入市。

据网上信息透露，安宏基天曜府由5栋建筑主体组成，分为1栋1-4单元、2栋幼儿园，住宅房源有706套。项目目前具体建面及户型图暂未公布，入市时间以开发商公示为准。

项目一期安宏基天曜广场2018年10月开盘时，户型建面约104-185㎡，备案均价约7.12万/㎡、单价区间在6.14-8.3万/㎡，总价区间在640-1542万/套。项目不远处的限价盘中海闻华里，今年7月开盘时备案均价约7.36万/㎡，单价区间在6.6-7.9万/㎡，总价区间在558-919万/套。

交通上，安宏基天曜府直线距离地铁4/6号线约500米，一站可至深圳北站搭乘高铁或者换乘地铁5号线。此外，项目周边还有新区大道、腾龙路、龙华人民路等城市道路。

商业上，项目配建有1.27万㎡商业，不远处还有龙光玖钻的底商和红山6979，对面是天虹商场（龙华店），但是与龙华壹方天地、星河ICO（龙华店）等大型商超仍有一定距离。

教育上，项目直线距离2公里范围内有龙华区实验学校、格致中学、民治中学、深圳高级中学（集团）北校区、红山中学等学校（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。

04

价格：同片区新房均价约7.35万/㎡（毛坯限价7.05万/㎡）

主推户型：开发商暂未公布

入市进度：已动工，入市时间待定

周边地铁：4号线白石龙站

周边学校：东星小学、深圳外国学校（龙华学校）、龙华区潜龙学校、玉龙学校

中洲黄金台位于龙华白石龙片区，靠近深圳北站。隔着一条4号线轨道，对面即是正在建设中的保利招商龙誉、已为现楼的皇嘉珑府，周边还有中海、华润的土拍地块。

天猫好房测评师实探时，项目地块仍旧被绿网覆盖，现场有十几辆工程车进出，目前还在早期建设中。

据网上消息披露，中洲黄金台闲置了近30年，近期终于才开始动工。项目1993年就签订土地使用权出让合同，中洲控股从2001年收购该地块项目公司，但由于历史权益纠纷，导致项目一直搁浅没开发。

直到2020年4月，深圳市中洲投资控股股份有限公司发布公告称，旗下深圳黄金台项目取得重大进展。在此将近2年半的时间后，中洲黄金台项目近期才开始动工。

中洲黄金台周边2个土拍地块也在早期建设中

A806-0400，该地块在深圳今年8月二轮集中供地中，由中海以22.29亿元竞得，毛坯限价7.245万/㎡，目前仍在前期建设中。

A806-0401，该地块在深圳今年8月二轮集中供地中，由华润以底价79.69亿元竞得，毛坯限价7.245万/㎡，目前已动工。项目未来将打造成为集住宅、商业、购物中心和文体设施于一体的综合体，华润又一座万象城落子龙华。

交通上，中洲黄金台直线距离1公里范围内有4号线白石龙站、4/5/6号线深圳北站，周边还有民丰路、民塘路、龙华大道等城市道路。
商业上，项目及周边地块配建有部分底商，不过兑现还需要一定的时间，直线距离3公里范围内有玖龙荟、星河COCO City（民治店）、8号仓奥特莱斯等商超。

教育上，中洲黄金台直线距离1公里范围内有东星小学、深圳外国语学校（龙华学校）、龙华区潜龙学校、玉龙学校等教育资源（具体学区范围范围以当年教育局公示为准）。

05

价格：同片区新房均价约6.55-6.6万/㎡

主推户型：123-154㎡4房

入市进度：住宅建至20多层、绿网已基本脱落，入市时间待定

周边地铁：目前直线距离2公里范围内暂无地铁站分布、距离22号线（规划中）约500米

周边学校：龙华区教科院附属外国语学校、深圳市展华实验学校、松和小学、深圳龙华第二实验学校

富基云珑府位于龙华油松片区，原为上油松老工业区城市更新项目。项目规划有1栋写字楼（镇乾大厦）、2栋超高层住宅，包含住宅、写字楼、商业等业态。

项目占地约5727㎡、总建面约5.8万㎡、其中住宅建面约3.3万㎡，住宅和写字楼分布在坂田河两侧。

据富基云珑府官方公众号发布，将推售123-154㎡4房住宅，具体入市时间待定。天猫好房测评师实探时，项目写字楼部分建设进度较快，低楼层已在铺设外立面；住宅部分则建至20多层，绿网已基本脱落。

写字楼部分

住宅部分

富基云珑府对面即为龙湖·春江天玺和一排公寓楼，底商多为五金批发店和快餐店，周边也是城中村和工业园，整体的居住面貌一般。

价格上，富基云珑府对面是龙湖·春江天玺，不远处还有卓越·和奕府，前者2020年开盘时均价约6.6万/㎡，后者今年5月开盘时均价约6.55万/㎡。以上新盘价格可作为参考，项目具体价格以开发商公示为准。

龙湖·春江天玺

交通上，项目目前直线距离2公里范围内暂无地铁站分布，最近的是地铁10号线坂田站，约有2.1公里。项目周边远期规划有地铁22号线油松站，直线距离约500米（具体站点以及开通时间以官方公示为准）。

此外，项目周边还有油松路、工业路等道路，靠近布龙路、珠三角环线高速等城市主干道，道路交通出行还是相对便捷的。不过长时间内，项目步行距离范围内暂无地铁站分布，还是得倚赖私家车和公交出行。

商业上，项目周边城中村的底商，可以基本满足业主的日常采买需求。此外，项目直线距离2公里范围内还有天虹商场（东环店）、星河ICO（龙华店）、壹方天地购物中心等商超。

教育上，富基云珑府直线距离2公里范围内有龙华区教科院附属外国语学校、深圳市展华实验学校、松和小学、龙华第二实验学校、龙华区牛栏前学校等，教育资源较为充沛，具体的学区划分范围以当年教育局公示为准。

总的来说，富基云珑府周边商业、教育资源充足，但是目前在轨道交通出行方面存在短板，且周边多为城中村和工业园区，整体的居住面貌还有待改善，需要靠城市更新来推动改造升级。

06

价格：同片区新房均价约6.55-6.6万/㎡

主推户型：开发商暂未公布

入市进度：基坑建设中

周边地铁：目前直线距离1.5公里范围内暂无地铁站分布

周边学校：深圳市展华实验学校、龙华区教科院附属外国语学校、松和小学

檀悦府位于龙华油松片区，接近龙华和坂田的交界处，原为龙华街道水斗新围山嘴头工业区（第二期）城市更新单元。

项目占地约3.3万㎡，将改造成为包含居住、商办、教育等为一体的综合体。项目规划有5栋住宅，还将配建一所24班制小学及一所幼儿园。

天猫好房测评师实探时，檀悦府正在前期基坑建设中，楼体暂未出地面。

项目不远处是龙湖·春江天玺和富基云珑府，周边配套基本可以与这两个楼盘共享，目前轨道交通出行也不便捷。

项目对面是城中村上油松邨，周边布局有工业园、老旧小区，整体居住面貌的改造需要城市更新来推动。

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